Om prioritet og panteretter

Reglene om panterettigheter kan ha betydning for alle typer rettigheter og for alle typer av formuesgoder, men de har størst praktisk betydning hvor det dreier seg om rettigheter i fast eiendom. Les mer...

Prioritet av panteretter ved tvangssalg

Det er først når pantobjektet skal tvangsselges etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, at betydningen av prioritetssystemet gjør seg gjeldende. Et tvangssalg kan skje enten ved at det holdes en tvangsauksjon eller ved et medhjelper salg. Når et slikt tvangssalg gjennomføres, vil det skje et oppgjør for de pengeforpliktelsene som hviler på panteobjektet mens øvrige ikke-pengemessige forpliktelser så langt som mulig skal videreføres. Hovedregelen er at en begjæring om tvangssalg fremsettes mot den som i tvangsgrunnlaget er nevnt som forpliktet. Et viktig unntak fra denne hovedregelen følger imidlertid av tvangslovens § 4-11 som fastsetter at et tvangsgrunnlag for dekning av en panterett i et formuesgode også er tvangsgrunnlag overfor den som senere erverver det pantbeheftede formuesgodet, hvis ikke panteretten er falt bort etter reglene om erverv i god tro. Dette innebærer at den nye eieren kan bli ansvarlig for pantegjelden dersom den tidligere eieren misligholder sin forpliktelse. Les mer...

Utløsning av andre panthavere

Panteloven § 1-14 gir hjemmel for at en panthaver kan utløse en annen, dvs. at vedkommende overtar den annens panterett mot ”fullt oppgjør”. Utløsningsretten oppstår når en panthaver har tatt skritt for å inndrive kravet, og retten til utløsning har alle andre panthavere selv de med dårligere prioritet. Dersom det oppstår en situasjon der flere av panthaverne ønsker å løse ut en annens krav, så er det den panthaveren med best prioritet som får retten til dette. På denne måten kan en foranstående avvæpne en etterståendes utløsningskrav, ved å utløse ham i stedet. På denne måten vil ikke noen kunne kjøpe seg en bedre panteposisjon. Den panthaveren som utløses får fullt oppgjør som ytes kontant. ”Fullt oppgjør” kan bety betaling av den forfalte delen av kravet, men er hele pantekravet forfalt så skal dette dekkes. Et konkursbo har med hjemmel i dekningsloven § 8-16 utløsningsrett ovenfor den panthaveren som tar skritt for å realisere pantet. Denne retten gjelder uansett og reglene om prioritet er uten betydning i denne sammenheng. Les mer...

Prioritet og rettsvern

Rettsvern innebærer som tidligere nevnt beskyttelse mot inngrep fra tredjemanns side. En eiendom er for eksempel beheftet med panteretten x som har rettsvern mot panterett y. Her vil ikke panteretten y komme til skade for x. Dersom en eiendom tvangsrealiseres på bakgrunn av panterett y, kan dette bare skje dersom det oppnås et bud som dekker panterett x. Rettsvern er her det samme som å ha bedre prioritet. Les mer...

Opptrinnsrett ved pant

Når en rettsstiftelse tinglyses legges det beslag på den beste ledige plassen. Faller en heftelse bort, vil sannsynligheten for at de etterstående panterettene får dekning økes. De etterfølgende heftelsene får altså bedre prioritet, heftelses rykker opp – dette kalles opptrinn. Les mer...

Opptrinn ved bortfall av foranstående pant

En kontraktspanthaver vil ofte ha ytt et lån under forutsetning av å få en viss prioritet, og betingelsene for lånet vil ofte være avpasset etter dette. Ved opprykk vil panthaveren få bedre sikkerhet for lånet, og da vil pantsetteren kanskje få bedre lånevilkår f.eks. lavere rente. Den panthaver som rykker opp i panterekken får en fordel. Denne fordelen er som regel for usikker til at det vil være ytt vederlag for den, muligheten for opprykk er for usikker til at den reelt sett kan tas i betraktning. Les mer...

Utleggstakers stilling

En utleggstaker vil rykke opp i den samme utstrekning som en kontraktspanthaver vil rykke opp. Det kan imidlertid spørres om en utleggspanthaver vil være bedre stillet enn kontraktspanthaveren? Dette må svares bekreftende, da kontraktspantet er avhengig tinglysningsvernet for å unngå at et utleggspant rykker opp. Les mer...

Tomme panteretter

Når A skal låne penger av B, er det vanlig at B forlanger en viss pantesikkerhet. Lånet vil normalt ikke utbetales før tinglysningen av panteretten er i orden. Det vil kunne ta tid fra lånet innvilges til tinglysningen av pantedokumentet, eventuelt med etterfølgende tinglysning av prioritetsvikelser slik at B får den avtalte prioritet. Hvor lang tid dette tar vil avhenge av hvor samarbeidsvillige de impliserte parter er. Etter at tinglysningen er i orden, vil det fortsatt kunne gå noen tid før lånet utbetales. Les mer...

Gjenopplåning

Gjenopplåning brukes som regel om de situasjoner der det er tale om sikring av et nytt engasjement. Dette kan skje dersom et lån er sterkt nedbetalt og det senere oppstår et nytt forpliktelsesforhold, som skal sikres ved det samme pantedokumentet. Les mer...

Nærmere om opplåning - lojalitetskravet

Det kan ikke foretas opplåning dersom denne vil være illojal i forhold til en etterstående panthaver, jfr. Rt. 1994 s. 775 (Yousuf). Dommen gjaldt pant i adkomstdokumenter til leilighet i borettslag. Panthaver A innvilget to lån til Yousuf. Ved denne innvilgelsen avgav Yousuf en erklæring om at de pantsatte verdier skulle hefte for ”alle nåværende og fremtidige forpliktelser” overfor banken. Senere innvilget en annen bank, B, et lån til Yousuf. Denne banken ble innvilget pant i adkomstdokumentene. Saldoen på de to første lånene var da 56 000,- og 20 000,-. Les mer...

Prioritetsvikelser

Det vil vanligvis ikke oppstå noen problemer her da det er eierens ønske om belåning og hans aksept av de satte lånevilkårene som utløser prioritetsvikelsen. I det tilfelle der B og S har prioritet etter hverandre, spiller det neppe noen rolle for de foranstående eller de etterstående panthaverne om B og S bytter plass. I forarbeidene NOU 1982: 17 utk. 23 følger følgende hovedregel i første ledd: ”Prioriteten for en tinglyst heftelse kan endres ved at den berettigede viker for en likestillet eller etterstående heftelse, forutsatt at hjemmelshaveren til den beheftede eiendom og rettighetshaverne etter tinglyste rettsstiftelser med mellomliggende prioritet samtykker.” Les mer...

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)