Undersøkelse ved overtakelse

Lojalitetsplikten er alminnelig antatt å øke etter at avtale er inngått, og det må således forutsettes at kjøper så snart som mulig etter overtakelse av eiendommen, undersøker at eiendommen er i samsvar med avtalen og kjøpers forventninger. Partene vil da i motsetning til ved forundersøkelse være i et rettslig forpliktende kontraktsforhold, og kjøper har da nødvendigvis valgt bort muligheten for andre kontraktspartnere til eiendomstransaksjonen. Selger har da med begrunnelse i den ulovfestede lojalitetsplikt krav på å vite så tidlig som mulig om det er problemer med kontraktsforholdet, slik at han kan innrette og planlegge sin virksomhet i henhold. Man hefter på samme måte for kontraktsmedhjelperes eller oppdragstakeres manglende undersøkelse.

”§ 4-9. Kjøparens undersøking etter overtaking Etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen, skal kjøparen så snart det er rimeleg høve til det, undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier”.

Bestemmelsen nedfeller en undersøkelsesplikt for kjøper etter at kjøper har overtatt bruken av eiendommen (etter overtakelsesforretning). I forarbeidene er det presisert at brudd på undersøkelsesplikten i seg selv ikke gir annen rettsvirkning enn at reklamasjon kan anses for å ha blitt fremsatt for sent dersom kjøper burde ha oppdaget mangelen tidligere gjennom slik undersøkelse i samsvar med avhendingsloven § 4-19, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 104:

”Brot på denne « plikta » har i seg sjølv inga direkte verknad. Meininga med §4-9 er fyrst og fremst å vere ei oppmoding til kjøparen om ikkje å halde seg passiv etter å ha fått rådvelde over eigedomen. Men dersom kjøparen likevel er passiv, vil dette etter omstenda kunne føre til at det vert reklamert for seint, jf §4-19. I så fall har kjøparen tapt retten til å gjere krav gjeldande, sjølv om retten ikkje allereie var falt bort etter §3-11. (I samband med reklamasjon kan det og spele inn dersom seljaren har undersøkt eigedomen i tida mellom avtale vart inngått og før bruken vart overteken, sjølv om det på det stadiet ikkje vil vere noka « plikt » til undersøking.) Etter §4-9 har kjøparen ei plikt til å undersøkje eigedomen etter at kjøparen har overteke bruken av eigedomen. Fyrst frå dette tidspunktet vil kjøparen ha høve til å undersøkje eigedomen nærare utan å ha særskilt avtale om noko anna. Det er ikkje noko krav om at kjøpåren faktisk har teke eigedomen i bruk. Avgjerande vil vere om eigedomen er stilt til kjøpåren sitt rådvelde. Kor raskt kjøparen må foreta undersøkinga etter bruksovertakinga, vil avhenge av ei rekkje omstende. Her må det m.a leggjast vekt på kva slags eigedom det dreier seg om. Er det t d ein stor jordbrukseigedom med mange bygningar, stort forretningsbygg eller industrieigedom, vil det kunne ta noko tid før tilfredsstillande undersøking er gjennomført. Men i slike høve må ein og kunne forvente at kjøparen raskt tek skritt og eventuelt får hjelp til undersøkinga. Det må elles og kunne leggjast vekt på forhold på kjøparens side, t d at kjøparen bur langt vekk frå eigedomen og at det derfor vil kunne ta noko tid før undersøkinga vert gjennomført”.

Undersøkelsen skal være i samsvar med ”god skikk”. God skikk er en rettslig standard som angir omfanget og grundigheten av kjøpers undersøkelser etter overtakelse, og hva som vil anses for å være i samsvar med god skikk må alltid vurderes etter en konkret vurdering, der det blant annet legges vekt på type eiendom som selges og partenes profesjonalitet. Forarbeidene har likevel presisert at det også må stilles krav til forbrukerkjøpers undersøkelse, siden forbruker skal bruke eiendommen mye, slik at det ikke kan stilles betydelig lempligere krav til forbrukers undersøkelse, slik det ofte kan i løsørekjøp, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 104:

”Paragrafen seier ikkje noko nærare om kva slags undersøking kjøparen har plikt til å foreta, anna enn at han eller ho skal « undersøkje eigedomen slik god skikk tilseier ». Kva som ligg i dette, vil også her m.a avhenge av kva slags eigedom kjøpet gjeld, kven som er partar i avtala (sjå neste avsnitt om forbrukarkjøparar), kva eigomen har vore brukt til, eller skal bli nytta til o s b. Er det t d ein industrieigedom som skal nyttast til bestemte føremål, vil ein måtte kunne stille forholdsvis strenge krav til undersøkinga når det gjeld dei tilhøva ved eigedomen som har mykje å seie for denne utnyttinga. I lausøyrekjøpslova gjeld den tilsvarande paragrafen ikkje ved forbrukarkjøp. Dette inneber ikkje at forbrukaren sin rett til å gjere mangelen gjeldande ikkje kan falle burt pga for sein reklamasjon når han eller ho ikkje har, men burde ha oppdaga mangelen, jf lausøyrekjøpslova §32 fyrste ledd. Ei uttrykkjeleg undersøkingsplikt – slik lausøyrekjøpslova §31 statuerer – fann ein likevel at kunne vere for strengt i ein del typiske forbrukarkjøp som gjeld lausøyre. Ved forbrukarkjøp av fast eigedom vil eigedomen derimot så og seie alltid representere ein stor kostnad for kjøparen. Kjøpåren skal så godt som alltid ha ei nær tilknyting til eigedomen for ei kortare eller lengre tid, vanlegvis som bustad eller som fritidseigedom. Forbrukarkjøparen vil derfor ha ein betre grunn til å undersøkje om eigedomen er i samsvar med det som måtte vere avtalt eller føresett, enn det han eller ho ofte vil ha ved eit ordinært lausøyrekjøp. Som før nemnt, er føremålet med paragrafen å få fram at kjøparen ikkje kan vere heilt passiv. Dette føremålet gjer seg også gjeldande ved forbrukarkjøp”.