Forsinkelse, Mangelskrav

Ved mangler vil kjøper kunne kreve alle vanlige misligholdsbeføyelser i kontrakt med unntak av omlevering, da hver eiendom må betegnes som unik. Som nevnt nedenfor, vil det ligge en begrensning etter avhendingsloven § 3-9 for å kunne gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende ved eiendom ”solgt som den er”, ved at det er kvantitative og kvalitative krav til at manglene medfører at eiendommen under ett blir ansett for å være ”i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles”. Hvis ikke må mangelen knyttes til opplysningssvikt i form av uriktig opplysning eller manglende opplysning fra selger etter avhendingsloven §§ 3-7 eller 3-8, for at ikke kjøper skal måtte akseptere manglene som følge av at eiendommen er ”solgt som den er”.

Kjøpers misligholdsbeføyelser ved mangler er angitt i avhendingsloven § 4-8:

”§ 4-8. Innleiande føresegn (1) Ligg det føre mangel ved eigedomen, utan at dette står på kjøparen eller omstende kjøparen har vågnaden for, kan kjøparen a) krevje retting etter § 4-10, b) krevje prisavslag etter § 4-12, c) heve etter § 4-13, d) krevje skadebot etter § 4-14, e) halde tilbake kjøpesummen etter § 4-15. (2) Føresegnene om manglar gjeld tilsvarande så langt dei høver for andre feil ved seljarens oppfylling”.

Et annet ord for kjøpers misligholdsbeføyelser ved mangler, er mangelskrav. I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 96 er det gitt følgende kommentarer til avhendingsloven § 4-8:

“Fyrste ledd inneheld eit oversyn over dei rettane kjøparen kan gjere gjeldande der det hefter ein mangel ved eigedomen. Skildnaden på fyrste ledd i §4-1 og fyrste ledd i §4-8 kjem av at ein har med to ulike typar avtalebrot å gjere. Av dei rettane kjøparen kan gjere gjeldande der det ligg føre ein mangel ved eigedomen, nemner §4-8 fyrste ledd retting, prisavslag, heving og skadebot, og å halde tilbake kjøpesummen. På same vis som i §4-1 er opprekninga ikkje meint å vere uttømmande, og føresegna seier ikkje noko om i kva grad dei ulike alternativa utelet kvarandre”.

Kjøper kan eventuelt i spesielle tilfeller ha andre misligholdskrav enn de som er nevnt i avhendingsloven § 4-8 som retting, prisavslag, heving, erstatning eller tilbakeholdsrett, selv om avhendingsloven § 4-8 nevner der som for alle praktiske formål er mest vanlig, jf. Rt. 2007 s. 1587 (avsnitt 48-50):

“Det neste spørsmål jeg må ta stilling til, er om kjøperne den 25. april 2003 og senere var berettiget til å kreve utsatt overtakelse, en problemstilling som ofte formuleres som et spørsmål om avvisningsrett for kjøper. Avhendingsloven § 4-8 stiller opp fem alternative sanksjoner for en kjøper dersom det foreligger en mangel. Det kan kreves retting etter § 4-10, prisavslag etter § 4-12, heving etter § 4-13, erstatning etter § 4-14, og kjøpesummen kan holdes tilbake etter § 4-15. Spørsmålet er om disse alternativene er uttømmende. Spørsmålet er ikke løst i rettspraksis etter avhendingsloven. I forarbeidene til § 4-8, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 103, er uttalt at hvis « kjøparen nektar å ta over bruken, og han eller ho har rett til dette fordi det ligg føre avtalebrot på seljarans side, er det derimot som utgangspunkt reglane om forseinking og ikkje manglar som er aktuelle ». Det gis også uttrykk for at bestemmelsene i § 4-8 – på samme måte som bestemmelsen i § 4-1 om kjøpers krav ved avtalebrudd fra selgers side – ikke er uttømmende. Forarbeidene åpner således for at det kan foreligge avvisningsrett, uten at de nærmere vilkår for dette er omtalt. Utformingen av § 4-8 er etter min mening heller ikke til hinder for det, selv om bestemmelsen må forstås slik at de sentrale sanksjoner er listet opp der”.

Kjøper kan således i prinsippet kreve andre beføyelser enn de som er nevnt i avhendingsloven § 4-8 etter alminnelig kontraktsrett, som for eksempel midlertidig avvisning eller omlevering, selv om man normalt ikke kan kreve omlevering av eiendom, siden hver eiendom er unik.

Videre utelukker ikke de forskjellige misligholdsbeføyelser hverandre, slik at de kan kombineres så langt det er grunnlag for det, det vil si i den grad mangelen eller kjøpers økonomiske tap på grunn av mangelen ikke er rettet opp av en annen innrømmet misligholdsbeføyelse. Det er ikke uvanlig at kjøper typisk krever erstatning ved siden av andre beføyelser som heving eller prisavslag.