Hovedregelen er at Bs rettsstilling avhenger av tinglysningstidspunktet. Dette gjelder enten B har ervervet en begrenset rettighet i fast eiendom eller eiendomsretten til den. Har B fått tinglyst sitt erverv før S, vil Bs rett gå foran. Det finnes dog noen unntak fra hovedregelen. Disse unntaksreglene svekker grunnbokens troverdighet og omtales derfor som huller i grunnbokens negative troverdighet. Med negativ troverdighet menes at man skal kunne stole på at det ikke hviler andre heftelser på eiendommen enn det som fremgår av grunnboken. Det finnes altså regler som innebærer at B må respektere rettsstiftelser som ikke fremgår av grunnboken. Dette fremgår ikke direkte av tinglysningsloven, men indirekte gjennom §§ 20 - 22.

Hovedregelen finner man i tinglysningsloven § 20. Denne bestemmelsen regulerer egentlig prioriteten mellom flere rettsstiftelser. I henhold til første ledd er det ikke ervervstidspunktet, men dagbokføringstidspunktet som er avgjørende i konflikt mellom B og S. “Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere.”

Regelen innebærer at Bs dagbokførte erverv går foran alle ikke-dagbokførte erverv – uavhengig av hva slags erverv S har og uten hensyn til når S ervervet sin rett. Hovedregelen innebærer at i de tilfellene der både BS og Ss erverv er dagbokførte, vil den som først har fått dagbokført ervervet har rett. Det vises til reservasjonene i tinglysningsloven §§ 24, 25 og 35.

Det er viktig at B som erverver en eiendom sørger for å få tinglyst ervervet, hvis ikke kan han risikere at S tinglyser et eldre eller nyere erverv før ham. Tinglysningen vil kunne gi en lang rekkefølge av heftelser, slik at en heftelses rettslige posisjon vil avhenge av dagbokføringstidspunktet.

Tinglysningsloven § 20 beskytter B mot ekstinksjon, så lenge han har sørget for å få sitt erverv tinglyst. B kan ved tinglysningen av sitt erverv selv ekstingvere et eldre ikke-tinglyst erverv. Det kreves ikke at B er i god tro etter § 20, men dette modifiseres i tinglysningsloven § 21 første ledd.

Bestemmelsen gir en presisering i forhold til det generelle ekstinksjonsprinsippet i § 20 første ledd. For at en avtaleerverver B som tinglyser sitt erverv, skal kunne gå foran S som har et eldre erverv må B være i god tro. Dette innebærer at B verken må ha kjent til eller burde ha kjent til S sitt eldre erverv på dagbokføringstidspunktet. “Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett.”

Eksempel; S har tatt utlegg i as eiendom den 5. februar. Utlegget tinglyses den 17. februar. B har ervervet eiendommen fra A og fått utferdiget skjøte den 7. februar og tinglyst dette den 9. februar. I henhold til tinglysningsloven § 20 skal Bs erverv gå foran, noe som i realiteten innebærer at S sitt utlegg faller bort.

Her vil dog § 21 komme inn i bildet, før man kan konkludere med et endelig resultat. Dersom B kjente til eller burde ha kjent til eldre utlegg da hans erverv ble dagbokført, vil B måtte overta eiendommen med heftelsen til fordel for S.

I følge tinglysningsloven § 20 annet ledd skal rettserverv som er innført i dagboken samme dag, være “likestillet; dog går utleggs- og arrestforretninger foran annet rettserhverv. Er flere utleggsforretninger innført samme dag, går den eldste foran.” I praksis vil dette innebærer at for eksempel to kontraktspanteretter dagbokføres samme dag, slik at de får samme prioritet. Dagbokføres to skjøter den samme dagen, vil det bli et sameie med like store deler for de to erververne. Utleggs og arrestforretninger har som bestemmelsen uttrykker et fortrinn. Dette innebærer at i de tilfellene der B f.eks. har sendt inn et pantedokument til dagbokføring den 7. april og S får dagbokført sitt utlegg samme dag, så vil S sitt utlegg få prioritet foran B. Skulle eiendommen ende på tvangsauksjon vil S sitt utlegg dekkes fullt ut før B får noe etter sitt pantekrav.

Ekstinksjon ved pro forma/skrømt

Tinglysningsloven § 27 kommer direkte til anvendelse i de privatrettslige ugyldighetstilfellene. Proformatilfellene vil kunne ligge nær opp til bestemmelsen, men her vil avtaleloven § 34 kunne komme til anvendelse. Etter avtaleloven § 34 reises det ikke noe ekstinksjonsvilkår om tinglysning av Bs erverv eller til at A har grunnbokshjemmelen. I Rt. 1991 s. 352 Hopsdal-dommen ble det gitt veiledning om analogisk anvendelse av tinglysningsloven § 27. I henhold til Rt. 1996 s. 918 Gangenes-dommen skal ikke § 27 kunne anvendes ved “husmorsameie”. En konflikt i relasjon til husmorsameie, skal løses etter § 20, med “husmor”-sameieren likestilt med en avtaleerverver.

As rådighet vil kunne være av begrenset art. En slik begrensning kan ligge i at eiendommen ikke kan pantsettes, at den skal eies i særeie, at den ikke kan selges etc. Begrensingene kan altså være absolutt formulert, eller litt mykere ved at det f.eks. må foreligge “saklig grunn” for å kunne nekte A å selge eiendommen. Ofte er slike restriksjoner tinglyst i grunnboken, slik at B vanskelig vil kunne vinne frem med en ekstinksjonsanførsel som en følge av hans gode tro. Dersom restriksjonen ikke er tinglyst, vil B kunne ekstingvere i medhold av avtaleloven § 34. Ekstinksjon på dette grunnlaget krever da at H har legitimert A gjennom et skriftlig dokument. Her vil B, så lenge han er i god tro, kunne vinne frem mot H enten dokumentet er tinglyst eller ikke.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)