Nærmere om unntakene etter tinglysingsloven § 21

Unntak etter tinglysingsloven § 21 annet ledd

Vår rett oppstiller en rekke legalrettigheter, dvs. rettigheter som oppstår direkte i kraft av loven. Legalrettighetene innebærer at det ikke kreves noe dispositivt utsagn eller noen konkret myndighetsbeslutning. Rettigheter som oppstilles i annet ledd har altså vern uten tinglysning; “For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd.” I det følgende vil det skilles mellom legalpanteretter og andre legalrettigheter. For andre legalrettigheter enn legalpant, vil som bestemmelsen sier tinglysningen ikke ha noen betydning. Dette omfatter f.eks. odelsretten og forkjøpsretten etter sameieloven § 11. Med lovbestemt rettighet menes rettighet som har hjemmel i formell lovgivning. I Rt. 1996 s. 918 Gangenes-dommen konstaterte Høyesterett at sameierett ervervet etter reglene om “husmor-sameie” ikke omfattes av § 21 annet ledd “lovbestemt rettighet”.

Som en konsekvens av at tinglysningen ikke har noe å si i forhold til legalrettighetene, vil de altså ha rettsvern uten tinglysning samt kunne gjøres gjeldende ovenfor godtroende B. Hvilken følge dette har for Bs rett avhenger av reglene som regulerer den enkelte lovbestemte rettighet. I det følgende vil det gis noen eksempler:

Odelsretten: Dersom B har fått en panterett i en odelseiendom, må han respektere odelsretten, dersom denne hvilte på eiendommen da panteretten ble stiftet. Ved odelsløsning vil Bs panterett kunne bortfalle i den grad den overstiger det løsningsbeløpet som er fastsatt ved odelstakst. Odelsloven § 71 trekker bortfallsregelen så langt at selv panterett som er stiftet før eiendommen ble odelsjord, må vike for odelsretten.

Sameie: En sameier har fra sameiet etableres en lovbestemt forkjøpsrett. Har B etablert en panterett i godet, før det ble etablert et sameie vil panteretten gå foran forkjøpsretten. Ble den etablert senere, vil forkjøpsretten gå foran. Når det gjelder legalpant vil tinglysningslovens regler komme til anvendelse, om ikke noe annet fremgår av lovgivningen. En slik unntaksbestemmelse finnes i panteloven § 6-1, hvor det fremgår at det offentliges krav på eiendomsskatt og en rekke andre kommunale avgifter er sikret første prioritetspant i den eiendommen som kravet knytter seg til. Denne formen for panterett har rettsvern uten tinglysning og den kan heller ikke tinglyses.

Legalpanterettigheter som dette betegnes “sterk legalpant” og går foran eldre registrerte rettigheter. Et annet eksempel på en sterk legalpanterett, er konkursboets legalpant i ethvert pantbeheftede formuesgode som konkursskyldneren har stilt til sikkerhet for dennes forpliktelser til å dekke konkursboets utgifter, jf. panteloven § 6-4. Som hovedregel er denne retten begrenset til 5 % av gjenstandens verdi og den vil ha prioritet foran alle andre panteretter – selv legalpant.“For andre lovbestemte panterettigheter”, såkalte “svake legalpantekrav”, “i fast eiendom gjelder de samme regler om rettsvern og tinglysing som for rettsstiftelser i fast eiendom ellers”.

Unntak etter tinglysingsloven § 21 tredje ledd

Tinglysningsloven § 21 tredje ledd omhandler forbehold som tas i forbindelse med eiendomsovergangen, f.eks. slik at avhenderen eller en annen tredjeperson skal ha rett til å parkere på eiendommen. Det mest praktiske eksemplet er at selgeren betinger seg panterett i eiendommen for restkjøpesummen. I de tilfellene A inngår en avtale med B som strider i mot forbeholdet kan man enten klassifisere dette som en hjemmelsmannskonflikt eller alternativt en dobbeltsuksesjonskonflikt.

Hvis man betrakter situasjonen som en hjemmelsmannskonflikt, vil man si at H ikke overdro hele eiendommen til A. Dette vil virke mest hensiktsmessig der Hs forbehold gjelder å beholde en eierbeføyelse – typisk en bruksrett til deler av eiendommen. Slike tilfeller vil i utgangspunktet falle utenfor tinglysningsloven § 27, da det ikke dreier seg om noe “ugyldig dokument”.

Ser man på situasjonen som en dobbeltsuksesjonskonflikt vil man betrakte forholdet som en disposisjon fra As side; H overfører eiendomsretten til A, som deretter stifter en bruksrett til fordel for H som altså blir S. I så måte vil konflikten løses av tinglysningsloven § 20 etter hvem som har tinglyst først. Dette virker ikke så naturlig i de situasjonene H skal beholde en eierbeføyelse.

Måten man karakteriserer tilfellet på medfører at ulike regler kommer til anvendelse. For selgeren H er dobbeltsuksesjon minst heldig, da tinglysningsloven § 20 åpner for store ekstinksjonsmuligheter for B, bortsett fra i tilfellene der det dreier seg om panterett for restkjøpesummen som har en privilegert posisjon. Dette er ganske logisk og velbegrunnet. Det er rimelig at det resterende av kjøpesummen som A ikke har betalt, skal være beskyttet mot rettigheter utledet av A. Hele forutsetningen for at B i det hele tatt skal få noen rett, er at denne kan utledes fra A. Av den grunn burde vilkårene for overdragelsen – innbetaling av den avtalte kjøpesum – overholdes. § 21 tredje ledd har følgende ordlyd; “Rettsstiftelse som skjer gjennem forbehold ved avhendelse eller annen eiendomsovergang, går uten hensyn til § 20 foran rettserhverv som utledes fra den nye eier såfremt forbeholdet enten fremgår av den nye eiers hjemmelsdokument eller innføres i dagboken senest samme dag som dette.”

B vil kunne vinne frem mot H med hjemmel i avtaleloven § 34, da denne bestemmelsen kan komme i konflikt med tinglysningsloven § 21 tredje ledd. Dette kan best illustreres gjennom et eksempel. H utsteder et skjøte til A. H har betinget seg panterett for restkjøpesummen, men dette fremgår ikke av skjøtet, men av et eget pantedokument. Begge dokumentene tinglyses samme dag. A har dog hatt skjøtet i hende fra noen dager tidligere, slik at han fremstått som legitimert ovenfor B som han har inngått en avtale om pantsettelse med. I et tilfelle som dette vil den godtroende Bs rett gå foran H. Dette er et fair resultat, siden H selv har gitt A den legitimasjonen som har ført til kollisjonen. For å være på den sikre siden burde H ha besørget tinglysningen selv og ikke latt A få ha det skjøtet i hende. Tinglysningsloven § 21 tredje ledd har kun praktisk betydning i forhold til As kreditorer.