Opphør av servitutter mot kompensasjon

Ekspropriasjon

Ekspropriasjon innebærer at en grunneier, om nødvendig med tvang, blir fratatt grunneiendom eller rettigheter på denne mot erstatning. Det er vanligvis fast eiendom som blir ekspropriert. Hovedreglen er at ekspropriasjon av for eksempel bolig- eller jordbrukseiendom kun skal skje dersom det ikke finnes annen eiendom som egner seg til ekspropriasjonsformålet.

Ekspropriasjon krever hjemmel i lov og det må fremgå av loven hvilke formål det kan eksproprieres til. Som regel eksproprieres det til offentlige formål, men det kan også eksproprieres til fordel for private. Historisk har den private eiendomsretten stått meget sterkt i norsk rettsoppfatning, det gjør den i dag også. Dette underbygges av den er gitt en egen vernebestemmelse i Grunnloven § 105, som fastslår at det skal gis full erstatning ved ekspropriasjon. Som regel blir erstatningen ytet i penger, men grunnloven er ikke til hinder for at det i stedet gis naturalerstatning. Hovedregelen er at erstatningen fastsettes til en sum en gang for alle. Men ved avståelse av bruk kan den settes til et årlig vederlag.

Det offentlige har en meget vid adgang til å ekspropriere eiendom og rettigheter etter ekspropriasjonsloven (oreigningsloven). I byer og tettbygd strøk skjer ekspropriasjon som oftest etter plan- og bygningsloven, men det finnes også en del spesiallover med egne ekspropriasjonshjemler. En beiterett vil for eksempel kunne eksproprieres med hjemmel i servituttloven § 7, jordskifteloven § 36, oreigningsloven § 2, fjelloven § 12 og lov om bygdeallmenninger §§ 1-2.

I lov 23. oktober 1959 nr. 3 om oreigning av fast eigedom er det i § 2 angitt en rekke spesielle ekspropriasjonsformål. Lovens § 2 annet ledd stiller krav til en interesseavveining mellom den skaden tvangsinngrepet vil volde og den nytte inngrepet vil medføre. Hvorvidt kravet om at inn¬grepet skal være «tvillaust … meir til gagn enn skade», hører under forvaltningens frie skjønn. Plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 § 35 gir hjemmel til å ekspropriere både bebygd og ubebygd grunn til gjennomføring av reguleringsplan og bebyggelsesplan. Kommunestyret kan videre med samtykke av fylkesmannen foreta ekspropriasjon for å sikre kommunen grunnarealer til ny tettbebyggelse, selv om det ikke foreligger reguleringsplan. Kommunene kan derved sikre seg de nødvendige utbyggingsarealer og tomtereserver i god tid før utbyggingen skal settes i gang.

Miljøverndepartementet (MD) sendte i 2008 ut et forslag til lovendring, hvor det ble foreslått to endringer i plan- og bygningsloven. For det første at negative servitutter, særlig såkalte strøkservitutter, skulle kunne bortfalle som følge av vedtak i reguleringsplan. MD ønsket altså at Kommunestyret skulle kunne vedta reguleringsbestemmelser som slår fast at strøkservitutter og andre spesifiserte negative servitutter innen et aktuelt planområde, skal kunne oppheves i den grad de vil hindre en reell gjennomføring av planen. For det annet at rettighetshavere som krever erstatning for bortfall, må kreve erstatning fastsatt ved rettslig skjønn. Servitutthaveren skal ikke ha krav på erstatning fra kommunen.

Det ble heller ikke foreslått klare regler for kompensasjon fra den utbyggeren som tilsidesettelsen skjer til fordel for. Miljøverndepartementet mente at dette vil føre til en økt forutberegnelighet for både grunneiere, utbyggere og rettighetshavere, siden det da er reguleringsplanen som gir uttømmende retningslinjer for hvordan et område skal utnyttes. Departementet mente at den rettslige uklarheten som forelå rundt spørsmålene om reguleringsplaner og servitutter, burde finne sin løsning gjennom lov. Dette lovforslaget ble mottatt med store innsigelser og er foreløping lagt på is.

Jordskifte

Lov 21. desember 1979 nr. 77 om jordskifte, heretter kalt jordskifteloven, har tradisjonelt vært brukt på landbruksarealer, men har i de senere år også vært brukt i tettbygde strøk. Fra og med 1.7.2006 fikk jordskifteloven en ny bestemmelse som fastslår at loven kan brukes på alle landets eiendommer. Ved et jordskifte klarlegger og fastsetter jordskifteretten rettsforholdene mellom eiendommer i et område. Jordskifteretten er en uavhengig særdomstol som håndterer saker for eiendommer som det er vanskelig å utnytte på brukbar måte. Den skal ta hensyn for tilrettelegging for en mer effektiv utnyttelse av eiendommer. Tvister avgjøres ved dom eller rettsforlik. En jordskiftesak får retts- og tvangskraftvirkninger som en rettskraftig dom.

Jordskifteloven § 2 d gir jordskifteretten hjemmel til å avløse bruksretter. Det er kun de varige bruksrettene som er oppregnet i § 36, som kan være selvstendig grunnlag for krav om avløsning i form av en jordskiftesak. I Rt. 1996 s. 1337 ble det lagt til grunn at § 36 gir en uttømmende oppregning av hvilke bruksretter som kan gi grunnlag for å kreve selvstendig jordskiftesak til avløsning. Andre bruksretter kan bare avløses i forbindelse med en sak som er krevd på et annet grunnlag, jf. jordskifteloven § 39. Hovedregelen etter jordskifteloven § 37 er at ved avløsning skal den som innehar bruksretten få utlagt en eiendomspart som tilsvarer den verdien og fyller det samme behovet som bruksretten hadde. Skulle det likevel ikke være mulig å legge ut en slik eiendomspart og bruksordning ikke fører fram, kan jordskifteretten avløse bruksretten i andre verdier, som penger, dersom partene ikke lider noen skade av dette, jf. jordskifteloven § 38. Kompetanse til å avløse bruksretter kan være nyttig i utbyggingssammenheng. Det kan skje i en egen sak eller i kombinasjon med andre jordskiftemessige tiltak. Det kan f.eks. være at det ligger en rettighet på en eller flere eiendommer som gjør det vanskelig eller umulig å bygge ut et område. En avløsning vil i et slikt tilfelle helt klart kunne bedre utnyttingsmulighetene. Alternativet til å kreve sak for jordskifteretten er å gjøre bruk av servituttloven og kreve en avløsningssak for de ordinære domstoler. Avløsning

Servitutter kan falle bort ved avløsning etter servituttloven § 7.Vilkåret for dette er at retten er vesentlig mer til skade for grunneieren enn den er til gagn for rettighetshaveren, og at omskiping (omlegging) etter servituttloven §§ 5 eller 6 ikke vil være tilstrekkelig. Loven gir således anvisning på en interesseavveining. Det er bare eieren av den tjenende eiendom som kan kreve avløsning. Rettshaveren kan ikke tvinge frem et økonomisk oppgjør for en rett han ikke lenger er interessert i å nyttiggjøre seg av. En servitutthaver kan bare la være å benytte seg av retten sin, dersom han ikke ønsker den lenger. Avløsning er en form for ekspropriasjon. Eieren kan ekstingvere servitutthavrens rett mot å yte erstatning.

I Rt. 1971 s. 95 hadde en eiendom blitt solgt med en konkurranseklausul om forbud mot salg av visse varer. Et samvirkelag kjøpte senere eiendommen og reiste på denne og nabotomten et varehus. Samvirkelaget begjærte servitutten avløst med hjemmel i servituttloven § 7. Høyesterett var enig med overskjønnet i at også konkurranseklausuler som har aktuell betydning for servitutthaveren, kan bli avløst etter en interesseavveining, hvor også samfunnsmessige hensyn kan ha betydning. Desto større den aktuelle interesse er, desto mer markert må skadevirkningen være for at avløsning skal kunne skje. ”Vinninga på eigarens side må være monaleg større enn tapet på rettshavarens side”.54 Reservasjonene i lovtekst og forarbeider om at eieren ikke har noe rettskrav på avløsning når lovens betingelser foreligger, ble oppfattet slik at det åpnes for ”en adgang for skjønnsretten til i særlige tilfelle å vise saken fra seg”.55

Servituttlovens ekspropriasjonsbestemmelser gjelder side om side med annen ekspropriasjonslovgivnings bestemmelser om adgang til å endre eller avløse rettigheter. Ekspropriasjonsadgangen utelukker ikke at om- eller avskiping nyttes i stedet, og vice versa. Servituttloven § 7 kan anvendes tiltross for protester fra servitutthaverens side. Avgjørelsene hører under skjønn jf. servituttloven § 18 – rettslig skjønn i byene og lensmannsskjønn på landet etter servituttloven § 19. Forutsetningen for at skjønnet skal kunne gi eieren medhold i avløsningskravet, er at servitutten klart er mer til skade enn gagn. Når det i servituttloven § 7 heter at ”eigaren kan få avskipa”, ligger det ikke i dette mer enn at bestemmelsen åpner adgang for skjønnsretten til i særlige tilfelle å vise saken fra seg.

Vederlaget kan bestå i jord, rettigheter eller penger. Er partene enige om at vederlaget skal være for eksempel i jord, er skjønnet bundet av dette. Forøvrig er skjønnet ikke bundet av saksøkerens påstand, og han kan risikere for eksempel å måtte yte mellomlag i jord selv om han helst hadde ønsket å gjøre opp i penger.57

En servitutthaver kan unngå det usikkerhetsmomentet som servituttloven § 7 kan representerer, ved å få inntatt en bestemmelse om at reglen ikke kan påberopes. Ettes § 8 kan det avtales at ingen av partene har rett til å påberope seg servituttloven § 7. For rettigheter som kun skal gjelde i inntil 20 år er det full avtale frihet i forhold til hvor lang tid de gjør avkall fra å påberope seg bestemmelsen. For rettigheter med lengre varighet kan det fra begge eller fra en av sidene bare gis avkall på reglen i servituttloven § 7 for opptil 10 år. Fornyelse kan avtales, men en forhåndsavtale om fornyelse er ugyldig. Bestemmelsen er tidsbegrenset grunnet ”høvet til å få servituttene om – og avskipa når det trengst, er … viktig for eigedomsutnyttinga i landet”. Det ville bli ”ein varig skade på eigedomane om det skulle vera stengd for ei lang framtid”.

Har servitutten sitt grunnlag i en offentligrettslig avgjørelse, kan ikke servituttloven § 7 påberopes ”før minst 20 år har gått eller nye tilhøve gjev rimeleg grunn til det.”5 Har en servitutt blitt stiftet ved ekspropriasjon, ville det være lite heldig hvis ekspropriaten umiddelbart etter skulle kunne fremsette krav om endring eller avløsning.

Rådighetsmisbruk servituttloven § 17

Ved rådighetsmisbruk fra servitutthaveren eller eierens side, kan både personlige og reelle servitutter opphøre. Tvister i forbindelse med innløsningsretten avgjøres av de vanlige domstoler. Misligholdet må være kvalifisert for at servituttloven § 17 skal komme til anvendelse. En part må varig og tross advarsler ha opptrådt i strid med servituttloven § 2 eller § 3. Et enkelt tilfelle av ulovlig opptreden vil ikke være nok. Det kreves et vedvarende rettstridig forhold eller en rekke enkeltstående ulovligheter gjennom et visst tidsrom. Slik loven er formulert, vil det ikke være nok å gi èn advarsel. For eksempel; en eier har gjentatte ganger blokkert en vei med steiner, slik at servitutthaveren ikke får benyttet sin rett til å kjøre på den. Gir servitutthaveren en rekke advarsler som ikke fører frem, vil han kunne påberope seg servituttloven § 17. Det er domstolen som avgjør om en rett skal opphøre eller suspenderes. Etter forarbeidene er opphørsalternativet hovedregelen.

Uansett hva domstolen kommer til skal det skje et økonomisk oppgjør. Eieren må betale et vederlag til servitutthaveren, som tilsvarer det servitutten er verd for ham. Dette synes klart hvor det er servitutthaveren som grunnet stadig trakassering ikke lenger ønsker retten. Men resultat blir det samme hvor eieren er den krenkede – han må yte et vederlag til servitutthaveren. Suspenderes servitutten skal eieren av den tjenende eiendom enten betale et engangsvederlag eller en årlig avgift.

Etter servituttloven § 17 annet ledd kan det tilkjennes erstatning for ikke-økonomisk skade. En slik erstatning forutsetter at det må foreligge et misbruk som etter første ledd, jf. ”misbruken”. Den som har som har utøvet rådighetsmisbruk kan dømmes til å betale erstatning, selv om det ikke har oppstått noe økonomisk tap. Denne reglen kan hjelpe rettighetshavere som har en rett uten økonomisk formål. For eksempel; et avholdslag har bestemt at det ikke skal serveres alkohol fra en bestemt eiendom. Blir dette forbudet overtrådt, vil ikke reglene i første ledd hjelpe laget med å få forbudet respektert. Det vil derimot regelen i 2. ledd kunne gjøre.