Leieforhold næring

Ved leie i næring dvs. lokaler, lager, kontorer, forretninger mv. mellom næringsdrivende og foreninger m.m., vil partene ha full avtalefrihet med unntak av de bestemmelser som fremgår i husleieloven § 1-2 annet ledd:

Ӥ 1-2. Ufravikelighet

Det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven her.

Ved leie av lokale kan loven fravikes i avtale, med unntak av §§ 1-1 til 1-4, 4-1, 4-4, 4-6, 9-7, 9-8, 9-10, 12-3 og 12-4 og kapittel 13”.

Ved leie av lokale står partene i langt større grad enn ved leie av husrom til bolig frie til å avtale andre ordninger enn det som følger av loven, jf. husleieloven § 1-2 annet ledd.

Husleieloven har imidlertid noen ufravikelige regler. Dette gjelder i hovedsak generelle regler for å sørge for en viss enhet i utleieforholdene. Det er derfor blant annet ikke adgang til å avtale at husleieloven skal komme anvendelse i forhold som ikke er nevnt i husleieloven § 1-1, avtale at partene ikke kan kreve en skriftlig kopi av avtalen, at leietaker ikke kan påklage en urimelig høy leie eller at det ikke skal være formkrav til utleiers oppsigelse.

Det er også slik at selv om de fleste bestemmelsene kan fravikes, er det et spørsmål om hvordan de kan fravikes. For eksempel vil det ikke ved utleie av lokaler være mulig å la leieforholdet komme til opphør ved andre måter enn de loven anerkjenner, eller avtalen et tidsbestemt leieforhold hvor bortfall skjer ved usikre, fremtidige begivenheter.

Hvilke bestemmelser som ikke kan fravikes ved avtale i næring er nærmere beskrevet i Ot.prp.nr.82 (1997-1998) s. 147:

”Annet ledd gir partene ved leie av lokale adgang til å fravike loven ved avtale, med visse unntak. Dette gjelder de generelle bestemmelsene i §§ 1-1 til og med 1-4. Det samme gjelder § 3-8 om deponering av omtvistet leie. I kapittel 4, om leieprisvern, kan § 4-1, § 4-4 og § 4-6 ikke fravikes ved avtale. Bestemmelsene omhandler det alminnelige leieprisvern, tilbakebetaling av ulovlig leie og hjemmel for å fastsette leiestopp og maksimalsatser for leie. Det er også satt forbud mot å fravike § 9-7, § 9-8 og § 9-10 som gjelder formkrav til utleierens oppsigelse, tilsidesettelse av oppsigelse og en spesiell opphørsregel etter leierens død. Det kan heller ikke gjøres unntak fra § 12-3 om midlertidig bruksrett og § 12-4 om foregrepet tvangskraft eller kapittel 13 om ikrafttreden, overgangsregler med mere. Øvrige bestemmelser kan fravikes ved avtale”.