Sameie på grunn av arbeid på tingen
Arbeidsinnsats på en eiendom eller ting og finansiering av oppussing som overgår vanlig vedlikehold, vil i kvalifiserte tilfeller kunne gi grunnlag for sameie i en ting som den andre ektefellen eide fra før.
Det er her vilkår om at det er oppussing eller rehabilitering av et visst omfang som medfører at tingen eller eiendommen får en verdiøkning som overstiger normal verdiøkning, jf. LB 2003 s, 7890:
”Hans bidrag til oppussing av leiligheten er beskrevet ovenfor, og er etter lagmannsrettens syn ikke mer omfattende enn alminnelig vedlikehold som naturlig hører med når man bor i en bolig, uavhengig av eierforholdet. Det samme gjelder hans bidrag til familiens økonomi”.
Tilsvarende som for felles erverv, er det et vilkår om at innsatsen både økonomisk, kvalitativt og omfangsmessig må være av en viss størrelse og varighet for at den skal ”telle med” som stiftelsesgrunnlag for sameie. Vanlig huslig eller praktisk innsats og vedlikehold vil normalt ikke kunne være nok til å stifte sameie, jf. LA 1999 s. 462 (Agder lagmannsrettt):
”Flertallet finner ikke at det er tilstrekkelig grunnlag for å statuere en medeiendomsrett for A i –veien 12. Hun har ikke godtgjort at hennes bidrag til eiendommens verdi er slik at det foreligger klare holdepunkter for en slik rett. Det er tvert i mot uklart om det fra hennes side er ydet en innsats som kan ha hatt nevneverdig innvirkning på eiendommens verdi. For det første må en del av arbeidene anses som rent vedlikehold, som ikke bidrar til økning av eiendommens verdi men i første rekke er av betydning for å bevare dennes verdi. Arbeider av denne art kan ikke danne grunnlag for noen medeiendomsrett. For det annet er det et spørsmål om de forbedringsarbeider som er foretatt har hatt noe vesentlig å si for eiendommens verdi ved siden av den alminnelige prisstigning for fast eiendom. For det tredje er det uklart hvor stor del av forbedringen som direkte kan tilskrives henne og hvor meget som kan tilbakeføres til B. Endelig påpekes at As direkte og indirekte innsats må ses i sammenheng med at hun hadde sin bolig i eiendommene og selv dro nytte av det hun skjøt til av arbeid og penger”.
Ofte vil arbeids- og finansieringsinnsats måtte veies mot hverandre, for å finne ut om innsatsen er tilstrekkelig målt opp mot den annens innsats til å danne grunnlag for sameie, og eventuelt med hvilken brøk, jf. LB 1999 s. 2289 (Borgarting):
”Lagmannsretten finner at As og hennes fars egeninnsats ved ombyggingen av hovedhuset må anses å ha vært større enn Bs og hans brors. Hensett til at en del av As egen innsats må anses å motsvares av at B dekket renteutgiftene, er ikke forskjellen så stor. Som det vil ha fremgått, mener lagmannsretten også at partenes økonomiske bidrag veier tyngre enn arbeidsinnsatsen. Lagmannsretten finner derfor å kunne legge til grunn at Bs samlede bidrag til prosjektet utgjorde i overkant av en firedel av det som totalt ble ydet av partene. Lagmannsretten ser dette som en vesentlig innsats som var nødvendig for at prosjektet ble gjennomført i den form det ble. At B skulle bidra på den måte han gjorde, ved egeninnsats, bistand av familien og med sine inntekter, lå til grunn for at prosjektet ble gjennomført i den form det ble. Dette gir etter lagmannsrettens syn grunnlag for at det må anses å ha oppstått et sameie, der Bs andel utgjør ca 26%”.
I Rt. 2004 s. 108 ble det lagt til grunn at man må holde ervervet av råtomt atskilt ved vurdering av arbeidsinnsats på erverv av bygg, slik at man ved å bygge en eiendom ikke nødvendigvis blir sameier i selve tomten, selv om man bygger et hus. Man blir imidlertid sameier i selve bygningen, som følge av at tomt og bygg kan vurderes atskilt:
”Lagmannsretten skriver at « Boligeiendom som er ervervet under ekteskapet vil være eiet i sameie mellom ektefellene ». Det er neppe meningen at dette skal forstås etter ordlyden. Sameie forutsetter at eiendommen er ervervet av ektefellene i fellesskap, med innsats fra begge. Det såkalte « husmorsameie » forutsetter således at hustruen har bidratt på en eller annen måte til ervervet av eiendommen. Dersom ektemannen har ervervet eiendommen gjennom arv eller gave, vil sameie ikke oppstå. Om dette kan jeg blant annet vise til Tone Sverdrup: Stiftelse av sameie i ekteskap og ugift samliv (1997) sidene 289 og 424-425. Hvorvidt det foreligger sameie eller ikke, er ikke avgjørende for formuesfordeling etter likedelingsregelen. Etter ekteskapsloven av 1918 var det bare i sjeldne tilfelle at domstolene ga adgang til skjevdeling etter den skjønnsmessige regelen i § 54 fjerde ledd. Dersom partene i fellesskap bygget på tomt som var arvet eller gitt som gave, uten å være særeie, ville den rimelig nok bli vurdert som en del av totaleiendommen. Etter den nye loven er situasjonen blitt en annen, i og med at den gir adgang til å ta verdien ut forlodds, før likedeling. Jeg har vanskelig for å forstå at en tomt skal vurderes på annen måte i relasjon til prisstigning enn annen skjevdelingsformue – for eksempel i form av aksjer eller kunstverk. (30) At en ikke uten videre kan legge til grunn at det oppstår et sameie dersom det bygges på tomta, gir etter min vurdering også den riktigste og enkleste løsningen ved større tomter der det kan være aktuelt å selge en del av grunnen. Likeledes dersom bebyggelsen skulle brenne eller bli ødelagt på annen måte”.