Rådighet over felles bolig

En ektefelle kan ikke uten skriftlig samtykke fra den andre ektefellen overdra en eiendom som brukes som felles bolig, jf. ekteskapsloven § 32:

”§ 32. Råderetten over felles bolig. En ektefelle kan ikke uten skriftlig samtykke fra den andre ektefellen: a. Overdra, pantsette, forpakte bort, eller inngå eller si opp en leie- eller framleieavtale for en eiendom som brukes som felles bolig. b. Overdra, pantsette en andel, aksje eller obligasjon som leieretten til felles bolig er knyttet til. Dersom samtykke blir nektet eller ikke kan skaffes innen rimelig tid, kan ektefellen eller den andre parten i avtalen kreve at tingretten avgjør spørsmålet om disposisjonen skal tillates. Tillatelse skal gis hvis retten finner at det ikke foreligger rimelig grunn for den andre ektefellen til å nekte samtykke. Avgjørelsen treffes ved kjennelse. Bestemmelsene i skifteloven fjerde kapittel får tilsvarende anvendelse”.

Bestemmelsen krever skriftlig samtykke fra ektefellen ved salg, pantsettelse eller overdragelse av leierett til felles bolig. Det er uten betydning om boligen er felleseie eller særeie, rådigheten er like fullt begrenset. ”Overdra” omfatter også gavesalg og rene gaveoverføringer, og bestemmelsen omfatter også andre disposisjoner som pantsettelse, fremleie, bortleie mv., jf. Ot.prp.nr.28 (1990-1991) s. 104:

”Som i gjeldende rett, sondres det ikke mellom eiendeler som er felleseie og eiendeler som er særeie. Bokstav a har fått et noe videre anvendelsesområde enn utvalget har foreslått. Bestemmelsen gjelder, som i gjeldende rett, alle tilfeller hvor en fast eiendom brukes som felles bolig. Om eiendommen også brukes til andre formål, som f.eks næringsvirksomhet, er uten betydning. Etter utvalgets forslag skal rådighets begrensningene i de tilfeller hvor en eiendom brukes til flere formål, bare gjelde i den utstrekning eiendommen brukes til boligformål. Pantsettelsesforbudet skal etter utvalgets forslag gjelde eiendommer som hovedsakelig brukes som felles bolig. « Overdra » omfatter i tillegg til salg gavesalg og rene gaveoverføringer. Om bokstav b og om kravene til gyldig samtykke, se delinnstilling II s 105-106”.

Dersom samtykke blir nektet, kan ektefellen eller den andre parten i avtalen kreve at tingretten avgjør spørsmålet om overdragelsen skal tillates. Retten skal gi tillatelse til transaksjonen, hvis retten finner at det ikke foreligger rimelig grunn for den andre ektefellen til å nekte samtykke. Hva som er rimelig grunn, vil bero på en skjønnsmessig konkret vurdering, men det vil være sentralt om den protesterende ektefellen og familien er sikret en rimelig bolig. Motsatt kan ektefellen ha grunn til å selge boligen for å kjøpe en mindre bolig for å dekke kreditorkrav mv. Dersom boligen er familiens eneste husvære, vil det ofte være rimelig grunn til å nekte samtykke.

Etter ekteskapsloven § 35 første ledd kan den andre ektefellen kreve avtalen omstøtt ved dom, dersom felles bolig er avhendet eller bortleid mv. uten den andre ektefelles samtykke. For felles bolig, er det uten betydning at kjøper eller leier var i god tro. Ektefellen er vernet mot godtroerverv, når det gjelder felles bolig. For felles innbo (se nedenfor) vil derimot en som er i god tro, kunne ekstingvere (vinne rett til) overdratte gjenstander.

I NOU 1987:30 Innstilling til ny ekteskapslov – del II s. 107 og 108 ble det også uttalt at ektefellens vern mot godtroerverv for felles bolig også ville gjelde senere suksessorer (etterfølgere):

”Når det gjelder disposisjoner over den felles bolig, jfr. § 7-1, kan omstøtelse kreves uansett om medkontrahenten har vært i god tro med hensyn til eventuell plikt til å innhente ektefellesamtykke. Utvalget finner en slik regel nødvendig for å gi ektefellen tilfredsstillende beskyttelse mot uventede eller uønskede endringer i boforholdene. Regelen vil normalt heller ikke føre til urimelige resultater overfor medkontrahenten. Vedkommende bør i forbindelse med avtaleinngåelsen lett kunne forsikre seg om at nødvendig samtykke er innhentet. Videre gir tinglysningsloven en viss beskyttelse. Etter tinglysningslovens § 13 femte ledd må det før tinglysning av en rettslig disposisjon kan finne sted, godtgjøres at nødvendig samtykke er innhentet. Dersom en disposisjon ved en feil er blitt tinglyst uten at nødvendig samtykke forelå, oppstår spørsmålet om omstøtelsesinnsigelsen kan gjøres gjeldende overfor en senere erverver som i god tro har ervervet rett i eiendommen på bakgrunn av de opplysninger som fremgikk av grunnboken. I Arnholm og Lødrup s. 150 er det antatt at tinglysningsloven § 27 første ledd gir tredjemann beskyttelse mot en slik innsigelse. Etter denne bestemmelse kan den innsigelse at grunnbokshjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende overfor den som i god tro har fått tinglyst en rett ervervet ved avtale med innehaveren av grunnbokshjemmelen. Austenå hevder i TfR 1976 s. 478 derimot at omstøtelseskravet må stå på linje med de sterke ugyldighetsgrunner i tinglysningslovens § 27 annet ledd, slik at heller ikke godtroende tredjemann er beskyttet dersom det blir reist krav om omstøtelse. Utvalget er av den oppfatning at en omstøtelse bør ha virkning ikke bare overfor medkontrahenten, men også dennes suksessorer. En slik regel er også foreslått av utvalget til revisjon av tinglysningsreglene, jfr. NOU 1982:17 s. 158. Ekteskapslovutvalget finner at en slik regel er nødvendig for at vernet av det felles hjem skal bli tilstrekkelig effektivt. Da det er en forutsetning for tinglysning at det blir godtgjort at nødvendig samtykke foreligger, må det antas at konflikter av denne art sjelden vil oppstå. Utvalget mener videre at hensynet til godtroende tredjemann tilsier at vedkommende bør ha krav på erstatning dersom en disposisjon ved en feil er blitt tinglyst uten at nødvendig ektefellesamtykke er blitt innhentet. En slik erstatningsregel gjelder etter tinglysningslovens § 35 d for de ugyldighetsgrunner som etter tinglysningslovens § 27 annet ledd ikke kan ekstingveres. Utvalget forutsetter at disse spørsmål vil bli vurdert under arbeidet med en ny tinglysningslov”.

Etter ekteskapsloven § 35 annet ledd må søksmål ”reises innen seks måneder etter at ektefellen fikk kunnskap om avtalen, og senest innen ett år etter tinglysingen dersom avtalen gjelder fast eiendom, eller etter overleveringen dersom den gjelder andre eiendeler”. Hvis man ikke tar ut søksmål innen fristen på seks måneder fra avtalen eller ett år fra tinglysing ved fast eiendom, vil transaksjonen stå seg og ikke kunne omstøtes på det grunnlag senere. Eventuelt kan avtalerettslige regler som avtaleloven § 36 benyttes, siden transaksjonen også er en formuesoverdragelse overfor kjøper, men et slikt krav vil normalt ikke kunne føre frem dersom bestemmelsen brukes for å få omkamp på transaksjonen etter at fristen har gått ut.