Når en rettsstiftelse tinglyses legges det beslag på den beste ledige plassen. Faller en heftelse bort, vil sannsynligheten for at de etterstående panterettene får dekning økes. De etterfølgende heftelsene får altså bedre prioritet, heftelses rykker opp – dette kalles opptrinn.

Opptrinnsretten følger direkte av tinglysningsloven § 20 jf. §§ 28-32. Spørsmålet om opptrinn er særlig aktuelt i forhold til panterettigheter, og mindre aktuelt i forhold til andre typer heftelser som kan ligge på en eiendom for eksempel vei retter og beiteretter. Et utlegg med prioritet på annen plass, vil innta første plass i prioritetsrekkefølgen når førsteprioriteten slettes. Videre vil da det pantet som hadde tredje plass, gjøre et prioritetsmessig hopp frem til annen plass osv. osv..

Læren om opptrinnsretten følger ikke bare av tinglysningslovens regler, men fremgår også av sedvanerett. I en rekke dommer fra slutten av 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet gir klare prejudikat for opptrinnsretten.

I de situasjoner hvor opptrinn ikke aksepteres på grunn av et prinsipp eller en konkret tolkning, vil det bli en tom plass i prioritetsrekkefølgen. En slik tom plass innebærer at eieren har et formuesgode å råde over. Med andre ord innebærer den tomme plassen at eieren kan bruke den til å stille sikkerhet for andre forpliktelser, eller som hans kreditorer kan ta beslag i. I de tilfelle der det skjer et opprykk, vil denne kunne være fullstendig eller delvis. Ved fullstendig opprykk, faller den foranstående heftelsen bort i sin helhet. Mens ved delvis opprykk skjer det kanskje en nedbetaling, slik at panteretten på f.eks. kr 1.000.000 nedbetales til kr 500.000. Ved et tvangssalg vil den etterstående panthaver få dekning for sitt krav, så lenge tvangssalgsbeløpet overstiger kr 500.000. (Det vil under ethvert tvangssalg påløpe kostnader, men disse kostnadene ser vi bort fra.) En etterfølgende panthaver vil ikke kunne fortrenge førsteprioritets panthaver, så de vil ikke ha lik prioritet som en følge av en nedbetaling.

Tinglysningsvirkningene faller bort

En heftelse kan slettes fra grunnboken, selv om den skal bestå mellom eieren og rettighetshaveren. I tinglysningslovens §§ 28 og 30 finner man reglene som regulerer bortfall av tinglysningsvirkningene. Det fremgår av tinglysningslovens § 31 at registerføreren, skal sørge for å slette de heftelsene som ikke skal bestå fra grunnboken.

Det er ikke slik at et materielt krav opphører, fordi kravet slettes fra grunnboken. En panterett vil fortsatt bestå, og denne vil fremdeles kunne være grunnlag for en tvangsrealisasjon. Dersom en panterett ikke er tinglyst idet realisasjonsbegjæring fremsettes, må pantekreditoren få dom for kravet. Dommen vil da være et være tvangsgrunnlaget.

Et relevant spørsmål som kan oppstå i sammenheng med opphøret av tinglysningsvernet er om dette får noen prioritetsmessige konsekvenser. Vil annen prioritetspanthaveren S ta over Bs førsteplass når tinglysningsvernet for B opphører?

Dersom S visste om en eldre ikke-tinglyst panterett til fordel for B, ville S måtte respektere Bs rett, jf. tinglysningslovens § 21. Det samme gjelder der S får panterett med kunnskap om Bs eksisterende panterett, og om rettsvernet for Bs krav senere opphører, jf. Ettestad-dommen i Rt. 1959 s. 1230. I denne saken hadde en utleggskreditor unnlatt å retinglyse et utlegg som hvilte på eiendommen idet et kontraktspant ble tinglyst. Her fikk ikke kontraktspanthaveren rykke opp.

Selv i de tilfelle der panthaveren selv har sørget for å slette heftelsen, vil ikke alltid den etterstående rykke opp, jf. Handelsmann Nilsen-dommen i Rt. 1930 s. 923. I denne dommen hadde slettelsen skjedd ved en feil, og denne ble trukket tilbake så snart feilen ble oppdaget. Det hadde ikke oppstått noe tap for etterstående kreditorer som en følge av slettelsen. Her aksepterte ikke retten opprykk. På den annen side ville utfallet blitt annerledes dersom en kontraktspanterett hadde blitt tinglyst i den perioden heftelsen var slettet. Hadde kontraktspantet blitt stiftet uten at panthaveren hadde kjennskap til det virkelige forhold, ville panthaveren kunne forholde seg til det som grunnboken viste på tinglysningstidspunktet.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)