Nærmere om stiftelse av sameie

Utgangspunktet i samboerskap er at hver av partene eier sitt eget, og at det ikke etableres noe sameie bare i kraft av å være samboere, jf. Rt. 1999 s. 177 (s. 182):

”Det rettslige utgangspunktet er at etablering av samlivsforhold ikke medfører sameie i det partene da eier eller senere blir eier av. Sameie krever avtale eller et annet rettsstiftende moment, se blant annet Rt-1984-497 på side 502-503, der det som eksempel på det siste nevnes «… at enkelte eiendeler er innbrakt på en slik måte at man etter en konkret vurdering kommer til at de tilhører partene i fellesskap»”.

Samboere kan likevel over tid og gjennom felles innsats ha opparbeidet seg sameierettigheter, slik at ting eller fast eiendom som er registrert på den ene, tilhører dem begge. Sameie må imidlertid da ha et rettstiftende rettsgrunnlag, og vil mellom samboere kunne oppstå etter alminnelige formuerettslige prinsipper som felles erverv, avtale, giver eller arvelaters bestemmelse, sammenblanding av økonomi, arbeid på tingen/eiendommen eller gjennom arbeid i hjemmet eller arbeid for den andre.

For at en eiendom eller ting skal anses som sameie mellom partene, må begge ha bidratt til ervervet gjennom innsats, økonomisk disponering, fordeling mv., jf. Rt. 1982 s. 1102 (s. 1105):

”Jeg legger til grunn at et samboforhold ikke uten videre leder til at det oppstår noe formuerettslig sameie mellom samboerne. Utgangspunktet må være at hver samboer eier « sitt ». Eiendeler som samboerne hadde før samlivet ble etablert, blir ikke sameie med mindre dette fremgår av avtale eller annen rettsstiftende kjensgjerning, jfr. Høyesteretts dom inntatt i Rt-1978-1352, særlig side 1358. Men heller ikke eiendeler som samboerne erverver under samlivet, blir sameie uten at det foreligger særskilt grunnlag for dette. Når samboerne har felles bolig og felles husholdning med integrert økonomi, kan dette gi grunnlag for at det oppstår formuerettslig sameie. Men den omstendighet at en del av partenes eiendeler blir sameie, kan ikke uten videre lede til at alt det hver av samboerne erverver, går inn i dette sameie. Hvor langt et eventuelt sameie strekker seg, må avgjøres konkret for hvert enkelt tilfelle ut fra omfanget og karakteren av de rettsstiftende kjensgjerninger som et sameie er basert på”.

Samliv er dermed ikke i seg selv tilstrekkelig til å konstatere sameie. Det må alltid foreligge et rettsstiftende moment, som avtale, givers/arvelaters bestemmelse, felles erverv, felles innsats mv. jf. Rt.1984 s. 497 (s. 503):

” Utgangspunktet er at hver fortsatt eier sitt. Skal det oppstå sameie, må det foreligge avtale eller et annet rettsstiftende moment. Grunnlag for sameie kan ved siden av avtale eksempelvis være at partenes økonomi har vært så sammenfiltret at det ikke lar seg gjøre å fastslå hvem som eier hva, eller at enkelte eiendeler er innbrakt på en slik måte at man etter en konkret vurdering kommer til at de tilhører partene i fellesskap”.

Rettspraksis legger gjennomgående til grunn at det skal svært meget til for at utgangspunktet om at en annen enn den som formelt er oppført som eier av eksempelvis bolig, er sameier med mindre det finnes et klart stiftelsesgrunnlag.

Det skal dessuten spesielt mye til for at man blir sameier i noe som den andre samboer eier fra før samboerskapet tok til. I Rt. 1999 s. 177 som gjaldt sameie mellom ektefeller, uttales at det skal ”atskillig til” for å bli medeier i en bolig som fra først av eies av den ene. Dommen gjaldt sameie mellom ektefeller, men betraktningene i dommen vil få betydning for sameie mellom samboere også.

Det som ofte volder problemer er når sameie påstås etablert med grunnlag i blant annet sammenblanding av økonomi, gjennom arbeid i hjemmet, arbeid på eiendommen/tingen eller arbeid for den andre (typisk å arbeide gratis i den andres bedrift). I slike tilfeller er det lagt til grunn at samboerne kan bli sameiere i fast eiendom eller ting, selv om den ene samboer formelt er registrert som eier, dersom begge partene har bidratt økonomisk i samlivet eller gjennom huslig innsats på en slik måte at kjøpet er blitt muliggjort, eller anskaffelsen har skjedd ved et samarbeid mellom partene, jf. NOU 1999: 25 pkt. 3.1.4:

“Et samboerskap medfører ingen endringer i eiendomsretten til de eiendelene samboerne hadde før de ble samboere. Hver av dem vil fortsatt eie det de eide før de flyttet sammen. Tilsvarende gjelder for ektefeller. Hvis samboerne eller ektefellene ønsker å være sameiere til eiendeler de eide før samboerskapet eller ekteskapet ble etablert, må de inngå avtale om det. Ektefeller må gjøre dette gjennom en ektepakt, mens samboere kan inngå avtale uten særlige formkrav. I særlige tilfelle ved nedbetaling av lån kan medeiendomsrett etableres også til gjenstander som den andre hadde ved ekteskapes inngåelse eller etableringen av samboerskapet. Når det gjelder eiendeler som erverves under samboerskapet, er utgangspunktet at hver av samboerne eier det de selv erverver. Dersom noe erverves i fellesskap, blir dette sameie mellom samboerne. Tilsvarende gjelder for ektefeller under ekteskapet. Hvis de ikke inngår avtale om noe annet, kan hver av dem som hovedregel råde over det han eller hun eide før ekteskapet eller senere erverver. Det framgår uttrykkelig av ekteskapsloven § 31 at eiendeler som erverves av begge ektefellene, blir sameie mellom dem. Sameieforhold er nærmere regulert i sameieloven ( lov av 18. juni 1965 nr 6). Denne loven gjelder dersom ikke annet følger av avtale eller av særlige rettsforhold, jf § 1. Som hovedregel gjelder den også uavhengig av om partene lever sammen eller ikke. Uavhengig av sivilstand og formuesordning kan det i en del tilfeller være vanskelig å avgjøre hvem som har anskaffet hva. Det er ikke alltid avgjørende hvem som utad står som eier. Dersom begge partene har bidratt økonomisk, eller anskaffelsen har skjedd ved et samarbeid mellom partene, kan det føre til at de blir sameiere. Det vil ofte være naturlig å anse begge partene som eiere hvis begge har hatt inntekt og f.eks mannens inntekt har gått til anskaffelse av større verdier, mens kvinnens inntekt har gått med til daglige utgifter. Samlivets varighet og det at partene sammen har planlagt anskaffelsen, kan få betydning. Det kan også få betydning hva slags eiendeler det dreier seg om. I ekteskapsloven § 31 er det slått fast at ved vurderingen av hvem som har ervervet eiendeler som har tjent til ektefellenes felles personlige bruk, som felles bolig og vanlig innbo, skal det legges vekt på en ektefelles arbeid i hjemmet. Tilsvarende prinsipp gjelder ifølge rettspraksis for samboere. Selv om det er klart at en gjenstand er i sameie mellom partene, kan det oppstå tvil om sameieandelens størrelse. Etter sameieloven § 2 er utgangspunktet at sameierne eier en halvpart hver. Spørsmål om eneeie eller sameie og om sameieandelers størrelse oppstår oftest når samboerskap opphører ved brudd eller død, men kan også være et tema under samboerskapet i forhold til partenes råderett over eiendelene og i forhold til hva partenes kreditorer kan ta beslag i. Det vil føre for langt å gi en inngående behandling av disse spørsmålene her. Spørsmålene er utførlig behandlet i juridisk litteratur, jf særlig Thue, 1983 og Sverdrup, 1997. Samboere kan også inngå avtale om at eiendeler skal være eneeie eller sameie og om sameieandeles størrelse. Det vil da være avtalen og ikke partenes ervervsbidrag som avgjør eierforholdet. Det kan gi en pekepinn om eierforholdet om begges navn er inntatt i kjøpekontrakt og skjøte”.

I LG 2004 s. 12149 (Gulating lagmannsrett) er følgende uttalt om felles erverv innenfor ekteskapet, som også vil få anvendelse og kunne være veiledende for erverv av sameieandel for samboere:

”For at det skal etableres sameie må begge ha bidratt til ervervet og ervervet må være et felles anliggende. Det må ha preg av å være et felles prosjekt for ektefellene. For det første må begge altså ha bidratt (medvirket) til anskaffelsen – direkte eller indirekte. For det andre må anskaffelsen være et felles anliggende – et felles prosjekt – for partene. Enighet om anskaffelse og finansiering og felles bruk kan være momenter i denne sammenheng. Om sameie er etablert vil bero på en samlet skjønnsmessig vurdering hvor graden av medvirkning og graden av fellesskap rundt ervervet vil stå sentralt. Det er alminnelig antatt at de eierbeføyelser som oppnås bør stå i et rimelig forhold til det bidrag som er ytet. Under henvisning til dette må det antas at det går en nedre grense for hvor lite bidraget kan være og likevel gi medeiendomsrett. Grensen må fastlegges skjønnsmessig og gjerne noe høyere når bidraget er indirekte enn i tilfelle direkte bidrag”.

Det kan dessuten ofte være problematisk å ta standpunkt til med hvilken brøk sameie foreligger mellom partene. Eierbrøken bestemmes i utgangspunktet ut fra den enkeltes innskudd ved felles erverv, men kan også økes dersom det kan etableres sameie med grunnlag i andre stiftelsesgrunner, jf. LB 2006 s. 163840 (Borgarting lagmannsrett):

”Når sameie stiftes med grunnlag i partenes ervervsbidrag, skjer andelsberegningen i forlengelsen av selve stiftelsesvurderingen. Utgangspunktet for vurderingen er at andelen settes i forhold til størrelsen på partenes reelle ervervsbidrag. Ut fra ervervsbidraget må B gis medhold i at hun eier 60 % av fellesboligen, mens A eier 40 %. Det vises til anførselen foran om hvilke beløp som partene bidro med ved kjøpet”.