Om boligrett

Husleieloven av 26. mars 1999 nr. 17 regulerer de fleste leieforhold, forutsatt at det er snakk om utleie mot vederlag. Loven skiller mellom leie av lokaler i næring og bolig.

Husleieloven er som hovedregel ufravikelig ved utleie av bolig. Dette innebærer at man ikke kan inngå leieavtale hvor enkeltvilkår gir leietaker en dårligere stilling enn han ville hatt etter loven etter husleieloven § 1-2 første ledd. (prp s 150). Har man likevel avtalt slike vilkår, blir følgen at disse er ugyldige, og at husleielovens regler gjelder. Det er likevel flere unntak fra denne hovedregelen.

Utgangspunktet er således at det er avtalefrihet ved leie av lokaler i næring. I husleieloven § 1-2 annet ledd fremgår de deler av husleieloven som likevel ikke kan fravikes ved leie av lokale i næring, og som således er ufravikelige:

Ӥ 1-2. Ufravikelighet

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og kapittel 13”.

For husleieforhold inngått før 2000, kan det i noen tilfeller være andre bestemmelser som gjelder, for eksempel ved utleie av obligasjonsleiligheter og husleieregulerte bygårder.

Husleielovens virkeområde fremgår av husleieloven § 1-1: ”

§ 1-1. Lovens virkeområde m.v.

Loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag.

Loven gjelder selv om bruksrett til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. For øvrig gjelder loven ikke hvor annet enn bruksrett til husrom er det vesentlige i avtaleforholdet.

Loven gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger. Loven gjelder ikke avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Loven gjelder heller ikke avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.

Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Med lokale menes i denne loven annet husrom enn bolig”.

Begrepet husrom og det nærmere virkeområdet til loven er nærmere forklart i Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 147:

”Begrepet husrom er ikke definert i loven. Leieobjektet må for det første ha en varig tilknytning til en fast eiendom for å kunne karakteriseres som et husrom. Utleie av fast fortøyd hotellskip, flyttbare boder og brakker, campingvogner, telter m.v. faller derfor utenfor loven. Videre kreves det at husrommet tilfredsstiller visse fysiske minimumskrav. Leie av helt ubebygde arealer faller utvilsomt utenfor lovens rekkevidde. Det må i det minste kreves at husrommet har vegger og tak, slik at disse gir ly mot vær og vind. Hvor mye som skal kreves for å karakterisere bygningsmessige innretninger som husrom, må overlates til rettspraksis. Det kreves imidlertid ikke at husrommet er en bygning i tradisjonell forstand. Konstruksjon og byggematerialer er i prinsippet likegyldig; leie av en utsprengt lagerhall i fjell omfattes derfor av loven. Loven gjelder bare når bruksretten hviler på en avtale. Avtalen kan være skriftlig eller muntlig, og den kan være etablert ved en uttrykkelig disposisjon eller i handling. Hviler bruksretten på annet grunnlag, for eksempel ekspropriasjonsvedtak, testament, rettslig eller administrativ avgjørelse m.v., faller bruksretten utenfor husleieloven. Utvalget går imidlertid ut fra at loven i stor utstrekning vil bli brukt analogisk på bruksretter som hviler på annet grunnlag. Husleieavtalen gir rettighetshaveren en bruksrett til husrommet. Leieretten har tradisjonelt vært oppfattet som en total bruksrett. Det karakteristiske for disse er at rettighetshaveren har besittelsen av tingen. Tingen må etter tradisjonell oppfatning være klart avgrenset rent fysisk og rettighetshaveren må ha en (tilnærmet) eksklusiv råderett over den”.