Prioritet av panteretter ved tvangssalg,

Det er først når pantobjektet skal tvangsselges etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, at betydningen av prioritetssystemet gjør seg gjeldende. Et tvangssalg kan skje enten ved at det holdes en tvangsauksjon eller ved et medhjelper salg. Når et slikt tvangssalg gjennomføres, vil det skje et oppgjør for de pengeforpliktelsene som hviler på panteobjektet mens øvrige ikke-pengemessige forpliktelser så langt som mulig skal videreføres. Hovedregelen er at en begjæring om tvangssalg fremsettes mot den som i tvangsgrunnlaget er nevnt som forpliktet. Et viktig unntak fra denne hovedregelen følger imidlertid av tvangslovens § 4-11 som fastsetter at et tvangsgrunnlag for dekning av en panterett i et formuesgode også er tvangsgrunnlag overfor den som senere erverver det pantbeheftede formuesgodet, hvis ikke panteretten er falt bort etter reglene om erverv i god tro. Dette innebærer at den nye eieren kan bli ansvarlig for pantegjelden dersom den tidligere eieren misligholder sin forpliktelse.

Det fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven at tvangssalg innebærer et fullstendig oppgjør for pengeforpliktelsene, mens tvangssalget i prinsippet ikke påvirker heftelser som festekontrakter, husleiekontrakter, servitutter osv. Vedkommende som kjøper en tvangssolgt eiendom er forpliktet til å betale en kjøpesum for denne og respektere eventuelle ikke-pengemessige heftelser som hviler på eiendommen.

Eiendommer som tvangsselges er ofte overbeheftet, dvs. at den nominelle verdien av de totale heftelsene overstiger den prisen man klarer å få solgt eiendommen for. I praksis så vil en interessert kjøper by det som vedkommende synes at eiendommen er verdt, og når et bud stadfestes vil de heftelsene som faller innenfor budet enten dekkes eller overtas. De første panterettene i prioritetsrekkefølgen dekkes inn så langt salgssummen rekker. Pengeheftelser med prioritet ved siden av eller etter saksøkerens krav, dekkes etter prioritet så langt kjøpesummen rekker.

Videre så vil en eiendom kunne forsøkes selges med en forutsetning om at kjøperen overtar alle ikke-pengemessige heftelser. Dersom eiendommen ikke får noen bud med en overtakelsesplikt for de ikke-pengemessige heftelsene, vil eiendommen kunne utbys minus den dårligst prioriterte heftelsen. Er det fortsatt umulig å få solgt eiendommen, kan en slik gradvis avskalling av de dårligst prioriterte ikke-pengemessige heftelsene inntil bud blir gitt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21 annet ledd og § 11-44 annet ledd.

Tvangsfullbyrdelsesloven oppstiller regler som innebærer at en eiendom ikke skal kunne selges til en uforsvarlig pris. Tingretten er det organ som skal stadfeste tvangssalget, og retten skal kontrollere at eiendommen ikke selges til en spottpris. I henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20 følger det et prinsipp som kalles dekningsprinsippet. Dette prinsippet innebærer at alle heftelser med bedre prioritet enn den som har foranlediget tvangssalget (saksøkeren) må dekkes fullt ut for at en begjæring om tvangssalg kan kunne tas til følge. Dekningsprinsippet viser således at en panthaver med dårlig prioritet kan være avskåret fra å begjære det pantebeheftede formuesgodet solgt til tross for mislighold av pantegjelden. Dekningsprinsippet innebærer at kjøpesummen må være høy nok til å gi full dekning til alle pengekrav med foranstående prioritet, og at kjøperen ”utenfor kjøpesummen” må overta alle ikke-pengekrav med en slik prioritet. Dette betyr at alle overskytende pengekrav bortfaller, og ikke-pengekravene faller bort i den utstrekning de ikke blir overtatt, jf. § 11-31 fjerde ledd annet punktum og § 11-51 annet ledd.

En eiendom kan selges på tvangsauksjon uten at en rettighetshaver med panterett i eiendommen har begjært det. Dette kan skje ved at eierens konkursbo realiserer eiendommen med hjemmel i dekningsloven § 8-15. I en slik situasjon vil risikoen for rettighetshaverne være større, siden dekningsprinsippet ikke gjelder da. Med andre ord ansees konkursboet i dette tilfellet å kunne kreve realisasjon i kraft av å ha beste prioritet.

Panteretten vil vanligvis dekke en hovedstol. I tillegg kommer normalt renter og eventuelle omkostninger mv. jf. panteloven § 1-5. Skulle den innbrakte kjøpesummen ikke være tilstrekkelig til å dekke det totale krav, så skal kravet dekkes i følgende rekkefølge: omkostninger, renter og så hovedstol.

Tvangsbruk

Alternativt til tvangssalg har panthaveren muligheten til å ta i bruk pantet etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-55 til § 11-63. Den med best prioritet får rett til å overta pantet, selv om det er flere panthavere med misligholdte krav som ønsker å overta pantet. Den panthaveren som tiltrer bruken av pantet, kan senere måtte vike av en med bedre prioritert panthaver hvis fordring er misligholdt. En tvangsbruker må dekke forestående panthavers avdrags og rentekrav, ellers vil vedkommende risikere at bruken blir fratatt ham. I henhold til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-58 risikerer en ikke-pengemessig heftelse med dårligere prioritet enn en pantebrukerens å måtte vike, dersom dette er nødvendig for at tvangsbrukeren av pantet skal kunne få ”tjenlig drift” av eiendommen.