Hva er sameie?

Når to eller flere personer eier noe sammen foreligger sameie. Sameiere deler da selve eiendomsretten, og deler ikke nødvendigvis bruksretten som kan være atskilt. Sameiere har i utgangspunktet samme rett til å råde over den som en eier både faktisk og juridisk. Dersom det foreligger sameie ved et samlivsbrudd mellom samboere, vil den andre samboer måtte løse ut den andre dersom vedkommende vil sitte igjen med tingen eller eiendommen i stedet for å selge tingen/eiendommen og dele overskuddet i henhold til sameierandelene. Som sameier får man også forpliktelser til å holde tingen i hevd og være med på å dekke kostnader ved tingen.

Hovedregelen om at hver samboer selv eier det som vedkommende selv har innbrakt før og under samlivet er uttrykt slik i LB 1996 s. 2369 (Borgarting lagmannsrett):

”Utgangspunktet i et samboerforhold er at hver av partene er eier av det vedkommende har innbrakt. Dette gjelder så vel det partene eide ved etablering av samboerforholdet som det som blir innbrakt under samboerforholdet, jfr Rt-1988-645. Fra side 648 hitsettes: Etablering av et samboerforhold medfører ikke uten videre at partene blir sameiere, heller ikke om samlivet er mangeårig som i dette tilfelle. Utgangspunktet er eneeie, så lenge ikke særlige omstendigheter tilsier et annet resultat. Ved vurderingen av hvem som er å anse som eier, er det ikke tilstrekkelig å se på hvem som fremstår som eier utad. Det er de reelle forhold som er avgjørende. Det heter således i nevnte dom på side 648: Heller ikke kan det være avgjørende at eiendommen sto på hans navn og var oppført i hans selvangivelser mens hun var oppført som uformuende, dersom man likevel finner at begge parter i realiteten har bidratt til ervervet. Det formelle eierforhold har imidlertid en viss bevismessig betydning, slik at …… må ha bevisbyrden når han påstår at formalitetene ikke gir uttrykk for de reelle eierfohold”.

Rettsforholdet mellom sameierne er regulert av sameieloven av 18. juni 1965 nr. 6, som også vil få anvendelse mellom samboere som eier sammen. Hver enkelt sameier kan råde over tingen som om han var eneeier, men rådigheten begrenses med hensyn til medeierne. Hvor stor andel den enkelte har i sameiet beror på hva som er avtalt, eller omstendighetene som forelå da sameiet ble stiftet. I mangel av holdepunkter for annet, følger det av sameieloven § 2 at sameierne skal anses for å ha like store andeler. Sameieloven er deklaratorisk, den gjelder så langt ”ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve”, jf. § 1 annet ledd. Dersom en avtale mellom sameiere er uklar, vil sameieloven kunne supplere denne.

Hver sameier har rett til en ideell del av tingen. Ofte har sameierne like andeler, men de kan avtale andre forholdstall. Dersom to personer eier hver sin del av en ting, foreligger det ikke sameie. For eksempel, A eier delen av en tomt som ligger nord for en bekk, mens B eier delen sør for bekken. En bruksdeling mellom sameierne fører ikke til at forholdet faller utenfor det tingsrettslige sameie. A og B kan for eksempel ha blitt enige om å ha eksklusiv rådighet over hver sin etasje av et hus de eier sammen.

Som nevnt vil det etter sameieloven § 2 normalt være en presumsjon for at sameieandelen er lik mellom partene, dersom det ikke finnes klare holdepunkter for noe annet. Samboere behøver imidlertid ikke å bli sameiere med 50%, selv om det er utgangspunktet etter sameieloven. Man kan bli sameier med eks. 25% i en bolig, dersom det finnes stiftelsesgrunnlag for en slik andel. Sameieandelen vil imidlertid alltid – dersom innsatsen er tilstrekkelig til å etablere sameie – måtte bero på en konkret vurdering av om den andel av anskaffelsen eller verdistigningen som skyldes den andre parts innsats eller bidrag, er tilstrekkelig for å fravike presumsjonen for lik sameieandel, jf. Rt. 1978 s. 1352 (s. 1359):

”Når det gjelder partenes prosentvise andeler i sameiet, vil spørsmålet være om det ut fra en vurdering av deres respektive bidrag av økonomisk og ikke-økonomisk art er tilstrekkelig grunn til å gjøre unntak fra likedelingsregelen i sameigelovens § 2 første ledd”.

Utenfor ekteskap vil sameie mellom samboere kunne oppstå mye på samme måte som for ektefeller i prinsippet, selv om man for ektefeller har en egen formuesordning og en uttrykkelig regel om at en ektefelle kan erverve sameierett gjennom arbeid i hjemmet. Sameie mellom samboere vil kunne stiftes på samme måte som for ektefeller gjennom felles erverv, avtale, giver eller arvelaters bestemmelse, sammenblanding av økonomi, faktisk innsats på eiendommen/tingen eller gjennom arbeid i hjemmet eller arbeid for den andre, og det vises her til NOU 1987:30. s. 63 og 64, som også vil få betydning for hvordan sameie oppnås mellom samboere:

”Sameie mellom ektefeller kan for det første oppstå etter de formuesrettslige prinsipper som stifter sameie mellom personer som ikke er gift med hverandre, f.eks. venner, forretningsdrivende osv. I tingsrettslige fremstillinger klassifiseres gjerne de forhold som stifter et sameie på denne måten: Sameiet kan hvile på avtale mellom partene – en gjenstand erverves i fellesskap for å fylle funksjoner begge er interessert i. Eller grunnlaget kan være tredjemanns bestemmelse – en giver eller arvelater gir eller testamenterer midler til to eller flere i fellesskap. Grunnlaget for sameiet kan også være av mer tilfeldig art – flere personers eiendeler er blitt blandet sammen slik at en utskillelse av den enkeltes eiendeler ikke er mulig. Sameie mellom ektefeller etter slike alminnelige formuesrettslige prinsipper er i dag mer vanlig enn tidligere. Den alminnelige velstandsutviklingen har medført at ektefeller flest kan legge seg opp kapitalverdier, særlig i form av bolig, fritidshus, bil, båt m.v. At begge ektefeller i en ganske annen utstrekning enn tidligere har inntektsgivende arbeid utenfor hjemmet, medfører at de begge direkte bidrar til anskaffelsen av kapitalgjenstander. Utgangspunktet er at hver ektefelle er eier av det han eller hun selv har kjøpt og betalt. Har de begge bidratt til betaling av en gjenstand, blir de, i mangel av annen avtale, sameiere i denne gjenstand. Har de ikke holdt rede på hva den ene eller annen har betalt, vil de i stor utstrekning bli sameiere. Ofte vil ektefeller som begge har løpende inntekter, bevisst eller ubevisst blande sin økonomi og sine midler på en slik måte at det ikke er mulig å si hvem som eier hva. Da er sameie den eneste naturlige eller mulige løsning”.