Typer av servitutter

Det er to hovedtyper av servitutter; reelle eller personlige. I juridisk teori er det vanlig å sondre mellom reelle og personlige servitutter. En reell servitutt er tilknyttet eierskapet av en eiendom, i motsetning til de personlige servitutter som er tilknyttet fysiske eller juridiske personer. Et typisk eksempel på en reell servitutt er veirett til en hytte. Ved et salg vil veiretten medfølge hytten, slik at også den neste eieren vil ha en slik rett. Som en naturlig følge av definisjonen, er de reelle servitutter som oftest stedbundne. Den eiendom som innehar rettigheten kalles for ”den herskende eiendom”, mens den eiendom rettigheten hviler på kalles ”den tjenende eiendom”. I praksis er det vanlig at reelle servitutter avhjelper mangler ved den herskende eiendom, for eksempel vil en rett til å parkere bilen på naboens tomt avhjelpe manglende parkeringsplass.

En reell servitutt betyr at den er koblet til eierskapet av en annen eiendom. Det vil for eksempel kunne være en veirett som tilhører en hytte. Veiretten følger med hytta slik at ved et salg, vil også den neste eier ha veirett. Real servitutten er dermed som regel stedbunden. Den eiendom som innehar rettigheten kalles for den herskende eiendom, mens den eiendom rettigheten påhviler kalles den tjenende eiendom. En reell servitutt avhjelper mangler ved den herskende eiendommen. For eksempel; en eiendom har ingen veirett, men en reell servitutt som gir veirett vil avhjelpe denne mangelen.

Reelle servitutter kan bare selges sammen med eiendommen eller en ”høveleg del” av den, jf servituttloven § 9 annet ledd. Selges for eksempel en hel eiendom, kan en jaktrett medfølge. Selges en del av eiendommen kan en del av jaktretten medfølge, men dette forutsetter at betingelsene i første ledd foreligger. En del av en reell servitutt kan selges, men oppdelingen må ikke føre til en øket belastning for den tjenende eiendom. Dreier det seg om en jaktrett, kan ikke eieren av resteiendommen og eieren av den fraskilte delen til sammen jakte mer enn eieren av den opprinnelige eiendommen hadde rett til. Ved overføring av en reell servitutt har eieren av den tjenende eiendom innløsningsrett. Grunneierens rett inntrer uavhengig av hvilket grunnlag som ligger bak overføringen, men det finnes unntak hvor erververen er ektefelle, livsarving, eller på annet vis ”nærstående” rettighetshaveren. Innløsningsretten gjelder ikke når reelle servitutter overføres sammen med den herskende eiendom, eller når en bedriftsservitutt overføres sammen med bedriften etter servituttloven § 10 annet ledd.

En personlig servitutt innebærer at rettigheten er knyttet til en person eller organisasjon. For eksempel vil en fiskerett normalt være en personlig servitutt. En personlig servitutt kan være av en slik karakter at den ikke selges eller overdras til en annen. Men ofte vil en servitutt kunne overføres til andre, særlig dersom endringen av rettighetssubjekt ikke medfører noen økede byrder. Servitutthaveren kan ønske å overdra en rettighet, fordi han kanskje ikke trenger den lenger, og derfor heller vil gjøre rettigheten om til penger. Hovedreglen er at ved overføring av en personlig servitutt har eieren av den tjenende eiendom innløsningsrett.

Personlige servitutter kan være tilknyttet både fysiske og juridiske personer. Her vil en rett til å fiske i et vann eller jakte i en skog tjene som eksempler. Som hovedregel kan ikke de personlige servituttene selges eller overdras til andre. Imidlertid kan personlige servitutter undertiden overdras til et annet rettssubjekt dersom dette ikke medfører noen økte byrder. Det kan være flere grunner til at en servitutthaver ønsker å overdra en rettighet, bl.a. at han ikke har behov for den lenger og av den grunn ønsker å selge den. Ved overføring av en personlig servitutt har eieren av den tjenende eiendom som hovedregel innløsningsrett.

Videre kan det sondres mellom positive og negative servitutter. En positiv servitutt gir servitutthaveren en utvidet rett til å utøve en aktivitet på fremmed eiendom. Med ”utvidet rett” forstås aktivitet som ellers ikke ville vært tillatt, for eksempel rett til å utta vann fra naboens brønn. En positiv servitutt kan også gi en eier rett til utvidet bruk på sin egen eiendom, for eksempel til å drive en virksomhet som medfører mye støy.

I motsetning til positive servitutter, innebærer negative servitutter at det legges restriksjoner på en annen eiendom. Et typisk eksempel vil være en strøkservitutt med forbud mot å drive næringsvirksomhet på eiendommen. Det er heller ikke uvanlig at det hviler bygge- og utsiktsservitutter på tomter. Hensikten bak disse er gjerne å beskytte nabotomtene slik at de ikke mister utsikten eller for å bevare strøkets estetiske karakter. En servitutt kan være enten positiv eller negativ. Positive servitutter kjennetegnes ved at de gir eieren av servitutten en rett til å for eksempel kjøre på veien, hente vann, sende sauer på beite osv. En positiv servitutt gir servitutthaveren en rett til å utøve en aktivitet på fremmed eiendom som ellers ikke ville vært tillatt, jf. servituttloven § 1 ”einskild bruk”. En servitutt kan også gi rett til utvidet bruk på sin egen eiendom for eksempel drive en virksomhet som medfører mye støy etc. En negativ servitutt går ut på at det legges restriksjoner på den annen persons eiendom – typisk bygge og utsiktsservitutter, jf. servituttloven § 1 ”å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand”. For eksempel kan en hytteeier avtale med nærmeste nabo at hun ikke skal bygge ut eiendommen ytterligere, eller det kan være forbud mot en type virksomhet. Det kan være vanskelig å fastslå hvem som er rettighetshaver og hvem som er påtaleberettiget ved en negativ servitutt. Utgangspunktet er at det en den som fikk servitutten stiftet, som er påtaleberettiget og kan gi avkall på den.