Risikoen for eiendommen

Risikoen for eiendommen går over på kjøper, når han har overtatt bruken av eiendommen, jf avhendingsloven § 2-4 annet ledd. Etter avhendingsloven § 2-4 første ledd innebærer overføring av risiko at kjøper plikter å betale hele kjøpesummen, dersom eiendommen blir ødelagt eller skadet etter at risiko er gått over på kjøper.

”§ 2-4. Vågnaden for eigedomen (1) Når vågnaden for eigedomen er gått over på kjøparen, fell ikkje kjøparens plikt til å svare heile kjøpesummen bort ved at eigedomen vert øydelagt eller skada som følgje av ei hending som seljaren ikkje svarer for. (2) Vågnaden går over på kjøparen når kjøparen har overteke bruken av eigedomen. Får seljaren ikkje overlate bruken til fastsett tid, og årsaka ligg hos kjøparen, har kjøparen vågnaden frå det tidspunkt kjøparen kunne ha fått overteke bruken. (3) Har seljaren forsikra eigedomen mot øydelegging eller skade som nemnt i fyrste ledd, har kjøparen retten etter forsikringsavtala dersom eigedomen vert øydelagt eller skadd etter at avhendingsavtala vart bindande, med mindre seljaren kan seie seg løyst frå avhendingsavtala. Seljaren har plikt til å føre over retten etter forsikringsavtala når kjøparen krev det og kjøparen sjølv har oppfylt sine skyldnader etter avhendingsavtala”.

Ved avhending av fast eiendom går risikoen normalt over fra selger til kjøper når kjøper har overtatt bruken av eiendommen, med mindre partene har avtalt noe annet. Hvis mangelen først har oppstått etter at risikoen er gått over på den annen part, vil ikke selger være ansvarlig for mangelen. Reglene om overgangen av risiko får også betydning for mangelsvurderingen, idet manglene ved eiendommen må være i eiendommen. Dersom mangelen har vært skjult ved risikoens overgang (som de ofte er), så hefter selger for mangelen selv om den oppdages senere, og det reklameres rettidig innenfor de relative og absolutte reklamasjonsfrister.

I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 72 ble det i forhold til betydningen av risikoens overgang ved fast eiendom vist til rettsvirkningene som er nevnt i kjøpslovens forarbeider i Ot. prp. nr. 80 (1988-1989) s. 56-57:

“Første ledd i lovframlegget her er ny i høve til Sivillovbokutvalet sitt lovframlegg. Departementet har funne det naturleg at det i avhendingslova vert teken inn ei eiga føresegn om kva det vil seie å ha vågnaden for eigedomen – på same vis som det er gjort i lausøyrekjøpslova, jf lausøyrekjøpslova § 12. Framlegget til fyrste ledd er meint å svare til lausøyrekjøpslova § 12. Om denne heiter det m.a i Ot.prp.nr.80 (1986-1989) s 56-57: « Det følger av paragrafen at når kjøperen har risikoen for tingen, faller ikke hans plikt til å betale kjøpesummen bort om tingen går tapt, skades elter minskes. Forutsetningen er at det skjer som følge av en hending som ikke beror på selgeren. Dette innebærer for det første at kjøperen må betale kjøpesummen dersom han selv (eller hans folk) er skyld i eller har voldt ødeleggelsen. For det andre faller ikke betalingsplikten bort om årsaken er en tilfeldig hending, f.eks hvor tingen brenner opp eller går tapt i forbindelse med et forlis. Det samme gjelder når man ikke kan fastslå årsaken til at tingen er kommet bort. Kan hendingen etter en objektiv bedømmelse føres tilbake til selgerens eget forhold, vil det foreligge kontraktbrudd fra selgerens side, forutsatt at forholdet har sammenheng med kjøpet eller oppfyllelsen. Kjøperens plikt til å betale kjøpesummen beror da på reglene om følgene av forsinkelse, jf § 21 (2). Særskilte spørsmål oppstår der det foreligger en kombinasjon av en menneskelig årsak og en tilfeldig hending, såkalt casus mixtus. Slike tilfelle reiser vanskelige spørsmål både i forhold til reglene om risikoens overgang og om erstatningsansvar. Det er noe uklart hvor langt selgerens ansvar og risiko går etter gjeldende rett i disse tilfelle. Det kan her vises til Augdahl: Obligasjonsrett (5 utg) s 235 til 236 med henvisninger samt Krüger: Norsk kjøpsrett (2 utg) s 202. Et minstevilkår antas i alle tilfelle å være at det foreligger årsakssammenheng mellom selgerens feil eller forsømmelse og det senere tilfeldige tap. Det vil si at tapet eller skaden vitterlig ville ha vært unngått dersom selgeren ikke hadde handlet forsømmelig. Departementet har ikke funnet det mulig eller hensiktsmessig å detaljregulere de nevnte tilfelle i loven. Men lovteksten åpner muligheten for å frita kjøperen for risikoen i samsvar med læren om casus mixtus. Den nærmere avgrensing må overlates til rettspraksis. ”

Også senere inntrufne forhold og senere skadeutvikling vil selger potensielt kunne hefte for, dersom de skyldes forhold som forelå ved risikoens overgang, jf. Rt. 2008 s. 963 (Rottedommen avsnitt 28 og 29:

“Tidspunktet for rotteangrepet er ikke nøyaktig klarlagt. Rottene ble først konstatert senhøstes 2004, og lagmannsretten har – etter bevisførselen – lagt til grunn at det ikke var rotter i huset på tidspunktet for risikoens overgang, som var 1. juli 2001, jf. avhendingsloven § 2-4 annet ledd. Jeg er derfor enig med lagmannsretten i at avgjørende for vurderingen av mangelspørsmålet blir om boligen ved overtakelsen led av upåregnelige bygningstekniske mangler av en slik art at de innebar en uakseptabel høy risiko for rotteangrep. Det må her tas i betraktning at slike rotteskader kan få et stort omfang. Dersom det ved risikoens overgang forelå en mangel i forhold til avhendingsloven § 3-9 annet punktum, vil selgeren som utgangspunkt også være ansvarlig for de skader som inntrer på et senere tidspunkt på grunn av denne mangelen, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 78. Den risikoen for rotteskader som forelå i dette tilfellet, må holdes opp mot den generelle risikoen for rotteangrep som foreligger ved bolighus i villastrøk. Lagmannsretten gjengir følgende uttalelse fra tingretten om dette: « Det er alminnelig kjent at det er en del rotter i både Oslo og Bærum, og det kan bero på tilfeldigheter om rottene finner veien inn i det enkelte hus. …. Rotter kan komme inn gjennom toaletter, sluk og åpne rør, eller gjennom åpne dører, kjellervinduer, hull eller sprekker i mur og lignende. Hvis det først er kommet én rotte, vil den legge spor som tiltrekker flere rotter, og de formerer seg raskt. »

Selgeren har rett til avkastning som eigedomen gir frem til det tidspunkt kjøperen overtar bruken av eiendommen som eksempelvis leieinntekter, mens selger tilsvarende er ansvarlig for kostnadene ved eiendommen som fellesutgifter, jf. avhendingsloven § 2-5. Selger er likevel ikke ansvarlig for utgifter ved eiendommen, dersom kjøperen ikke har overtatt bruken til avtalt på grunn av forhold hos kjøper.

Selv om risikoen har gått over på kjøperen, har selger likevel en plikt til å føre rimelig tilsyn med eiendommen, ut fra det som er rimelig å kreve etter forholdene mot dekning av forsvarlige kostnader. Dersom kjøper har overtatt eiendommen, men ønsker å heve avtalen, vil kjøper ha tilsvarende tilsynsplikt, jf. avhendingsloven § 2-7:

”§ 2-7. Tilsyn med eigedomen (1) Tek ikkje kjøparen over bruken av eigedomen til fastsett tid, har seljaren plikt til slikt forsvarleg tilsyn med eigedomen som er rimeleg etter tilhøva. (2) Vil kjøparen seie seg løyst frå avtala etter å ha overteke bruken av eigedomen, har kjøparen likevel plikt til slikt forsvarleg tilsyn med eigedomen som er rimeleg etter tilhøva. (3) Den som har tilsyn med eigedomen etter fyrste eller andre ledd, har rett til dekning av forsvarlege kostnader i samband med tilsynet”.