Fortolkning av uriktig opplysning

Dersom selger mener at kjøper har misforstått, må selgers utsagn fortolkes etter vanlige avtalerettslige tolkingsprinsipper etter den objektive tolkingsteori, som går ut på at innholdet i den uriktige opplysning må forstås ut fra det som med rimelighet kan ligge i selgers opplysning, slik opplysningen ble gitt. Kjøper bærer selv riskoen for egne subjektive forutsetninger i forhold til opplysningen, og det er således hvordan opplysningen objektivt fremstår som blir avgjørende for om opplysningen er uriktig.

Omstendighetene og måten opplysningen ble gitt på og hvem som kom med den, kan få betydning på hvordan utsagnet skal forstås (kontekstuell tolking). Formålet med opplysningen vil også få betydning for fortolkningen, samt at man kan legge risikobetraktninger til grunn for opplysningers eventuelle tvetydighet, og eventuelt la risikoen for eventuell uklarhet gå utover den som ha fremsagt utsagnet (contra stipulorem).

Her er det viktig å være klar over at muntlige opplysninger fra selger vil være vanskelig å bevise i en sak, dersom ikke selgeren eller noen andre bekrefter at opplysningene ble gitt. Skriftlige opplysninger i egenerklæringsskjema, takst og salgsprospekt som ikke stemmer med virkeligheten vil normalt være god dokumentasjon å bygge en sak på.

Ved klare opplysninger om at eiendommen objektivt sett har diverse egenskaper, funksjoner, rettigheter, inntekter, bruksområder mv., vil det klart foreligge uriktig opplysning fra selger dersom dette ikke stemmer.

Dersom opplysningene er mer uspesifiserte og generelle i vendingene, kan opplysningene ikke uten videre regnes som en mangel etter avhendingsloven § 3-8. Eksempelvis kunne ikke opplysning om at eiendommen var ”strøken” anses som uriktig opplysning, jf. LB 1999 s. 1911. I LB 2002 s. 2441 var det ikke uriktig opplysning å opplyse om at eiendommen hadde “diverse boder”, selv om eiendommen bare hadde én bod. Opplysningene må således være noenlunde konkrete i hva som loves kjøper.

Selger blir normalt heller ikke ansvarlig for opplysninger, dersom selger har tatt tilstrekkelig forbehold om opplysningens riktighet, jf. Rt. 1931 s. 1195. Mindre og harmløse overdrivelser eller bagatelliseringer er også normalt tillatt ved markedsføring eller forhandlinger, jf. Rt. 1932 s. 835, med mindre slike overdrivelser eller bagatelliseringer er villedende for kjøper. Hvilke krav til redelighet man stiller til opplysninger i et kontraktsforhold, og hvilket spillerom selger, megler osv. vil ha, vil således i stor grad bygge på fornufts- og rimelighetsbetraktninger.

Språklige tvetydigheter og uklarheter vil ofte skape problemer ved vage vendinger som ”mulighet for”, ”potensiale for,” ”gunstig for”. Slik uttrykk vil kunne skape en forventning hos kjøper om at det er kurant å oppnå det som antydes fra selger, men det vil likevel kunne reises spørsmål om hvor konkret forventning den uriktige oplysning var egnet til å skape etter en objektiv og kontekstuell fortolkning. Det vil nok her være et utgangspunkt at når det opplyses om at det er mulighet for noe, potensiale for noe, så må muligheten i rimelig grad være realistisk, selv om mulighet i seg selv innebærer et forbehold mot at muligheten blir en realitet.

I RG 1997 s. 252 (Borgarting lagmannsrett) tiltrådte lagmannsretten Klagenemnda for eiendomstjenesters vurdering av hvilke forventninger som normalt skapes gjennom bruk av uttrykk som ”mulighet for”:

“Når «mulighet» for ett eller annet fremheves i annonse og salgsoppgave, skapes gjerne en forventning hos mulige kjøpere. Det vil ofte være mere naturlig å forstå bruk av ordet «mulighet» slik at det foreligger en valgfrihet for eieren, enn som en reservasjon når det gjelder sannsynligheten for at tiltaket lar seg gjennomføre. Selv om man normalt ikke kan se det slik at eiendomsmegleren garanterer at «muligheten» lar seg gjennomføre, må man ta ansvaret for at den forventning han har skapt, i rimelig grad er realistisk. Det må forventes at eiendomsmegleren gjennomfører nærmere undersøkelser om forholdet før han går ut med positive opplysninger av den typen det her gjelder, i sin markedsføring av eiendommen. Lagmannsretten er enig i det rettslige syn denne uttalelsen bygger på, også når det gjelder rettstilstanden i 1989”.

Tilsvarende problemstilling om mulighet for å utskille en parsell var oppe i RG 1999 s. 451 (Borgarting lagmannsrett):

”Uttrykket «mulighet» er språklig ikke klart. Det kan forstås slik at det er mulig, med større eller mindre sannsynlighet, å få samtykke til tomtedeling. Etter rettens syn er det imidlertid mer nærliggende å forstå uttrykket slik at en kjøper får en mulighet til å utskille en parsell hvis han ønsker det. Retten legger denne forståelse til grunn. Risikoen for eventuell uklarhet må bæres av den som har utformet utsagnet, i foreliggende sak megleren”.

Siden det er forventningen som skapes gjennom den uriktige opplysning som avgjør om opplysningen virker inn på avtalen, vil ofte opplysninger om sentrale egenskaper ved en bolig som tilkobling av vann og strøm ved fritidseiendom umiddelbart skape en sentral forventning hos kjøper, jf. LG 1999 s. 434 (Gulating lagmannsrett:

“For lagmannsretten er det sentrale ikke hvorvidt vann kunne legges inn i hyttene, eller bare føres frem til hytteveggen, men det forhold at det er opplyst at tilkobling til vann er en mulighet, noe som ikke eksisterte. Dette er en feilbeskrivelse av eiendommen, og på et punkt som vanligvis er av sentral betydning for om tomtekjøp skal gjennomføres eller ei. En kjøper som får opplyst at tilkobling til vann er mulig må kunne stole på en slik opplysning. I den nevnte salgsoppgave er opplyst at tilkoblingsmulighet forelå også for strøm. Dette var riktig, en slik mulighet forelå. På samme måte må utrykket « mulighet for tilkobling » forstås mht vann. Manglende mulighet for tilkobling til vannanlegg må anses som en vesentlig mangel, jf avhendingsloven § 3-8 (1), jf § 4-13 (1), når det som her utrykkelig er gitt opplysning om det motsatte. Kjøper kan ikke henvises til å selv ordne med vanntilførsel ved grunnboring, brønnsprengning eller takvannsanlegg o.l”.