Uriktig opplysning fra selger

Uriktige opplysninger er opplysningssvikt som reguleres av avhendingsloven § 3-8, og omfatter positivt gitte opplysninger som ikke stemmer med eiendommen, som har virket inn på avtalens innhold, og er gitt av selger eller hans kontraktsmedhjelpere som takstmann, eiendomsmegler mv.

”§ 3-8 (1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren. (2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydelig måte”.

Bestemmelsen er rent objektiv ved at det etter avhendingsloven § 3-8 vil kunne konstateres mangelsansvar etter en rent objektiv vurdering av om opplysningen avviker fra eiendommens faktiske tilstand. Bevisvurderingen etter den mer objektive regel om uriktige opplysninger etter avhedningsloven § 3-8 blir derfor vanligvis noe enklere enn ved manglende opplysninger etter avhendingsloven § 3-7, ettersom man slipper å ta stilling til hva selger visste og ikke visste og om de manglende opplysninger var noe som kjøper hadde grunn til å regne med å få.

Retten slipper dermed ved anvendele av avhendingsloven § 3-8 å ta stilling til hva selger visste og ikke visste dersom opplysningene som er gitt fra selger eller dennes kontraktsmedhjelpere ikke stemmer overens med de virkelige forhold, og om disse opplysningene hadde gitt avtalen et annet innhold, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 90:

”Når fyrste ledd fyrste punktum seier at eigedomen har mangel dersom omstende ved den ikkje svarer til dei opplysningar som er gitt, er det med det meint at skilnaden mellom det som er opplyst og slik eigedomen faktisk er, vert ein mangel. Regelen er objektiv idet den ikkje spør om grunnen til at opplysningane ikkje var riktige. Det kan såleis vere ein mangel etter §3-9 sjølv om seljaren ikkje på noko vis kan klandrast for å ha gitt ei uriktig opplysning. Berre §3-11 kan gjere at seljaren likevel går fri, sjå nedanfor i særmerknadene til §3-11”.

Bevisvurderingen blir derfor vanligvis noe enklere, ettersom man slipper å ta stilling til hva selger visste og ikke visste. Bestemmelsen er preseptorisk i forbrukerkjøp, jf. avhendingsloven § 1-2 annet ledd.

Det er likevel et vilkår etter avhendingsloven § 3-8 annet ledd at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen, slik at kjøper ikke hadde kjøpt eiendommen overhodet, eller hadde lagt inn lavere bud, dersom kjøper ikke hadde fått uriktige opplysninger på forhånd. Det er tilstrekkelig at riktige opplysninger ville gitt en annen pris for at de skal ha virket inn på avtalen. Feilopplysning vil således ha virket inn på avtalen, dersom kontrakt ikke ville vært inngått med riktige opplysninger, eller ville vært inngått på andre vilkår. Opplysningene må være gitt før kontraktsslutning, for at de skal ha virket inn på avtalen.

Fremførelse av opplysninger som hadde fått den annen part til å disponere annerledes, kan føre til samfunnsmessig uheldige kontrakter dersom tapet for den ene part blir altfor betydelig som følge av den uriktige opplysning, og den annen part får en tilsvarende gevinst gjennom å avgi uriktig opplysning.