Festerens innløsningsrett

Hovedregelen om innløsningsrett finner man i tomtefesteloven § 32 første ledd: ”Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.”

Denne reglen kommer til anvendelse på alle festeavtaler. Retten til innløsning skjer 30 år etter at festeforholdet startet. Dersom fester ikke ønsker å innløse tomten etter de 30 årene har gått, så oppstår en ny mulighet for innløsning annet hvert år for festetomt til bolighus, og hvert tiende år for fritidshus. Partene kan gyldig avtale at en kortere periode enn 30 år skal være gått før fester får innløsningsrett, men ikke lengre enn 30 år.

Dersom det har skjedd en regulering av festeavtalen og fester senere ønsker innløsning, kan det bli spørsmål om det bare skjedde en modifikasjon av en eldre avtale eller om man skal si at det ble inngått en ny avtale. Grensen vil kunne ha betydning i og med at tomtefesteloven knytter ulike og dels sentrale rettsvirkninger til tidspunktet for når en festeavtale anses inngått. Tomtefestelovens system er at en forlengelse av en festeavtale anses som inngåelse av en ny avtale dersom forlengelsen ikke har støtte i eksisterende avtale. I tilfeller hvor forlengelse utøves med støtte i den eksisterende festeavtalen, anses ikke utøvelsen av forlengelsesretten å medføre en ny avtale, jf. tomtefesteloven § 2.

Det er en særbestemmelse i tomtefesteloven § 32 annet ledd som sier at når festeforholdet opphører grunnet festerens død, kan tomten allikevel innløses av festerens nære familie, dvs. livsarvinger inkludert fosterbarn, ektefellen eller noen som de siste to år har hørt til samme husstand som festeren.

Det finnes tre viktige unntak fra hovedregelen i tomtefesteloven § 32, jf. tomtefesteloven § 34. For det første gjelder innløsningsretten bare så langt den kan ”kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale”. Har bortfesteren A tinglyst en servitutt på festearealet før festeavtalen ble inngått, må denne retten respekteres av innløseren. Ble servitutten stiftet ovenfor bortfesteren etter festeavtalen ble tinglyst, vil de ikke få noen betydning for innløseren.

Dersom fester av en tomt til bolig eller fritidshus som tilhører en bygdealmenning krever innløsning, kan bortfesteren i stedet tilby forlengelse ”på same vilkår som før etter § 33”, jf. tomtefesteloven § 32 annet ledd. Denne regelen begrunnes med at det kan være uheldig å oppstykke bygdeallmenningene med selveiende enheter jf. Innst. O. nr. 105 (2003-2004) s. 12.

I tomtefesteloven § 34 tredje ledd gis Kongen hjemmel til fastsette innløsningssperre ved feste av tomt til fritidshus dersom bortfester driver landbruksvirksomhet og inntektene fra festearealet inngår i driftsgrunnlaget i landbruksvirksomheten. Bortfesteren må fremsette et tilbud om forlengelse, hvis han vil unngå innløsning. Det er i forskrift gitt retningslinjer for hva som skal til for å kunne nekte innløsning. Inntektene fra festeavgiftene må blant annet utgjøre 5% i forhold til gjennomsnittet av de årlige driftsinntektene på eiendommen eller minst 15 000 kr, jf. endringsforskrift 728/2006. Et nei fra grunneier må være velbegrunnet, og det nytter ikke å «lure» inn ekstra inntekter for å blåse opp festevirksomheten.

Et innløsningskrav etter tomtefesteloven § 32 eller forlengelse etter tomtefesteloven § 33 må fremsettes skriftlig, og senest ett år før innløsningstidspunktet, jf. tomtefesteloven § 36 første ledd. Ved nærståendes innløsning av avdødes festetomt, er fristen også ett år og starter fra det tidspunktet festeren døde. Etter tomtefesteloven § 36 annet ledd kan det gis oppfriskning dersom grunnen til at fristen er overtrådt er unnskyldelig.