Opplysningssvikt og ”as is”

Et meget viktig unntak fra utgangspunktet om at kun vesentlige mangler dekkes ved eiendommer solgt «as is», er når det foreligger opplysningssvikt ved kjøpet, jf. avhendingsloven § 3-9. Opplysningssvikt omfatter uriktige opplysninger og mangelfulle opplysninger som man objektivt sett har grunn til å regne med å få ved kjøpets inngåelse.

Opplysningssvikt vil normalt gi kjøper krav på å få erstattet det økonomiske tap for kjøper, når kjøper har bygget på feilopplysningene. For andre mangler enn opplysningsmangler, vil det være krav om at eiendommen samlet sett var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum

Opplysningssvikt er derfor den vanligste mangel som påberopes, siden”as is”-klausuleringen i eiendomstransaksjoner da ikke vil gjelde etter avhendingsloven § 3-9, såfremt opplysningssviken har virket inn på avtalen. Ofte vil mangler ved eindommen som sopp, råte eller dårlige rør anføres å være opplysningssvikt ved at selger anføres å ha gitt manglende opplysninger etter avhendingsloven § 3-7 eller uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8. Det vil således i stedet for å anføres at manglene gir grunnlag for misligholdsbeføyelser i seg selv, anføres at de påviste avvik ved eiendommen er forhold som selger burde ha opplyst om, eller at det er gitt uriktig informasjon om hvordan forholdene virkelig er, slik at kjøper likevel kan gjøre gjeldende krav om priavslag, erstatning, retting og heving mv.

Selv om eiendommen er solgt ” as is” har selger en uinnskrenket plikt til å gi korrekte opplysninger til kjøper som kan virke inn på avtalen, og som kjøper har grunn til å rekne med å få riktig informasjon om, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 92:

“Sjølv om slike generelle atterhald er nytta, vil seljaren sine plikter etter §3-8 til å gi opplysningar, og etter §3-9 til å gi riktige opplysningar, gjelde uinnskrenka. Derimot kan slike generelle atterhald innebere ei innskrenkning i høve til andre reglar i avhendingslova, praktisk sett særleg §3-2 fyrste ledd. Men sjølv om det er eit slikt generelt atterhald i avtala, så vil ikkje dette nødvendigvis vere det same som at t d §3-2 fyrste ledd ikkje skal gjelde i det heile tatt. Det vil nemleg avhenge av ei nærare tolking av det atterhaldet som er brukt sett i høve til dei faktiske omstenda ved eigedomen, før ein veit om det som elles ville følgje av §3-2 må reknast som sett til side”.