Realitetsdrøftelser

Ved for sen reklamasjon, kan kravet avvises av selger. Selger slipper da å forholde seg til realiteten i kravet, siden kravet ble satt frem for sent. For sen reklamasjon kan således medføre at et korrekt krav må avvises som for sent fremsatt.

I rettspraksis er det slått fast et generelt prinsipp i kontraktsretten om at dersom selger ikke møter en for sen reklamasjon med en klar innsigelse mot reklamasjonen, og i stedet går inn på drøftelser om realiteten i kravet, kan selger etter en konkret vurdering anses for å akseptere at kjøper har reklamert for sent. Reglene om realitetsdrøftelser bygger på ulovfestet rett utviklet gjennom rettspraksis, og står derfor ikke i avhendingsloven. Prinsippene får likevel anvendelse for fast eiendom. Regelen om unntak for realitetsdrøftelser gjelder imidlertid bare de såkalte relative frister, som løper innenfor en absolutt frist. Dersom den absolutte frist på 5 år etter avhendingsloven § 4-19 annet ledd er oversittet, vil det ikke ha noen betydning at selger begynner å diskutere realiteten i kravet, jf. Rt. 1960 s. 143.

Derimot kan selger ha reklamasjonsinnsigelsen i behold, dersom selger klart tar forbehold om at man kun diskuterer mangelen for det tilfelle at det likevel er reklamert rettidig. Ved forbehold har selger klart tilkjennegitt at han vil bruke sin rett til å avskjære et for sent fremsatt krav, uten at det gir den reklamerende kjøper forventninger om at innsigelsene mot reklamasjonen er forlatt.

Dersom selger har gått inn på realitetsdrøftelser må bero på en samlet vurdering av partenes forhandlinger og forhold for øvrig etter at saken første gang var tatt opp, jf. Rt.1984 s. 962 (Mesterhus):

”Om Mesterhus skal anses for å ha frafalt fristinnsigelsen (reklamasjonsinnsigelsen) eller eventuelt direkte å ha gått med på å utbedre mangler, vil måtte bero på en samlet vurdering av partenes forhandlinger og forhold for øvrig etter at Gabrielsen første gang tok saken opp med Mesterhus. Ved denne vurdering er det rimelig også å se hen til de særlige forhold ved kontrakter av denne art, jfr. det ankemotparten har anført om reelle hensyn.”

Selger av fast eiendom vil normalt anses for å ha gått inn på realitetsdrøftelser, hvis selger gir kjøper forhåpninger om at det ”skal ryddes opp” eller at forholdene skal undersøkes nærmere mv, jf. samme dom:

”Bortsett fra det ene punkt om taktekkingen har Mesterhus på sin side gjennom de nærmere to år forhandlingene pågikk, ikke på noe tidspunkt tatt avstand fra dette. Mesterhus har tvert imot gitt uttrykk for vilje til å undersøke hva som var i veien og til å foreta utbedringer uten at det ble antydet noe om at utgiftene ville bli belastet Gabrielsen. Mesterhus har således hele tiden opptrådt på en måte som måtte gi Gabrielsen inntrykk av at taklekkasjen ville bli avhjulpet uten omkostninger for ham i den utstrekning den hadde sammenheng med mangelfull konstruksjon eller utførelse”.

Forventningene om utbedring og dialog ble også lagt til grunn i Epilight Rt. 2005 s. 257:

”Da det i november 2000 skriftlig ble anført at apparatet « heller ikke har den forespeilede effekt på hårfjerning » og at man i utgangspunktet « ønsker heving av kjøpet », svarte Tamro i brev av 22. november 2000 at « [v]i anser dette som en reklamasjon på utstyret og vil sørge for at dine to lasere fungerer i.h.t. gitte spesifikasjoner ». Jeg oppfatter dette utsagnet dels som en bekreftelse på at det hadde vært løpende kontakt mellom partene om IMP’s misnøye med apparatene, og dels som en aksept for at det er reklamert i tide. Etter dette er jeg kommet til at innsigelsen om at reklamasjonsfristen i § 32 første ledd ikke er overholdt, ikke kan føre fram”.