Sameiers fysiske rådighet

Utgangspunktet er at hver sameier har den samme kvalitative rett til å råde faktisk og juridisk, men med de begrensninger som følger av forholdet til medeierne. Hvilke bergrensninger som følger av forholdet kan fremkomme av stiftelsesgrunnlaget, sameiernes faktiske handlemåte og de etterfølgende omstendigheter.

Den enkelte sameiers fysiske rådighet

Dersom sameierne skal bruke tingen fysisk, og ikke for eksempel leie den ut, vil det ofte foreligge en avtale om bruksutøvelsen. Det vil kunne være nødvendig med en nærmere regulering av sameieforholdet for at det skal være praktisk mulig å eie en ting sammen, dvs. at arten og omfanget av bruksretten reguleres. Oppstår det problemer mellom sameierne angående bruken som ikke kan løses ved å tolke avtalen mellom sameierne, kommer sameieloven § 3 supplerende inn. Den enkelte sameier har i utgangspunktet den fulle eierrådighet, men denne rådigheten kan være begrenset kvalitativt og kvantitativt. Det følger av sameieloven § 3 første ledd at hver sameier kan unytte sameieeiendommen til i) han er etla til eller er ii) vanleg brukt til og iii) til anna som høver med tida og tilhøva. Med i) ”etla til” forstås enten den bruk sameierne hadde til hensikt ved anskaffelsen av eiendommen eller vanlig og fornuftig bruk av denne. Det annet tolkningsalternativ medfører at ii) ”vanleg brukt til” får liten selvstendig betydning. ”Vanleg brukt til” henviser til vanlig bruksmåte for ting av vedkommende art. Det siste alternativ i § 3 ”til anna som høver med tida og tilhøva” viser til endringer i bruken av sameieeiendommen som skyldes endrete samfunnsforhold, jf. Rt. 1967 s. 920. Rt. 1967 s. 920 omhandlet følgende: En ingeniør A og noen gårdbrukere B oppførte en hytte på ca 43m2 i en jordsameiestrekning sammen med en del av sameierne C. A samt gårdbrukerne B som ikke var sameiere, men som hadde sauer som beitet i området, fikk rettighet i hytten. En annen gruppe sameiere D protesterte og krevde hytten fjernet, men dette fikk de ikke medhold i. Retten mente at vedkommende sameiergruppe hadde rett til å oppføre en hytte som skulle benyttes i forbindelse med sauesanking. Hytten var av høyere standard enn hva bruken av hytten skulle tilsi, men Høyesterett antok at det var i samsvar ”med tida og tilhøva”.

Sameieloven § 3 annet ledd setter en kvalitativ grense for bruken: ”Ingen må nytta tingen … såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar”, jf. beslektede reguleringer i naboloven § 2 og servituttloven § 2. Det er med dette klart at sameierne plikter å ta hensyn til hverandres utnyttelse av tingen, men sameierne har også en omsorgsforpliktelse, jf. sameieloven § 8 om at sameieren skal ”fara fint med tingen” og etter bruk sørge for opprydding, rengjøring og andre ”ettergjerder” som hører til.

Omfanget av den enkelte sameiers bruk avhenger av partsforholdet. Hovedregelen i sameieloven § 3 annet ledd er at ”ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part”. Skal alle sameierne utnytte tingen på samme måte, vil dette innebære at den enkeltes bruk ikke må overskride det som sameiebrøken tilsier. Dersom to sameiere eier en jordbæråker sammen, så skal hver av sameierne ha rett til å høste en halvpart hver.

Dersom sameierne skal utnytte tingen på forskjellige måter, kan det være vanskelig å bestemme omfanget av den tillatte bruken. Det er klart at en bruksmåte kan være vanskelig å måle i forhold til en annen. Ved konflikt om verdien av de ulike bruksmåtene, vil domstolene kunne komme inn og fastsette verdien av disse. Etter sameieloven § 14 kan sameierne kreve bruksdeling. Så langt det er nødvendig for å skape grunnlag for hensiktsmessig utnyttelse i samsvar med § 3, har hver sameier krav på å få ”heile eller noko av utnyttinga skift og skipa såleis at han mest mogeleg får sin bruk for seg sjølv”. Skjønnet fastesettes av den stedlige tingrett, og er tvangsgrunnlag, jf. tvangsfullbyrdelsesloven kap. 13. En skjønnsavgjørelse gjelder maksimalt for 10 år.