Selgers opplysningsplikt

Utgangspunktet er at partene selv har risikoen for egne forutsetninger og forventninger, jf. blant annet Rt. 2002 s. 1110:

“Et langt stykke på vei må partene bære risikoen for egne forutsetninger, også hvor forutsetningene er klare nok for motparten”.

Imidlertid har selger plikt til å gi kjøper opplysninger om alle viktige forhold ved eiendommen som han selv kjenner eller må kjenne til, og som kjøper har grunn til å regne med å få. Videre er det krav om at de opplysninger selger gir kjøper er korrekte, med mindre det er tatt forbehold om opplysningenes riktighet. Selger har således en opplysningsplikt til å gi nødvendige og korrekte opplysninger om eiendommen, som vil kunne føre til ansvar, dersom opplysningsplikten ikke oppfylles.

Selger vil ofte opplyse om ting i salgsprospektet, der egenerklæringsskjemaet (som vanligvis blir brukt ved eierskifteforsikring) og takstmannens vurderinger i eiendommens takst vil være viktige kilder til informasjon. Informasjon kan også gis muntlig, men normalt vil man ha vanskeligheter med å vinne frem med et søksmål basert på opplysninger som ble gitt muntlig, såfremt man ikke har gode vitnebevis eller tekniske bevis.

Selger opplysningsplikt må også veies mot kjøpers undersøkelsesplikt som omfatter det man normalt må forvente at en kjøper sjekker ut. Selgers misligholdte opplysningsplikt vil likevel vanligvis gå foran kjøpers mangelfulle forundersøkelse, jf. avhendingsloven § 3-10 tredje ledd. Selgers opplysningsplikt vil således i de fleste tilfeller gå foran kjøpers undersøkelsesplikt, med mindre selger gjennom andre opplysninger eller konkret henstilling har gitt kjøper særskilt oppfordring om å undersøke visse forhold ved eiendommen nærmere. Dersom selger har gitt særskilte oppfordringer om å undersøke forhold, eller tatt forbehold om manglende kunnskaper på enkelte områder, vil selger ofte kunne gå fri fra eventuell opplysningssvikt, dersom oppfordringene eller forbeholdene er gitt på klar og tydelig nok måte til at kjøper burde ha undersøkt forholdene nærmere selv.

Selger kan også ha spesiell opplysningsplikt om forhold som kan være usikre dersom forholdet likevel er så betydningsfullt for kjøper og selger kjenner til dette (har innsiktsrekvisitt) at det bør gis varsel, jf. Rt. 1935 s. 669 (s. 672):

”den omstendighet at en gaard for kort tid siden har vært angrepet av den farlige hussopp, er av vesentlig betydning for libhaber paa grunn av den risiko som der vil være for ytterligere soppangrep, og at selgeren maa ha plikt til å gi oplysning herom. Det er paa det rene at overrettssaksfører Voss var blitt underrettet om at der i 1928 var foretatt soppreprasjon i kjelleren under melkebutikken. Visstnok antar jeg at han ikke har vært bekjent med at dennegjaldt skade forvoldt ved ekte hussopp, men i mangel av positiv visshet om det motsatte hadde det vært hans plikt at underrette kjøperen om en soppforekomst, som kunne ha gitt ham oppfordring til at anstille nærmere undersøkelser”.