Tilbehør og medfølgende rettigheter

Eiendomstransaksjonen omfatter både fast tilbehør og tinglige rettigheter og fordringer som knyttes til eiendommen. Kjøper er etter overtakelsen eier av eiendommen i forhold til å ha rett til å overta det som følger med eiendommen. Som fast eiendom reknes selve tomtegrunnen og bygninger, og ellers andre innretninger som er varig forbundet til tomtegrunnen. Eksempelvis vil flaggstang, gjerde, brygge og annekser følge med siden disse sitter fast i grunnen. I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 61 er det sagt følgende om hva som normalt omfattes av eiendommen.

”Vidare er det gjort klårt at det med « fast eigedom » ikkje berre er meint grunn aleine, men også bygningar og andre innretninger varig forbundne med grunnen. På denne måten går det klart fram at avhendingslova også gjeld kva ein kan kalle « huskjøp », noko som kanskje er den viktigaste delen av lova sitt verkeområde. Men også sal av t d ei bryggje fell inn under lova. Presiseringa tek elles sikte på å gjere det klårt at avhending av hus eller innretning « på framand grunn », dvs utan at eigedomsrett til grunnen under huset eller innretniga følgjer med, fell inn under lova. At eigedomsrett til ting varig forbunde med grunnen vert avhenda utan at det også er eigedomsrett til grunnen, er normalt ikkje noko problem så lenge avhendinga også omfattar ein varig bruksrett til den aktuelle grunnen. Men i andre tilfelle er ei oppsplitting ikkje alltid heldig, og heller ikkje alltid i samsvar med offentlegrettslege reglar”.

Avhendingsloven § 3-5 er viktig ved å angi at eiendommen som skal brukes som bolig, hotell, restaurant, kontor eller til annen forretningsdrift, skal følge med alt fastmontert utstyr som flaggstang, takrenner, faste anlegg og installasjoner for oppvarming mv. Eiendommen vil da ha mangel dersom en varig og fast innretning eller installasjon som hører til eiendommen, likevel ikke følger med ved overtakelsen:

”§ 3-5. Særskilt tilhøyrsle til bustadhus m. m. Til eit bustadhus og ein bygning til hotell, restaurant, kontor eller anna forretningsdrift, høyrer varig innreiing og utstyr som anten er fast montert eller som er særskilt tilpassa bygningen. Dette gjeld mellom anna faste anlegg og installasjonar for oppvarming, faste elektriske installasjonar, faste antenner, faste golvteppe, dobbeltvindauge, innebygde kjøkkenapparat og -maskinar og andre innebygde ting”.

I forarbeidene til avhendingsloven Ot.prp.nr.66 (1990-1991) s. 83-84 ble det gitt følgende eksempler på hva som skal følge med eiendommen etter avhendingsloven § 3-5:

” Ting som er « nødvendig til bruk på eigedomen » kan også vere slikt som skrivne rettleiingar for utstyr o a som er del av eller følgjer eigedomen som tilhøyrsle. Det vert meir og meir vanleg med teknisk og elektronisk utstyr sjølv for ganske vanlege eigedomar. Til tider er dette uråd å bruke, i alle fall ikkje fullt ut, utan at ein har ei skriven brukarrettleiing e l for hand. Samstundes kan det vere vanskelig å få tak i ei slik rettleiing annan stads frå – kanskje gjeld det eit produkt som ikkje lengre vert selt. I så fall må kjøparen kunne krevje at seljaren lar slikt e l følgje eigedomen ved avhendinga dersom dei ennå finst. (Dersom dei er gått til grunne eller er tapt må seljaren i staden gi rettleiing, jf § 3-8 med særmerknader.) Ein ting kan reknast som tilhøyrsle sjølv om han er selt med salspant. Når det ikkje følgjer noko anna av det ein må rekne som avtalt, er det tingen sin art og tilknyting til eigedomen som tel, og ikkje bakanforliggjande rettshøve. Sivillovbokutvalet hadde som § 7 i sitt lovframlegg ei utrykkjeleg føresegn om kva som skulle gjelde ved avhending som omfatta tilhøyrsleting kjøpt på avbetaling før det var gitt fullt oppgjer for tingen. I desse tilfella skulle det verte rekna som avhending av den retten eigedomsavhendaren hadde etter avbetalingsrettshøvet. Ut frå det som er sagt like ovanfor, har departementet funne dette tilstrekkeleg klårt utan å la avhendingslova seie det direkte. Noko anna er at dersom tredjemann har salspant i noke som må reknast som tilhøyrsle, utan at dette er i samsvar med avhendingsavtala, så vil det vere (partiell) rettsmangel etter § 4-17 dersom kjøparen må eller vel å respektere salspantet. Dette kan gi grunnlag for slike krav som følgjer av § 4-17 og dei vanlege føresegnene om følgjer av manglar. Ein aktsam godtruande kjøpar kan vinne rett utan omsyn til at det ligg føre gyldig salspant dersom panteretten ikkje er tinglyst på eigedomen som tingen vert tilhøyrsle til, jf pantelova § 3-18 andre ledd. Elles kan det vere grunn til å peike på pantelova § 3-15 andre ledd som set grenser for høvet til å avtale salspant i tilfelle der kjøparen av tingen skal ha rett til vidaresal, og dessutan §§ 3-19 og 3-20 om at samanføying eller arbeid og påkosting på tingen kan føre til at salspantet fell bort ”.

I tillegg er det en egen bestemmelse i avhendingsloven § 3-6 om landbrukseiendommer, hvor det skal følge med driftplaner, redskap og utstyr som er fastmontert eller spesielt tilpasset til eiendommen. I tillegg er det presisert i avhendingsloven § 3-6a at ved salg av eiendomsgrunn ved vassdrag, så følger eventuell del av vassdraget med, dersom annet ikke er avtalt.