Ekstinksjon av begrensede rettigheter i fast eiendom

I det følgende vil de tilfeller der B erverver en begrenset rettighet, for eksempel; en forkjøpsrett, en festerett, en servitutt etc. gjennomgås, og hvor H protesterer mot Bs rett. A vil kunne pretendere å være eier og overføre en del av sin rådighet til B, eller A kan selv bare ha en begrenset rett som han helt eller delvis overfører til B.

Festeforhold:

For eksempel; H har inngått festekontrakt med A, som overfører sine rettigheter til B. Dersom H skulle ha en innvending som springer ut av forholdet H-A, vil disse kunne være avskåret ovenfor B med hjemmel i tinglysningsloven § 27. Forholdet kompliseres der Bs rettigheter ikke baserer seg på overføring av rettighetene etter en allerede eksisterende festekontrakt, men at A har utnyttet sin posisjon til å avtale en festekontrakt med B. Det forutsettes at festekontrakten tinglyses. H vil kunne ha to typer av innsigelser mot B. For det første kan H ha innsigelser mot skjøtet som har gjort A til hjemmelshaver til eiendommen. Ovenfor B som har tinglyst sin festekontrakt i god tro, vil Hs innsigelse om at A har fått skjøtet ved bedrageri fra As side, ikke vinne frem. H vil derimot vinne frem dersom skjøtet er forfalsket, og da vil B kunne få erstatning med hjemmel i tinglysningsloven § 35 bokstav d. Dersom H ikke vinner frem mot B, vil H allikevel kunne anvende vanlige avtalerettslige ugyldighetsgrunner gjeldende ovenfor A. Får H erklært skjøtet ugyldig, vil festavgiften som A skulle kassere måtte gå til H.

For det annet kan H ha innsigelser om at skjøtet innehar begrensninger som hindrer Bs erverv. En slik begrensning kan for eksempel være et forbud mot bortfeste i As hjemmelsgrunnlag, eller at A må ha Hs samtykke til å bortfeste. Bs festekontrakt kan ha blitt tinglyst, fordi H ikke har sørget for å ha forbeholdet med i skjøtet. Gjennom det tinglyste skjøtet har H bidratt til å gi A legitimasjon, så når A misbruker denne retten er det mest rettferdig at H bærer tapet og ikke B. Dersom forbudet ikke er inntatt i skjøtet som en følge av tinglysningsfeil eller dersom dette blir oversett idet Bs festekontrakt ble begjært tinglyst, vil det ikke foreligge grunnlag for ekstinksjon fra Bs side, jf. tinglysningsloven § 27. Som nevnt; tinglysningsfeil faller utenfor ekstinksjonsgrunnlaget etter § 27, så festekontrakten A har inngått med B annulleres og B kan søke erstatning etter tinglysningsloven § 35 bokstav a om tinglysningsfeil.

Kjøpsforhold:

A har kjøpt en eiendom av H og har tinglyst kjøpekontrakten. A overdrar så sine rettigheter videre til godtroende B som tinglyser sitt erverv. Her vil Hs ugyldighetsinnsigelser mot A være uten betydning for B, med mindre ugyldigheten kan anses å falle inn under tinglysningsloven § 27. I de situasjonene H ikke vinner frem mot B, kan B faktisk bli eier av eiendommen selv om A ikke utleder noen rett til en slik disposisjon fra H. For at kjøpet mellom B og A skal stå seg, må B oppfylle kjøpekontrakten og eventuelt et tilleggsoppgjør etter kontrakten mellom H og A for å unngå at H hever kontrakten med A. Det er på det rene at A ikke er berettiget til kjøpesummen, så Bs betaling skal gå til H, selv om H ikke ville kunnet oppnå en like høy pris.

Panterettsforhold:

Panterettsforhold bringer en del særskilte problemstillinger. Det er enklest der A har grunnbokshjemmel som eier med bakgrunn i et ugyldig skjøte. Stifter A en panterett for B i eiendommen, vil § 27 gjelde for Hs innsigelser mot B. Det har ingen betydning om panteretten kommer til uttrykk i et negotiabelt dokument eller ikke, for i begge tilfeller vil det kunne skje et ekstinktivt erverv til fordel for B.

I de tilfellene B overdrar panteretten til C, vil forholdet mellom A og C bedømmes etter reglene i gjeldsbrevloven. Dette innebærer at A som utsteder pantedokumentet (gjeldsbrevet) beholder innsigelsene ovenfor C, dersom det dreier seg om et enkelt gjeldsbrev. Er gjeldsbrevet negotiabelt kommer gjeldbrevsloven §§ 15-17 til anvendelse, og dette kan innebære at en rekke av As innsigelser ikke vil kunne gjøres gjeldene ovenfor godtroende C. Hs vil ha flere innsigelser i behold etter §§ 15-17, og ekstinksjon er ikke avhengig av tinglysning. I de tilfellene gjeldsbrevloven §§ 15-17 anvendes, vil ikke B kunne få erstatning etter tinglysningsloven § 35.

Når B ekstingverer i denne sammenheng, betyr det at H blir bundet og at hans eiendom blir beheftet med panterett for B.

Betaling av leie:

H selger sin eiendom til A som leier denne ut til B. I de tilfellene omskjøtningen fra H til A lider av en feil, vil Hs mulighet for å gjøre innsigelser mot leietakeren B bero på tinglysningsloven § 27. Det vil fra det øyeblikket det kommer frem at H har en innsigelse mot A, være naturlig for B å deponere leiebeløpene inntil det reelle eierforholdet blir klarlagt. I henhold til tinglysningsloven § 27 første ledd annet punktum fremgår det at; ”Det samme gjelder når det i god tro er betalt leie eller avgifter til den som efter dokumentet er berettiget, eller det overfor denne er foretatt opsigelse eller lignende handling.”

Loven oppstiller altså to krav som begge må være oppfylte for at B skal slippe å måtte betale leie to ganger. For det første må A ha vært legitimert ved at grunnboken angir han som eier og dermed rett til å inngå leiekontrakten og innkassere leien. Videre må B ha vært i god tro. Dette innebærer at på det tidspunktet B betalte leie til A, var B uvitende om noe som skulle tilsi at A ikke var rette adressat for leien. Det har ingen ting å si om Bs leierett er tinglyst eller ikke. De unntakene som oppstilles i § 27 annet ledd kommer også til anvendelse i et tilfelle som dette, slik at dersom skjøtet fra H til A er forfalsket, vil Bs betaling til A ikke være frigjørende.