Sameie gjennom innsats

Sameie mellom samboere kan også til en viss grad oppstå gjennom innsats i hjemmet eller for den annen samboer (eks. pleie eller arbeid i samboerens bedrift), men det er da normalt vilkår om at innsatsen har vært nokså betydelig og pågått over lengre tid. Igjen vil spørsmålet om langvarig innrettelse gjennom et langt samboerskap også være av sentral betydning. Ekteskapsloven § 31 tredje ledd om husmorsameie som ble etablert i Rt. 1975 s. 220, er begrenset til ektefeller, og får i utgangspunktet ikke anvendelse på ugifte samboere. Arbeid i hjemmet og pleie av den andre samboer mv. kan likevel etter en konkret vurdering utgjøre en slik innsats at det gir grunnlag for sameie, selv om det er den andre samboer som har betalt for tingen eller eiendommen med egne midler – og formelt står som eier.

Domstolene har til en viss grad akseptert arbeid i hjemmet som grunnlag for medeiendomsrett til eiendeler ervervet ved inntekter fra samboers arbeid utenfor hjemmet. Etableringen av et slikt sameie gjennom innsats, har klare paralleller til husmorsameiet etter ekteskapsloven, men ekteskapslovens bestemmelser får som nevnt ikke direkte anvendelse på forholdet, og det er antatt at prinsippet har noe mer begrenset rekkevidde i ugift samliv, jf. LB 2001 s. 2176 (Borgarting lagmannsrett):

”Når det gjelder det forholdet at B var hjemmeværende under samlivet i –veien, tar lagmannsretten som utgangspunkt at det følger av ekteskapsloven § 31 tredje ledd at det skal legges vekt på arbeid i hjemmet ved fastsettelsen av sameierandeler mellom gifte. Dette gjelder også om ektefellene har særeie. Lagmannsretten antar at dette prinsippet også som hovedregel må gjelde for ugift samliv, men at man ved her må ta et visst hensyn til utgangspunktet om at partene nettopp ikke har valgt å formalisere sitt samliv på en slik måte at ekteskapslovens regler uten videre kommer til bruk”.

Videre vil innsats på en eiendom eller ting, som overgår vanlig vedlikehold kunne gi grunnlag for sameie. Det er her vilkår om at det er oppussing eller rehabilitering av et visst omfang som medfører at tingen eller eiendommen får en verdiøkning som overstiger normal verdiøkning, jf. LB 2003 s, 7890:

”Hans bidrag til oppussing av leiligheten er beskrevet ovenfor, og er etter lagmannsrettens syn ikke mer omfattende enn alminnelig vedlikehold som naturlig hører med når man bor i en bolig, uavhengig av eierforholdet. Det samme gjelder hans bidrag til familiens økonomi”.

Tilsvarende som for felles erverv, er det et vilkår om at innsatsen både økonomisk, kvalitativt og omfangsmessig må være av en viss størrelse og varighet for at den skal ”telle med” som stiftelsesgrunnlag for sameie. Vanlig huslig eller praktisk innsats og vedlikehold vil normalt ikke kunne være nok til å stifte sameie, jf. LA 1999 s. 462 (Agder lagmannsrettt):

”Flertallet finner ikke at det er tilstrekkelig grunnlag for å statuere en medeiendomsrett for A i –veien 12. Hun har ikke godtgjort at hennes bidrag til eiendommens verdi er slik at det foreligger klare holdepunkter for en slik rett. Det er tvert i mot uklart om det fra hennes side er ydet en innsats som kan ha hatt nevneverdig innvirkning på eiendommens verdi. For det første må en del av arbeidene anses som rent vedlikehold, som ikke bidrar til økning av eiendommens verdi men i første rekke er av betydning for å bevare dennes verdi. Arbeider av denne art kan ikke danne grunnlag for noen medeiendomsrett. For det annet er det et spørsmål om de forbedringsarbeider som er foretatt har hatt noe vesentlig å si for eiendommens verdi ved siden av den alminnelige prisstigning for fast eiendom. For det tredje er det uklart hvor stor del av forbedringen som direkte kan tilskrives henne og hvor meget som kan tilbakeføres til B. Endelig påpekes at As direkte og indirekte innsats må ses i sammenheng med at hun hadde sin bolig i eiendommene og selv dro nytte av det hun skjøt til av arbeid og penger”.

Tilsvarende betraktninger ble lagt til grunn i LA 1995 s. 948 (Agder lagmannsrett):

”Utgangspunktet er at etableringen av et samboerforhold ikke medfører noen endring i eiendomsretten til de verdier som samboerne har fra før samboerforholdet ble etablert. Slik lagmannsretten ser det, har A verken ved innsats av økonomisk eller annen art, eller ved at partene har hatt sammenblandet økonomi, opparbeidet seg en medeiendomsrett i boligen, jfr. Rt-1970-1213 og Rt-1984-497. Lagmannsretten finner i likhet med herredsretten, at As innsats ikke er omfattende nok til å gi ham medeiendomsrett i boligen. Det vises til herredsrettens begrunnelse, som tiltres. Det tilføyes at lagmannsretten legger til grunn at B , da samboerforholdet ble inngått, ikke hadde problemer med å betjene boliggjelden, og at hun ville ha klart å beholde boligen, dersom hun hadde fortsatt å bo alene. Økonomisk innsats som går med til et høyere forbruk, gir ikke grunnlag for erverv av eiendomsrett”.

Alle disse stiftelsesgrunnlagene vil kunne virke inn kumulativt i forhold til å fastsette den endelige sameieandel. Et eksempel er i Rt. 1978 s. 1352 (s. 1359 og 1360), der det ble foretatt en bred og sammensatt vurdering av begge samboeres innsats ved anskaffelsen av en hytte, der både økonomiske tilskudd, huslig innsats/pleieinnsats og arbeidsinnsats tilsa at det var etablert sameie med lik sameieandel 50/50:

”A innbrakte, slik jeg ser saken, til sammen ca. kr. 49 000 da samlivet ble etablert, idet verdien av hans livspoliser holdes utenfor. Under samlivet har A’s nettoytelser i form av lønn og trygdeytelser til sammen utgjort vel kr. 128 000, dvs. at hans direkte økonomiske tilskudd utgjør vel kr. 177 000. Hertil kommer verdien av hans arbeid på hytta. Investeringene i form av kjøp og materialer skal være ca. kr. 25 000, mens lensmannstaksten for eiendommen i 1975 var kr. 45 000. For B’s vedkommende har hennes nettoinntekter under samlivet utgjort vel 91000 kroner. Hertil kommer så gavene fra hennes bror på kr. 15 000. Videre har B ved rabatter hos sin arbeidsgiver ved kjøp av matvarer og klær tec. ytet et ikke ubetydelig bidrag til det felles hushold, som jeg skjønnsmessig anslår til ca. kr. 10 000. Til sammen blir dette et direkte økonomisk tilskudd på kr. 116 000. Hun har videre i noen grad direkte deltatt i byggingen av hytta, om enn beskjedent i forhold til det arbeid A ytet. Vesentlig er imidlertid at hun i alle år utførte alt husarbeid i hjemmet. Også denne innsats må klarligvis tillegges betydning ved vurderingen av partenes andeler, sammenlign tilsvarende synspunkter blant annet i dommen i Rt-1975-220. Boligen var riktignok av beskjeden størrelse – bare ett rom og kjøkken – og partene var som nevnt barnløse. Men foruten at hun derved muliggjorde A’s arbeidsinnsats på hytta i det omfang den fikk, førte hennes hjemmearbeid til vesentlige besparelser for A i alle år. Hennes innsats har derfor ikke bare medvirket til anskaffelse av hytta, men også til å opprettholde og forøke sameiet for øvrig. Det samme er tilfellet for B’s stell og pleie av mannen i hans sykdomsperioder, selv om det må antas at dette arbeid ikke har vært særlig omfattende. Når man så ved totalvurderingen skal sammenligne hva hver av de samlevende har satset i forholdet, synes den samlede innsats å ha vært noe større fra A’s side enn fra B’s. Forskjellen er imidlertid neppe særlig stor. Skjønnet er videre beheftet med mange usikkerhetsmomenter, blant annet om partenes forbruk i disse år har vært av omtrent samme omfang. Etter dette finner jeg ikke tilstrekkelig grunn til å fravike lovens presumpsjon for en likedeling”.