Hva er en servitutt?

En servitutt er en begrenset rett til faktisk rådighet på en annens eiendom. Servitutten kan være tidsbegrenset eller evigvarende. Dersom det ikke er sikkert hva som er tilfellet, beror det på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. En servitutt kalles ofte for en heftelse på den eiendom den hviler. For servitutter som påhviler eiendom gjelder reglene i lov 29. november 1968 um særlege råderettar over framand eigedom av 1968 (servituttloven). Servituttloven var en kodifisering av tidligere gjeldende rett, slik at eldre rettspraksis fortsatt kan være relevant. Loven gjelder bare servitutter i fast eiendom. En servitutt er en særrett, slik at rettigheter som tilkommer enhver typisk allemannsrettigheter faller utenfor. Grunnbyrder faller også utenfor servituttbegrepet. En grunnbyrde gir rett til en ytelse, ikke til ”bruk eller anna utnyttingsrådvelde”. Servituttloven er deklaratorisk, ”når ikkje anna er sagt” jf. servituttloven § 1 annet ledd, slik at for eksempel en avtale kan føre til andre resultater enn de som følger av loven.

Med servituttloven ble dagjeldende rett kodifisert, slik at rettspraksis før loven også vil kunne være av relevans. Selve ordet servitutt (servitus) kommer opprinnelig fra romerretten. Det ble brukt som en samlebetegnelse for de ulike heftelser som kunne stiftes i fast eiendom. Reglene om ”servitus” var lovfestet i ”jus civile” som er den eldste romerske lov. En ”servitus” kunne være en særrett til utnyttelse eller et forbud mot utnyttelse på fremmed eiendom. Den romerrettslige læren om servitutter var snever og avgrenset.

Selve begrepet ”servitutt” ble tatt opp i Norge på 1600-1700-tallet. Det ble opprinnelig brukt i en svært vid betydning som blant annet inkluderte allemannsrettigheter, men fikk etter hvert den snevre betydning som vi bruker i dag. På 1700-tallet fikk naturretten en oppblomstring i Europa og menneskerettighetene kom i fokus. En av de viktigste menneskerettighetene var den frie eiendomretten, altså rett til å bestemme over sin egen eiendom. I Norge var den rådende mening at det kunne stiftes alle slags servitutter, så lenge de ikke var i strid med lov eller sedvane.

Utenfor servituttbegrepet faller i dag typiske allemannsrettigheter, som retten til fri ferdsel og opphold i utmark. Allmenningsretten, dvs. der lokalbefolkningen har særlige rettigheter i et område, faller også utenfor. I forarbeidene til servituttloven er det avgrenset mot grunnbyrder, dvs. periodiske handlingsplikter eieren av en fast eiendom har til å yte penger, korn, melk osv. til fordel for en annen. Den vanligste formen for grunnbyrde er føderåd, hvor eieren av et gårdsbruk må yte mat, pleie, ved og lignende til den gamle eieren. Det er videre klart at naborettslige og sameierettslige begrensninger i rådighetsutøvelsen på eiendom faller utenfor servituttbegrepet.

Hva en servitutt egentlig innebærer, kan deles inn i en kvalitativ del, dvs. hva slags rådighet det gjelder, og en kvantitativ del, dvs. hvor omfattende retten er. For å klargjøre disse sidene av servituttens innhold må det foretas en tolkning av stiftelsesgrunnlaget som kan være en avtale, et rettsdekret, et skjønn, et ekspropriasjonsvedtak osv. Hvor stiftelsesgrunnlaget er avtale kommer vanlig avtaletolkningsprinsipper til anvendelse. En viktig kilde til å klarlegge hva servitutten egentlig innebærer, vil være den faktiske utøvede bruk. Har den faktiske bruk vært utøvet over en lengre periode og det ikke har vært noen innsigelse mot denne, er det mest sannsynlig slik at bruken samsvarer med det som ble avtalt.

For å finne ut hva som ble avtalt kan en rekke momenter komme inn; ordlyden, skikk og bruk i området, hvilke forutsetninger partene hadde da avtalen ble inngått, hva som faktisk skjedde når avtalen ble inngått, hva formålet med avtalen er, hvor stort vederlag som er ytt, hvordan partene har oppført seg i tiden etter avtaleinngåelsen. En servitutthaver må naturligvis respektere det som står i loven, eller at andre heftelser på eiendommen har bedre prioritet.

I servituttloven § 2 er det alminnelige prinsipp om at partene i et rettsforhold må ”fara frem som folk” og utøve sine rettigheter med hensyn til de andres interesser lovfestet i en generell form; ”Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den andre.”

”Skade eller ulempe” gjelder ikke bare for økonomiske verdier, også ideelle verdier beskyttes av bestemmelsen. I servituttloven § 2 annet ledd er det gitt en retningslinje for hva som skal anses som urimelig; ”det leggjast vekt på kva som er føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver til å fremje naturmangfaldet på staden.” Når loven henviser til tiden og tilhøva får loven en dynamisk karakter. Rådigheten skal kunne påvirkes av teknologiske fremskritt som kommer med tiden, jf. Rådsegn 5 s. 46.