I det følgende vil situasjonen der B er utleggstaker omtales. Her vil spørsmålene som reiser seg i forhold til hva som skal til for å beskytte B mot ekstinksjon fra Ss side og når B selv kan ekstingvere behandles.

Fast eiendom

Bs posisjon som utleggstaker i fast eiendom, står sterkt mot en arving med konkurrerende rettigheter. En arving har ikke bedre stilling enn arvelateren (den han arver fra). Dette betyr at dersom Bs utlegg er tatt før arvefallet, må dette respekteres av S uten hensyn til om utlegget var tinglyst idet arvlateren døde, og uten hensyn til Ss viten om utlegget. Dette gjelder selv der A har testamentert ett gitt formuesgode til S, B vil likevel kunne ta utlegget.

Kreditors rettslige stilling vil i stor grad bero på om arvingene overtar arv og gjeld, hvis han ikke har sikret seg ved utlegg før debitors bortgang. Dersom arvingene overtar gjeldsansvaret, kan B få utlegg i de verdier som kom fra arvelateren eller i de øvrige verdier som de overtakende arvingene har. Skulle ikke arvingene ønske å overta gjelden, er det direkte forbud mot utlegg hvis boet er insolvent, jf. skiftelovens § 105. I henhold til samme lov § 103 annet ledd skal boets midler skal fordeles forholdsmessig mellom kreditorene.

I de tilfellene der boet er solvent, kan kreditor ta utlegg, men det har ikke så mye for seg. Et solvent bo vil forutsetningsvis ha nok midler til dekning av alle fordringene, og utbetaling til kreditor skal skje ”snarest mulig … ettersom de forfaller”, jf. skiftelovens § 103 første ledd.

Hvor S er omsetningserverver må B sikre sine rettigheter gjennom tinglysning, jf. tinglysningslovens § 20. Det er namsmannens oppgave å sikre et utlegg rettsvern, så det vil normalt ta kort tid fra et utlegg tas og til utlegget er tinglyst, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20. I det B har fått tinglyst utlegget, så er dette vernet mot etterfølgende konkurrerende erverv fra Ss side. Bs erverv vil også være beskyttet mot S, selv om det ikke er tinglyst, men det forutsetter at S kjente til eller burde ha visst om Bs eldre erverv, jf. tinglysningslovens § 21 første ledd. Bs rett avhenger altså av at S ikke er i aktsom god tro. S kan miste sin gode tro på flere måter, ved å få informasjon fra A andre eller B selv.

Det kan forekomme at B og S tinglyser sine erverv samme dag. Skulle dette være tilfellet, vil Bs rett gå foran dersom hans erverv er eldst og S visste eller burde ha visst om det. Tinglysningslovens § 20 gir dessuten utleggstakeren et fortrinn, da denne sier at dersom et avtalerverv og et utlegg tinglyses samme dag, vil utlegget få prioritet foran avtaleervervet.

Dersom B tinglyser sitt erverv før Ss eldre erverv, vil Bs rett gå foran S (kreditorekstinksjon), jf. tinglysningslovens § 20. Dette innebærer at S kan risikere å måtte heftelser som ikke lå på eiendommen da vedkommende kjøpte denne. For eksempel; S har en ikke-tinglyst kjøpekontrakt eller et ikke-tinglyst skjøte av 19. mai. B tar utlegg i eiendommen 25. mai og dette tinglyses. S får eiendommen overskjøtet til seg 26. mai. I dette tilfellet vil S måtte overta eiendommen med påhefte av utlegget.

I tilefelle der S har en panterett i eiendommen som er stiftet 20. mai og som ikke tinglyses, vil denne panteretten komme etter B sitt utlegg som er tinglyst 26. mai. Prioritetsmessig går Bs utlegg foran S sin panterett. Panthaveren S risikerer altså å ikke få dekning for sitt krav. Tilsvarer utlegget verdien av tingen eller et beløp tilnærmet tingens verdi, vil panthaveren S ha en verdiløs eller tilnærmet verdiløs rett.

Kreditorvernet er som illustrert sterkt, og det tas ikke hensyn til kreditorenes kunnskap om eldre rettsstiftelser. Det er med andre ord ikke noe vilkår om at kreditorene må være i god tro om at det ikke foreligger kolliderende rettigheter.

Rt. 2002 s. 1484 illustreres kreditorvernet godt: I 1998 ble A slått konkurs. Flere eiendommer ble i mars 2001 overdratt fra As konkursbo til S. For å erverve eiendommen måtte S ha konsesjon. Som en konsekvens av dette ble ikke skjøtet tinglyst før i februar 2002. Bobehandlingen ble avsluttet i mai 2001, og i september 2001 tok kemneren utlegg i eiendommen for skatt som A skyldte. Kjæremålsutvalget fastslo at etter at en konkursbehandling er avsluttet, kan kreditorene igjen begjære utlegg. Videre uttalte kjæremålsutvalget;

”at debitors overdragelse av eiendommene til en ny eier som følge av konkursbehandlingen kan ettervises på en fullt ut pålitelig måte, kan … ikke forhindre at den nye eieren må respektere en utleggsforretning som er tinglyst før han selv har fått tinglyst skjøtet.”

Kemneren hadde full innsikt om overdragelsen til S. Det ble videre uttalt at;

”Det forhold at kemneren … var representert i kreditorutvalget under bobehandlingen, og at han således var fullt orientert både om bobehandlingen og om forholdene rundt den forsinkede tinglysningen av [Ss] eiendomserverv, får ikke betydning ved vurderingen av det spørsmål som er reist i tilknytning til tinglysningsloven §§ 20 og 21. Dette forhindrer ikke at forholdet kan benyttes som argument ved søknad om frafall av panteretten eller at spørsmålet om kemnerens rett til eventuelt senere å realisere pantet, tas opp under en eventuell tvangsfullbyrdelse, og at det da kan fremsettes innsigelser basert på synspunkter rundt kemnerens utnyttelse av situasjonen, slik de kjærende parter har fremholdt.”

Utlegg er et tredje ervervsgrunnlag. I denne situasjonen vil det være to utleggstakere B og S, som har konkurrerer om utlegg i samme faste eiendom. Dersom B får tinglyst sitt utlegg før S, har B rett foran S, jf. tinglysningsloven § 20 første ledd. Tinglyser B og S samme dag, så skal det utlegget som først ble stiftet gå foran, jf. samme paragraf annet ledd. Dette fremgår også av tvangsfullbyrdelsesloven § 7-8 hvor det står at utleggsforretninger skal gjennomføres “i den rekkefølgen de er kommet inn”.

Det kan også forekomme at B som utleggstaker, konfronteres med As konkursbo. Et utlegg vil ikke stå seg ovenfor en etterfølgende konkurs, med mindre utlegget er tinglyst minst tre måneder før fristdagen, jf. dekningsloven § 5-8 jf. § 5-10. Med ”fristdag” menes i utgangspunktet den dag da konkursbegjæringen kom inn til tingretten, jf. dekningsloven § 1-2.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)