Det kan ikke foretas opplåning dersom denne vil være illojal i forhold til en etterstående panthaver, jfr. Rt. 1994 s. 775 (Yousuf). Dommen gjaldt pant i adkomstdokumenter til leilighet i borettslag. Panthaver A innvilget to lån til Yousuf. Ved denne innvilgelsen avgav Yousuf en erklæring om at de pantsatte verdier skulle hefte for ”alle nåværende og fremtidige forpliktelser” overfor banken. Senere innvilget en annen bank, B, et lån til Yousuf. Denne banken ble innvilget pant i adkomstdokumentene. Saldoen på de to første lånene var da 56 000,- og 20 000,-.

Lånet fra B ble innvilget mot pant i adkomsdokumentene ”med prioritet etter 56 000, - og 20 000, - til Kreditkassen”. A gav så et nytt lån pålydende 300 000. Tvisten var om dette siste lånet skulle ha prioritet bak eller foran lånet fra B. Høyesterett slo fast at det nye lånet fra A måtet stå tilbake for lånet fra B. Ifølge Høyesterett ville en opplåning fra bank As side være illojal idet denne hadde fått melding fra bank B om at Yousuf hadde belånt leiligheten ytterligere. Høyesterett uttrykte dette om lagmannsrettens ja til at Kredittbanken foretok en opplåning;

”Lagmannsrettens standpunkt bygger - så vidt jeg forstår - på det syn at foranstående panthaver har en helt generell adgang til å utvide sitt engasjement under pantet selv om han kjenner til den mellomkommende pantsettelse. Det kan anføres gode grunner for dette standpunkt. Den etterstående panthaver har muligheten til - før han engasjerer seg - å avklare forholdet til den foranstående, og hans rettsstilling vil dersom han ikke gjør dette, under enhver omstendighet være usikker.

Lagmannsrettens løsning vil også være enkel å praktisere. Det er - såvidt jeg forstår - denne ordning Tinglysingslovutvalgets lovutkast i NOU 1982:17 bygger på. Jeg er på tross av de forhold jeg her har fremhevet, under tvil kommet til at et så bastant standpunkt ikke kan legges til grunn. Dersom den foranstående panthaver ikke har en bestemt interesse i å utvide sitt engasjement under pantet, vil det være i strid med det lojalitetsprinsipp som må gjelde mellom konkurrerende rettighetshavere om han skal kunne gjøre dette til fortrengsel for den prioritet den etterstående panthaver er tilsagt.”

I Vallerudtoppen-dommen i Rt. 1999 s. 834 som viser at en foranstående panthaver har en sterk posisjon der adkomstdokumenter er pantsatt.

Kjæremålsutvalget uttrykte at; ”Utgangspunktet er da at etterstående panthaver må respektere pantekravet fullt ut, ut fra det underliggende forhold mellom panthaver og pantsetter.” Videre ble det presisert at utgangsposisjonen vil kunne svekkes; ”Utvalget legger likevel til grunn at pantsetter og panthaver kan avtale at pantet bare skal hefte for et bestemt mellomværende eller for et bestemt beløp, og hvor det er gitt melding om dette, vil en slik begrensning kunne binde panthaver. Dette synes forutsatt i dom i Rt-1994-775, som gjaldt lojalitetsprinsippet mellom konkurrerende panthavere og også i teorien, jf Brækhus, Omsetning og kreditt 2, annen utgave side 219 og Wyller, Boligrett (1992) side 320.”

Yousuf-dommens betydning for fast eiendom

Det er noen forskjeller mellom pant i fast eiendom og pant i adkomstdokumenter. En viktig forskjell finner man i pantelovens § 1-4, hvor det fremgår at med mindre det fremgår av panteloven, vil en panterett kun får rettsvern der det er fastsatt et bestemt beløp eller et høyeste beløp for pantekravet. Et slikt unntak følger av pantelovens § 4-3 tredje ledd jf. § 3-2 annet ledd. Opplåningsmuligheten vil som en følge av denne forskjellen kunne være større ved pant i adkomstdokumenter, men de kan være store også ved pant i fast eiendom der maksimumsbeløpet settes høyt. Dette forholdet har ingen innvirkning på problemstillingen om lojalitet. Det vesentlige er hvorvidt en må holde seg unna der eieren allerede har en kontraktsrettslig forpliktelse ovenfor en annen.

Lojalitetsprinsippet

Yousuf-dommen fastslår ar det gjelder et lojalitetsprinsipp mellom konkurrerende rettighetshavere. I denne saken burde ikke B ha godtatt en realkausjon fra Yousuf, når det var klart at Yousuf allerede hadde lovet bort den ledige plassen til S. B fikk kunnskap om S sin rett gjennom henvendelsen fra S, men det ville være like illojalt om B fikk kunnskapen på en annen måte så lenge S fikk den faktiske kunnskapen. Det ville neppe ha vært relevant om B bestridte S sin rett til å utnytte den ledige plassen. Ut av Yousuf-dommen kan det vises til fire viktige begrensninger i lojalitetsplikten:

For det første sies det klart i dommen at en panthaver i Bs posisjon ikke har en undersøkelsesplikt. For det annet er ikke uaktsomhet alene relevant. Førstvoterende uttalte; ”Jeg kan ikke se at man her kan pålegge den foranstående panthaver noen særlig undersøkelsesplikt, og det kan heller ikke gjelde noe tilsvarende aktsomhetskrav som etter tinglysingsloven § 21 første ledd.”

For det tredje kan en panthaver i Bs posisjon fortrenge en etterstående, dersom han har ”en bestemt interesse i å utvide sitt engasjement”. Denne reservasjonen refererer seg til de tilfelle der panthaveren har et engasjement som tilsier at adgangen til fortsatt kredittgiving foreligger.

For det fjerde er det illojalt å gripe inn i et allerede etablert kontraktsforhold. De tilfelle der en opplåning skjer etter en eldre kontrakt, altså uten av det er nødvendig å etablere noen ny avtale med pantsetteren, kan ikke karakteriseres som illojale.

Oppsummering

Utgangspunktet er at en panthaver B har rett til å utnytte panteretten innenfor den ramme som fremgår av det tinglyste ved å bringe nye forpliktelser inn under panteretten, så lenge dette er avtalt med pantsetteren A. Den etterstående pantsetteren S sin opptrinnsrett, er ikke til hinder for dette. Det finnes dog noen viktige unntak her, som avskjærer opplåningsmuligheten. For det første ved nedkvittering av panteretten, ved tinglysning eller ved påtegning av pantedokumentet. For det annet ved at opplåningsretten er fraskrevet ved en særskilt erklæring. For det tredje vil lojalitetsplikten kunne begrense gjenopplåningsretten. Det er antatt at Høyesteretts formulering av lojalitetsprinsippet i Yousuf-dommen er av generell karakter. Bs posisjon vil kunne avhenge av hans subjektive forhold – altså om han var i god tro. Det kritiske tidspunktet vil være tidspunktet da opplåningen skjedde.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)