Prioritet og rettsvern

Rettsvern innebærer som tidligere nevnt beskyttelse mot inngrep fra tredjemanns side. En eiendom er for eksempel beheftet med panteretten x som har rettsvern mot panterett y. Her vil ikke panteretten y komme til skade for x. Dersom en eiendom tvangsrealiseres på bakgrunn av panterett y, kan dette bare skje dersom det oppnås et bud som dekker panterett x. Rettsvern er her det samme som å ha bedre prioritet.

Ved å ha skaffet seg rettsvern oppnår panthaveren også vern mot eierens konkurs og akkordforhandlingsbo. I det følgende vil det være fokus på å klarlegge en del problemstillinger knyttet til panteprioriteter i relasjon til dem som ellers har rettigheter i fast eiendom.

Hovedreglene om etablering av prioritet i henhold til lov og avtale

Hovedregelen om prioritet fremgår av tinglysingsloven § 20 første ledd, hvor det fremgår at den som er ført i tid er best i rett med noen modifikasjoner i forhold til tidspunkt for dagbokføring. Det er mulig å avtale noe en annen prioritetsrekkefølge enn den som ville fremgå etter loven. Det er typisk tre måter slike avtaler om å fravike lovens prioritetsrekkefølge skjer:

For det første vil dette kunne skje der Bs panterett etableres først, men hvor eieren A har tatt forbehold om at senere lån fra navngitt långiver eller lån til særlige formål skal få prioritet foran B. Dette kan f.eks. være at A skal ha rett til å ta opp byggelån med prioritet foran lånet fra B.

For det annet vil en fravikelse av prioritetsrekkefølgen kunne skje dersom långiveren S kun vil gi lån mot å få en viss prioritet eller mot å få en viss sikkerhet inne for en viss prosent av eiendommens verdi. Dersom eiendommen allerede er pantsatt til en eller flere kreditorer, vil det kanskje bare være mulig å få lån fra S hvis den andre kreditoren/de andre kreditorene vedtar å stå prioritetsmessig etter S. Hvorfor skulle så de andre kreditorene frivillig stille seg etter S i prioritetsrekkefølgen? Dette kan de gjøre for å “være snille” eller det kan være forretningsmessig motivert. Det vil f.eks. kunne være slik at ved å la S få bedre prioritet, frigis det mer midler til A som skal benytte disse til å investere i eiendommen. Denne økte investeringsmuligheten vil kunne gi kreditorene bedre sikkerhet enn de opprinnelig hadde som en følge av at verdien på eiendommen stiger betraktelig. Praktisk sett forekommer det ikke sjelden at en etterstående panthaver aksepterer at den foranstående yter tilleggslån med sikkerhet på samme prioritet som den opprinnelige fordring.

For det tredje vil det kunne skje fravikelser i prioritetsrekkefølgen som følger etter loven hvor B vedtar å stå etter S. Det kan være samme bakgrunn her som under punktet ovenfor, men lånebeløpet blir ikke utbetalt før prioritetsforholdet B og S er ordnet gjennom tinglysning av Bs vedtakelse om å stå etter S.

I det første tilfellet har B en betinget prioritet, som innebærer han som en følge av stiftelsesgrunnlaget for sin egen rett, kan bli skjøvet nedover i prioritetsrekken. Fra eierens side kan man her omtale dette som et prioritetsforbehold. I tilfellet to og tre ovenfor har B fra først av en definitiv prioritet, som han senere gir avkall på, så i disse tilfellene er det mer naturlig å tale om en prioritetsvikelse eller prioritetsavkall.