En avtale kan ved avtaleslutningen virke balansert og rimelig mellom partene. Imidlertid kan partene ikke fullt ut ha sett hvordan avtaleforholdet vil utvikle seg over tid eller ved endrede rammebetingelser, som følge av prisutvikling, offentlige reguleringer, konjekturer, personlige forhold mv. som etter hvert kan medføre at den annen part føler at det er urimelig tyngende å bli værende i kontraktsforholdet, til tross for at parten er forpliktet til å oppfylle kontrakten etter sitt innhold. Det foreligger da ikke forhold ved avtaleslutningen som skulle tilsi bortfall eller justering av avtalen, men etterfølgende forhold som innebærer at en avtale etter hvert vil bli urimelig og må endres.

Avtalerevisjon kalles det når det isolert sett ikke foreligger forhold ved avtaleslutningen som tilsier ugyldighet, men når etterfølgende forhold gjør det urimelig eller i strid med god forretningsskikk mv. å gjøre avtalen gjeldende etter sitt innhold, jf. avtaleloven § 36. Revisjon kan innebære både at det urimelige vilkår settes til side på grunn av etterfølgende forhold, men også at partene pådyttes et nytt ”rimeligere” vilkår, som partene ikke var enige om. Avtalerevisjon innebærer dermed at domstolene på en måte ”avtaler på nytt” på partenes vegne og fastslår ikke bare at avtalte vilkår skal utgå, men også positivt hva avtalen rimeligvis skal gå ut på i det følgende. Domstolene kan dermed fastsette ny pris, dersom tidligere pris er urimelig i forhold til motytelsen mv., eller fastsette nye vilkår om varighet, fornyelse osv.

Ved avtalerevisjon vil ikke avtalen som helhet bli ugyldig, og revisjonen innebærer at avtalen består med endrete og/eller bortfalte vilkår. En avtale kan således ikke bare settes til side (avtalesensur) etter avtaleloven § 36, men domstolene kan også avtale hva avtalens vilkår positivt skal gå ut på, jf. ordlyden i § 36 første ledd ”eller endres”.

Før avtaleloven § 36, var det bare læren om bristende forutsetninger som kunne ta høyde for en irregulær utvikling i avtaleforholdet. Læren om bristende forutsetninger, innebar imidlertid at hele avtalen ble ugyldig. Domstolene hadde naturlig nok også mulighet til å tolke avtalevilkår innskrenkende eller utvidende for å balansere forholdet mellom partene, og forsøke å reparere en irregulær urimelig utvikling, til å bli mest mulig rimelig, men en slik skjult avtalesensur måtte foretas gjennom skjulte tolkingsteknikker. Metoden hadde derfor sine begrensninger i forhold til å kunne foreta omfattende revisjon ved betydelig skjevhet i avtalen på grunn av etterfølgende forhold.

Ved avtaleloven § 36 fikk man således en konkret hjemmel til å reparere urimelighet ved avtaler som har oppstått i etterkant av avtalens inngåelse. Man har med avtaleloven § 36 adgang til å anse avtalen delvis som ugyldig, og også fastsette nytt innhold eller fastlegge konkret hva avtalen skal gå ut på.

Imidlertid er det forutsatt i rettspraksis at avtaleloven § 36 må brukes med forsiktighet overfor senere inntrådte forhold, og at det ikke har vært meningen å utvide nedslagsfeltet i forhold til læren om bristende forutsetninger, jf. Rt. 1990 s. 500 (Periscopus s. 506 og 507):.

”I Ot.prp.nr. 5 for 1982-83 er det ellers sagt (s 35) om forholdet til eldre rett: "Departementet går ut fra at vurderingene mht til betydningen av senere inntrådte forhold stort sett vil måtte bli de samme etter den foreslåtte alminnelige lempingsregel som etter læren om bristende forutsetninger. Også den alminnelige lære og rettspraksis om bristende forutsetninger forutsettes således å gi vegledning og være retningsdannende ved domstolenes praktisering av lempingsregelen for så vidt gjelder betydningen av senere inntrådte forhold." Hva som ligger i denne henvisningen til læren og rettspraksis om bristende forutsetninger, kan nok på endel punkter gi rom for tvil, men det ligger iallfall i den at avtaleloven § 36 må brukes med forsiktighet overfor senere inntrådte forhold. Av rettspraksis fra tiden etter at avtaleloven § 36 ble vedtatt, har Høyesteretts plenumsdom inntatt i Rt-1988-295 særlig interesse, men dommen gjelder et rettsforhold som atskiller seg ganske sterkt fra dem som den foreliggende sak omhandler”.

Rettspraksis har behandlet revisjon av flere avtaler som har vært anført å ha blitt urimelige på grunn av prisutvikling, markedsutvikling osv. typisk ved langvarige kontraktsforhold. Etterfølgende omstendigheter kan i prinsippet også være ny lovgivning eller nye forvaltningsvedtak som griper inn i etablerte avtaleforhold og medfører forskyvninger i partenes rettigheter og plikter.

Utgangspunktet er også her at en avtale skal holdes etter sitt innhold. Domstolene er og skal være meget varsomme med å gripe inn og positivt endre det som er avtalt. Det er således svært sjeldent at domstolene faktisk griper inn og endrer en avtales forbindtlighet for partene, eller justerer innholdet mellom partene. Således er hovedregelen ved revisjon at avtaler skal holdes etter sitt innhold, også de som er til dels meget urimelige for den ene part på grunn av ugunstig utvikling i konsumprisindeks, råvarepriser, konjukturer mv. I Rt. 2003 s. 1132 (Norrønafly avsnitt 46) ble avtaleloven § 36s generelle anvendelse på etterfølgende forhold forklart slik:

”Avtaleloven § 36 gir domstolene myndighet til helt eller delvis å sette til side en avtale når den på grunn av endrede forhold er blitt urimelig for en part og til å endre avtalen for å avbøte fortsatt urimelighet. Det kreves imidlertid svært meget for å konstatere urimelighet og sette til side avtalte vilkår i kontrakter i næring mellom profesjonelle parter, jf.eksempelvis Rt-1999-922 flertallet på side 932 og Rt-2000-806 på side 816. Det er kontraktens samlede virkninger som skal vurderes. Ved bedømmelsen av om ett eller flere avtalte vilkår eller hele avtalen er kvalifisert urimelig, vil irregulær utvikling, endrede forutsetninger og de økonomiske virkninger for partene når krav om endring settes fram, være sentrale momenter i helhetsvurderingen”.

Mellom profesjonelle parter, vil det være enda mer begrensede muligheter til å revidere en avtale på grunn av etterfølgende forhold, slik det uttales i Norrønafly-dommen ovenfor. Enkelte kontraktstyper som entreprisekontrakter og andre større gjennomarbeidete kontrakter forhandlet over lang tid og utviklet gjennom lang kontraktspraksis, handelsbruk og sedvane, vil også ha en høyere terskel for at avtaleloven § 36 kommer til anvendelse, jf. Rt. 1999 s. 922 (Salhusbroen s. 932)

”Jeg ser det slik at en avtalerevisjon etter § 36 ofte vil være båret av mer generelle rimelighetsbetraktninger, som det er liten plass for i et kontraktsforhold som det vi her står overfor”.

Det er bare sjeldent ved kvalifisert grad av urimelighet som ikke bør aksepteres i omsetningslivet, eventuelt at det skjer en upåregnelig utvikling i forutsetningene for avtalen, at man normalt vil anvende avtaleloven § 36 for å justere balansen i en kontrakt på grunn av etterfølgende forhold. Det er en klar tendens mot at domstolene er motvillige til å gripe inn og sensurere avtaler, og særlig ved avtaler mellom profesjonelle og likeverdige parter. Domstolene vil så langt det er mulig heller forsøke å balansere eventuell urimelighet gjennom fortolkning. Domstolenes adgang til å fastlegge hva avtalen skal gå ut på i medhold av avtaleloven § 36 ble forklart slik i Rt. 1988 s. 276 (Røstad s. 287):

”Avtaleloven § 36 gir domstolene myndighet til å vurdere om en avtale på grunn av endrede forhold er blitt urimelig for den ene part og til å endre avtalen for å unngå fortsatt urimelighet. Etter min mening foreligger det her et tilfelle hvor fallet i pengeverdien har ført til at en festeavtale er blitt klart urimelig for bortfesteren. Den alminnelige reduksjon i kronens verdi har ført til at det årlige vederlag på to hundre kroner i dag svarer til åtte 1899-kroner. Det gjenstår fire prosent av den verdi kronen hadde da avtalen ble inngått. Og balanseforholdet for de gamle uoppsigelige eller meget langvarige festeavtaler må først og fremst vurderes ut fra situasjonen i dag. Skulle Høyesterett under de endrede forhold fastholde nominalismen uavkortet for festeavtaler som denne, sanksjoneres en sterkt urimelig og stadig økende skjevhet i kontraktsforholdet. Dette ville utvilsomt være i strid med hva partene tenkte seg da kontrakten ble inngått. Festeavtalen ville også bli stående med et innhold sterkt i utakt med ellers helt tilsvarende avtaler inngått senere. (...) Jeg er etter dette blitt stående ved at § 36 bør anvendes i det foreliggende tilfelle ved at det årlige vederlag for festeretten oppreguleres etter fallet i kroneverdien fra avtalens inngåelse. Partene er enige om at beløpet skal settes til 5.000 kroner, det vil si til det beløp som herredsretten og lagmannsrettens flertall har satt det til”.

I forarbeidene er det også klart forutsatt at norsk rett bygger på at det skal svært mye til for at avtalevilkår skal kunne settes til side som urimelige på grunn av senere utvikling, slik at det kreves en relativt ekstrem utvikling og vesentlig skjevhet i avtalens balanse for at bestemmelsen skal få anvendelse, jf. Ot.prp.nr.5 (1982-1983) s. 35:

”Det synes gjennomgående å være enighet i norsk rettsteori om at det skal mye til for at avtalevilkår skal kunne settes til side som urimelige pga senere utvikling etter gjeldende lempingsregler, jf f.eks. Ole Lund: Jussens Venner 1977 s 289 på s 293. Situasjonen forutsettes å forbli den samme etter den nå foreslåtte generelle lempingsregel i avtaleloven, jf også utvalget s 53-54: « Utvalget antar at det ved endrede forhold etter at kontrakt er inngått bør være adgang til i medhold av generalklausulen å bringe avtalen til opphør eller endre den. Det er imidlertid her grunn til å utvise forsiktighet. Det må normalt kreves at forholdene utvikler seg vesentlig anderledes enn antatt ved avtalens inngåelse. Dersom det ved avtalens inngåelse er meget usikkert om fremtiden, slik at avtalen har momenter av « spekulasjon » fra begge parters side, vil dette tale imot lempning/endring. Avtaler i normale forretningsforhold hvor forutberegnelighet er viktig vil også vanskeligere kunne lempes pga endrede forhold enn eksempelvis avtaler i forbrukerforhold. »

At lempingsregelen foreslås utbygd med et annet ledd hvor « senere inntrådte forhold » særskilt er nevnt blant de momenter som det skal tas hensyn til ved rimelighetsvurderingen, er ikke ment å innebære noen realitetsendring for så vidt. I utgangspunktet vil det således fortsatt være kontraktpartenes egen risiko at deres forutsetninger og forventninger mht den framtidige utvikling holder stikk. En annen løsning ville lett føre til urimelighet overfor medkontrahenten, og ville også gå ut over omsetningens sikkerhet, som er basert på at avtaler blir holdt og på at man kan regne med at de blir holdt. Bare i mer ekstraordinære tilfelle, hvor det også vil virke urimelig å gjøre avtalen gjeldende på grunn av senere inntrådte omstendigheter, bør det være adgang til å sette avtalen til side helt eller delvis. Selv om lovens urimelighetskriterium er det samme hvor det gjelder urimelighet som eksisterer allerede på avtaletiden som hvor det gjelder urimelighet pga senere endringer, så skal det ved urimelighetsvurderingen altså gjennomgående mer til for å anse et vilkår som urimelig pga senere inntrådte forhold. Som nevnt av Hov: Avtalerett (1980) s 122, kan det godt være rimelig nok at partene selv bærer risikoen for mulige prissvingninger, mens en avtale kan bli ansett som urimelig, dersom det allerede på avtaletiden var klart hvor stor differanse det var mellom den avtalte prisen og markedsprisen”.

Prinsippet om berettiget forventning i et langsiktig avtaleforhold vil også komme inn i vurderingen i forhold til påregnelig utvikling i kontraktsforholdet, der domstolene nok vil stille betydelig strengere krav til aktsomhet ved vurderingen av en profesjonell parts forventninger, fremfor en ikke profesjonell part, jf. Rt. 2003 s. 1132 (Norrønafly avsnitt 47):

”Ut fra de klare bestemmelser om bruksbegrensning og de spesifikke vilkår for forlengelse i festekontrakten kunne Norrønafly ikke ha noen berettiget forventning om å få festet forlenget til 2014 hvis lufthavnen på Fornebu ble nedlagt. Selskapet måtte innrette seg etter at festet var tidsbegrenset og amortisere bygg og lån over den 20 års periode som var avtalt. Jeg tilføyer at lemping av kontrakten slik at vilkårene for forlengelse i § 20 bokstav a annet punktum ikke kan gjøres gjeldende, ville innebære at Norrønafly etter nedleggelsen sto fritt i å utnytte bygningen på festet areal fram til 2014 til andre formål enn de opprinnelig avtalte. Slike endringer i en kontrakt mellom profesjonelle næringsdrivende faller etter min mening klart utenfor anvendelsesområdet for avtaleloven § 36”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)