Ansvar for kontraktsmedhjelpere

Dersom selger har gitt en kontraktsmedhjelper som megler eller takstmann i oppdrag å bistå ved salget, vil selger hefte for eventuell opplysningssvikt fra sine kontraktsmedhjelpere.

Selger er normalt selv objektivt ansvarlig for feil eller forsømmelser som begås av de kontraktsmedhjelpere han engasjerer for å oppfylle sine forpliktelser, på samme måte som om disse var foretatt av ham selv. I dag er dette slått fast som et alminnelig kontraktsrettslig prinsipp, jf. Rt. 1986.1386 Block Watne, på s 1393.

”Etter alminnelige kontraktsrettsregler må det gjelde at den som bruker en medhjelper til å oppfylle en kontraktsmessig forpliktelse, som hovedregel hefter for kontraktsbrudd som følge av medhjelperens handlinger på samme måte som om disse var foretatt av ham selv. Dette kontraktshjelperansvaret gjelder også i utgangspunktet når medhjelperen er å anse som en selvstendig oppdragstaker”

Det samme ble lagt til grunn i Rt. 2001s. 369 (Takstmannsdommen) i forhold til manglende opplysninger fra tselgers akstmann, ut fra en konkret begrunnelse ut fra forarbeidene og avhendingsloven spesielt:

”Uttalelsene i forarbeidene trekker etter min mening i retning av at manglende opplysninger i en sakkyndig tilstandsrapport må likestilles med at selgeren personlig eller noen som har fullmakt fra selger unnlater å gi opplysninger. En takstmann som utarbeider en tilstandsrapport for selgeren, må i denne relasjon anses å ha som særskilt oppdrag å hjelpe til med salget når rapporten skal brukes overfor mulige kjøpere, selv om vedkommende ikke står fram overfor kjøper som den som har i oppdrag å selge eiendommen”.

Oppdragsgiver blir bare ansvarlig hvis oppdragstaker også blir ansvarlig. Hvis det f.eks. er snakk om mislighold pga. ansvar for manglende opplysninger som parten ”kjente eller måtte kjenne til,” må også kontraktsmedhjelperen ha kjent til de samme opplysningene som betinger ansvaret, jf. Rt. 2001s. 369 Takstmanndommen:

”Jeg bemerker til dette at selger bare har risiko for omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til. Tilsvarende må gjelde så langt selgeren identifiseres med den takstmann som har utarbeidet tilstandsrapporten, slik at bare manglende opplysninger som takstmannen kjente eller måtte kjenne til, kan belastes selgeren”.

Selger kan også i visse tilfeller identifiseres med ektefelle eller annen nærstående for uriktige opplysninger som gis under salget, dersom kjøper ikke har hatt grunn til å la være å bygge på opplysningene.

I forarbeidene Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 89 er det gitt flere eksempler på type kontraktsmedhjelpere som vil måtte identifiseres med selger i forbindelse med medhjelpernes bistand ved salget, herunder eiendomsmekler:

“Når paragrafen spør om kva « seljaren » måtte vite, er det ikkje berre spørsmål om seljaren personleg. I tillegg til seljaren personleg (og eventuelt organa for seljaren når seljaren er ein juridisk person), må ein sjå på tilhøva hos andre som har stått fram overfor kjøparen som den som heilt eller delvis tek seg av avhendinga på vegne av seljaren. Dette kan både vere personar som er tilsette hos seljaren, og personår som har som særskilt oppdrag å hjelpe til med den aktuelle avhendinga, t d ein eigedomsmeklar. Dei vert alle å identifisere med seljaren her. Dette gjeld sjølv om hjelparen ikkje har hatt fullmakt til å binde seljaren til sjølve avhendinga, men det må krevjast at hjelparen i det minste ville hatt fullmakt til å gi dei aktuelle opplysningane. Ein eigedomsmeklar vil t d normalt ikkje ha fullmakt til å binde seljaren, jf eigedomsmeklingslova 16 juni 1989 nr 53 §3-5. Men etter eigedomsmeklingslova §3-6 høyrer det til meklarens oppgåve å gi kjøparen visse opplysningar. Sidan det her er snakk om ei lovpålagt plikt for meklaren, vil ein for øvrig fort sjå det slik at meklaren (på vegne av seljaren) « måtte » kjenne til desse opplysningane, og at kjøparen på si side « hadde grunn til å rekne med å få » dei, jf §3-8 i departementets utkast”.

I forarbeidene i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 91 er det lagt til grunn at kontraktsmedhjelpere må ha opptrådt på vegne av selgeren i salgsprosessen, slik at det ikke er naturlig å ta med mer perifere medhjelpere som reklamebyrå eksempelvis, og det vektlegges at medhjelperen er gitt et oppdrag i anledning salgsprosessen (avhendinga):

“Opplysningar gitt av seljaren sjølv vil vere omfatta allereie etter fyrste punktum. Også opplysningar gitt av andre enn seljaren personleg vil ofte vere omfatta allereie av fyrste punktum, jf ovanfor. Grunnen til å ha med « på vegner av seljaren » i andre punktum er for det fyrste at det ikkje er upraktisk at andre enn seljaren personleg tek seg av og kjem med opplysningar i samband med marknadsføringa. I tillegg kan dette til tider vere personar som elles ikkje har så mykje med sjølve salet å gjere, t d eit reklamebyrå. Ut frå ordlyden elles kunne det derfor vore mindre naturleg å identifisera slike med seljaren. Andre punktum gjeld anten det er snakk om å bringe vidare opplysningar som har sitt opphav frå seljaren personleg, eller det er opplysningar seljaren sin hjelpar har fått andre stader frå. Men etter andre punktum er det heile tida ein føresetnad at den som gir opplysningane gjer dette på vegner av seljaren. Seljaren må altså ha gitt den aktuelle personen i oppgåve å gi opplysningar i samband med avhendinga. Ein kan seie at vedkommande som har gitt opplysningane må ha hatt fullmakt til å gi opplysningar (ha vore legitimitert til dette i høve til kjøparen). Dette vil oftast vere tilfelle dersom seljaren meir generelt har gitt ein annan person i oppdrag å ta seg av avhendinga, t d ein eigedomsmeklar (sjølv om meklaren ikkje har fullmakt til å inngå sjølve avhendingsavtala på seljaren sine vegner). Men andre punktum er ikkje avgrensa til å gjelde opplysningar frå slike som meir generelt skal ta seg av salet – også opplysningar frå t d eit reklamebyrå kan som nemnt vere omfatta. Det som derimot fell utanfor er opplysningar som andre har gitt heilt lausrive frå seljaren. Eit døme på dette er annonsar og andre opplysningar frå produsentar av tilhøyrsleting eller materialar som finst på eigedomen. Dette er ein skilnad frå lausøyrekjøpslova §18 andre ledd (og handverkartenestelova §18), som og kan gjelde opplysningar gitt på vegne av tidlegare salsledd. Grunnen til at departementet går inn for ein skilnad er m.a at det ved avhending av fast eigedom svært ofte vil ha vore annonsar o 1 for ting som er del av eller tilhøyrsle til eigedomen ved avhendinga, samstundes som det vil vere vanskelegare – ofte umogleg – for dei fleste seljarar å vite kva som kan ha vere sagt i annonsar osb om ting som inngår i avhendinga. Etter tilhøva kan det likevel tenkjast at opplysningar frå t d ein entreprenør som har hjelpt seljaren med oppføring av hus e a, kan verte sett som gitt « på vegner av seljaren ». Skulle ein seljar eller ein annan seljaren svarer for etter dette elles svare for uriktige opplysningar gitt på vegner av materialleverandørar, foregående salsledd o l, må det i så fall vere etter §3-8 om manglande opplysningar ved at det var ei plikt for seljaren å gi korrigerande opplysningar. Men departementet går ut i frå at §3-8 berre unntaksvis kan vere aktuell i slike tilfelle”.