Tomme panteretter

Når A skal låne penger av B, er det vanlig at B forlanger en viss pantesikkerhet. Lånet vil normalt ikke utbetales før tinglysningen av panteretten er i orden. Det vil kunne ta tid fra lånet innvilges til tinglysningen av pantedokumentet, eventuelt med etterfølgende tinglysning av prioritetsvikelser slik at B får den avtalte prioritet. Hvor lang tid dette tar vil avhenge av hvor samarbeidsvillige de impliserte parter er. Etter at tinglysningen er i orden, vil det fortsatt kunne gå noen tid før lånet utbetales.

Det kan spørres om man i disse tilfelle hvor det tinglyses panterettigheter som først blir effektive mellom partene en stund senere, si at panteretten har prioritet fra tinglysningen (dagbokføringen) eller fra det senere utbetalingstidspunkt (fra det tidspunktet pantedokumentet blir effektivt)? Spørsmålet får betydning hvor det er skjer en ytterligere beheftelse av den pantsatte eiendom, for eksempel ved at det tinglyses en leierett eller et utlegg.

Dette er ikke komplisert i forhold til frivillige rettsstiftelser, hvor tinglysningen av pantedokumentet normalt oppfattes som et prioritetsforbehold, som må respekteres av S som senere tenker å inngå avtale med eieren A. Det spiller ingen rolle for Ss prioritetsstilling om den tinglyste panterett var effektiv før eller først ble det etter tinglysningen av Ss rettigheter. Det fremstår som adskillig mer problematisk å klargjøre Bs stilling i forhold til den som har fått tinglyst utlegg i tidsrommet fra tinglysningen av Bs pantedokument og til utbetalingen av lånebeløpet, fordi hovedregelen i norsk rett er at en utleggshaver skal ha den beste ledige prioritet til enhver tid. I juridisk teori har løsningen vært diskutert. Tar man utgangspunkt i frasen om at utleggshaver skal ha den beste ledige prioritet, må det sies at den prioritet som er tiltenk B, er ”ledig” idet utlegget tinglyses. Rettslig sett er kanskje ikke B forpliktet til å utbetale beløpet, og han vil kanskje heller ikke være i en slik faktisk stilling at han må det. I de tilfellende hvor B vet om det mellomkommende utlegget, må resultatet bli at dersom B utbetaler lånet, vil han få prioritet etter utlegget, jf. tinglysningslovens § 21 første ledd.

Det kan spørres om det samme gjelder hvor B ikke har hatt kunnskap om utlegget, men kunne ha skaffet seg informasjon ved å undersøke tinglysningsregisteret? Tungtveiende praktiske hensyn tilsier at prioriteten normalt må regnes fra tinglysningen. For långivere er det viktig å kunne legge til grunn at man får den prioritet som fremgår av tingslyningsattesten. Dersom prioriteten til en panteheftelse alltid skulle regnes fra utbetalingstidspunktet, ville B måtte foreta en rekke undersøkelser for å være sikker på å få den tilsagte prioriteten. B ville ikke bare kunne bygge på tinglysningsattesten, men måtte i tillegg få klarhet i om det i tidsrommet fra tinglysningen av panteretten til utbetaling av denne er dagbokført noe utlegg.

Reelle hensyn tilsier at B vinner frem, da det av praktiske grunner ville være upraktisk om B skulle pålegges en plikt til å undersøke om det etter dagbokføringen av dokumentet er dagbokført utleggsforretninger. På den annen side, vil en utleggstaker kunne sørge for å underrette B om et senere utlegg, og på denne måten kunne stoppe at en tinglyst panterett gjøres effektiv.

Når det har gått lang tid mellom tinglysning og utbetaling vil det naturligvis kunne være større mulighet for et mellomkommende utlegg, og dermed en større foranledning for B til å foreta nærmere undersøkelser før han utbetaler lånet. Motargumentet er at utleggstakeren burde beskytte sin stilling ved å gi B beskjed om utlegget. Det er mer naturlig at han varsler når det forekommer en mellomkommende heftelse, enn at enhver B skal foreta undersøkelser som i de fleste tilfeller ikke vil gi noe resultat. Det vil videre kunne by på praktiske problemer for en utleggstaker å få gitt beskjed til foranstående panthavere, idet en panterettighet kan være overdratt uten at dette står i grunnboken.

I NOU 1982:17 ble det foreslått en regel som innebærer at det er utleggstakeren som må ta initiativet. I henhold til disse forarbeidene skulle det være utleggstakeren som må ta bryet med å varsle kontraktspanthaverne for å hindre at de utbetaler eventuelt lån. Skulle panthaveren på en annen måte ha fått kunnskap om utlegget, kan han ikke utbetale lånet og kreve prioritet i henhold til dagbokføringstidspunktet.

Denne regelen er slått fast i luftsfartsloven § 3-30 første ledd. I denne bestemmelsen fremgår det at en alminnelig opplåningsrett på bakgrunn av den tinglyste prioritet, forutsatt at en innløsning ikke er tinglyst eller at det ikke er kvittert på pantedokumentet. I tredje punktum fremgår det: “Hvor en pantobligasjon slettes og det senest samtidig registreres en ny pantobligasjon (ombytting), får den nye samme prioritet som den slettede, forutsatt at utstederen har avgitt erklæring om dette og den nye obligasjonen ikke lyder på et større beløp enn den slettede.”

Det fremgår videre av fjerde ledd at “skadesløsbrev er likestillet med pantobligasjoner”.

Reglene i luftfartsloven § 3-30 første ledd oppstiller krav til at dersom etterstående utleggstaker skal ha prioritet foran en ”tom” obligasjon, må han gi varsel til foranstående panthaver om at han gjør sin rett gjeldende, slik at videre utbetaling stanses. Begrunnelsen for en slik varslingsplikt er at debitor i forhold til kreditor vil ha praktiske grunner til å ønske en prioritet. Særlig gjelder det kortere tidsrom mellom tinglysing og utbetaling av et lån. Dette unntaket vil omfatte utbetalinger i tråd med normale betalingsrutiner.

I de tilfellene der B ikke står helt fritt men hensyn til utbetaling av lånet, har man villet anerkjenne en videregående rett for B. I noen tilfeller slik som ved byggelån, vil den foreløpige verdien av bygningen være mindre enn det lånebeløpet som er lagt ned i det. De videre arbeidene vil være verdiskapende, slik at B kanskje vil måtte låne bort ytterligere midler, for at ikke de første utbetalingene skal gå tapt.

Dette problemet er søkt løst i luftfartslovens § 3-30 tredje ledd. Et pantedokument kan ikke opplånes når panthaveren har kjennskap til et mellomkommende utlegg, “med mindre panthaveren ikke godt kan avbryte kredittforholdet uten å risikere å lide tap”. Unntaket kommer altså til anvendelse dersom det er snakk om et etablert kredittforhold, hvor det vil medføre et økonomisk tap av en viss størrelse om det ikke gis ytterligere kreditt. I vurderingen av om det foreligger en slik fare for tap, skal forholdene på handlingstiden legges til grunn, og det legges vekt på hvilken kunnskap kredittyteren hadde eller burde ha hatt. Kredittyteren må ha ment at det med overveide sannsynlighet ville føre til tap om han ikke fortsatte kredittforholdet. Det er dog klart at faren for tap må ha vært reell etter en relativt objektiv vurdering.

Reglene i luftfartsloven har skapt en sedvane for hvordan man løser slike spørsmål, så den samme løsningen vil benyttes ved fast eiendom. Det er ikke naturlig å si at luftfartsloven kan anvendes analogisk på fast eiendom, men at disse kan anses som en kodifikasjon av tidligere teori og rettspraksis vedrørende fast eiendom. Tidligere hadde man ikke noen sikre regler på området, altså om panthaverens undersøkelsesplikt eller utleggstakerens varslingsplikt ved mellomkommende utlegg. Man finner tilsvarende reglene i luftfartsloven i lov om borettslag § 6-10.