Når det kommer til tilfellene der eiendommen rettmessig erverves av A, men med et overdragelsesforbud som ved en feil fra registerførerens side tinglyses, vil B heller ikke vinne frem etter § 27 da As hjemmel ikke bygger på noe ”ugyldig dokument”.

Som omtalt ovenfor så skal registerføreren i enkelte tilfeller nekte tinglysning. For at tinglysningsloven § 27 skal kunne komme til anvendelse i disse tilfellene, må det være en ugyldighet i forholdet H-A.

Tinglysingsloven § 27 kommer direkte til anvendelse i de privatrettslige ugyldighetstilfellene. Proformatilfellene vil kunne ligge nær opp til bestemmelsen, men her vil avtaleloven § 34 komme til anvendelse. Etter avtaleloven § 34 reises det ikke noe ekstinksjonsvilkår om tinglysing av Bs erverv eller til at A har grunnbokshjemmelen. I Rt. 1991 s. 352 Hopsdal-dommen ble det gitt veiledning om analogisk anvendelse av tinglysingsloven § 27. I henhold til Rt. 1996 s. 918 Gangenes-dommen skal ikke § 27 kunne anvendes ved “husmorsameie”. En konflikt i relasjon til husmorsameie, skal løses etter § 20, med “husmor”-sameieren likestilt med en avtaleerverver.

Tinglysingsloven § 27 gir ikke noe vern i de sitasjoner hvor det har skjedd en tinglysingsfeil, men slik hjemmel finnes i § 25. I henhold til denne bestemmelsen kan det dersom“ et dokument er anmerket i grunnboken på uriktig måte eller ikke er anmerket 2 uker etter at det ble ført inn i dagboken, … ved dom bestemmes at dokumentet skal stå tilbake for et senere tinglyst rettserverv ved avtale.” Rettighetshaveren til det sidesatte dokumentet har da krav på erstatning etter tinglysingsloven § 35 c.

Det stilles flere kumulative vilkår for at bestemmelsen skal komme til anvendelse. For det første må B ha vært i god tro da hans erverv ble dagbokført. For det annet er det et vilkår om at B “ville bli voldt uforskyldt tap fordi han har stolt på grunnboken”, som en følge av at hans rett må stå tilbake. For det tredje at Bs uforskyldte tap ville være “vesentlig større” enn for H om Bs rett må vike, eller at “det ville føre til vesentlige forstyrrelser i senere tinglyste rettsforhold om den tinglyste, men feilaktig innførte rettighet skulle gå foran.”

For eksempel; B har fått hjemmel til eiendommen og har inngått en rekke låneavtaler med pant i eiendommen, før feilen til skade for H ble oppdaget.

I de tilfellene der A har blitt registrert som eier til tross for et lovforbud i mot det, vil tilsidesettelsesreglene ikke være anvendelige, jf. f.eks. brudd på ekteskapsloven § 32. At et dokument som gav A hjemmel ikke skulle vært tinglyst, betyr ikke at et er en “tinglysningsfeil” i relasjon til § tinglysningsloven § 35. B kan ikke kreve erstatning der han har stolt på en attest som viser at A er hjemmelsinnehaver.

As rådighet vil kunne være av begrenset art. En slik begrensning kan ligge i at eiendommen ikke kan pantsettes, at den skal eies i særeie, at den ikke kan selges etc. Begrensingene kan altså være absolutt formulert, eller litt mykere ved at det f.eks. må foreligge “saklig grunn” for å kunne nekte A å selge eiendommen. Ofte er slike restriksjoner tinglyst i grunnboken, slik at B vanskelig vil kunne vinne frem med en ekstinksjonsanførsel som en følge av hans gode tro. Dersom restriksjonen ikke er tinglyst, vil B kunne ekstingvere i medhold av avtaleloven § 34. Ekstinksjon på dette grunnlaget krever da at H har legitimert A gjennom et skriftlig dokument. Her vil B, så lenge han er i god tro, kunne vinne frem mot H enten dokumentet er tinglyst eller ikke.

Etter tinglysningslovens annet ledd gjelder ikke første ledd ”når dokumentet er falsk eller forfalsket eller er ugyldig på grunn av mindreårighet eller er kommet i stand ved tvang som nevnt i avtaleloven av 31. mai 1918 § 28.” I de tilfellene der H har lagt til rette for at et god tro-erverv skulle skje, vil hensynet til B prioriteres. Der H ikke har noen skyld i at konflikten har oppstått, vil det være rettferdig at H har større beskyttelse. Tinglysningsloven § 27 annet ledd angir unntakene fra den generelle ekstinksjonshjemmelen i første ledd. Annet ledd omfatter såkalte sterke ugyldighetsgrunner. De sterke ugyldighetsgrunnene kan også gjøres gjeldende ovenfor godtroende A.

Når et dokument er forfalsket har H ingen mulighet til å beskytte seg, slik at hensynet til H blir avgjørende. Reglene i tinglysningsloven § 17 angir videre at ”Det skal uttrykkelig bekreftes at underskriften er skrevet eller vedkjent i vedkommendes nærvær, og erklæres om utstederen er over 18 år.” Dette skal forhindre at tinglysning av skjøter som er underskrevet av mindreårige. Når en mindreårig H har skjøtet eiendommen sin til A, kan mindreårighetsinnsigelsen også gjøres gjeldende ovenfor godtroende B. En innsigelse om at H var umyndiggjort kan derimot ekstingveres, da en umyndiggjørelsesbeslutning skal tinglyses.

Hvis et tinglyst hjemmelsdokument eller annet dokument er ugyldig uten at dette fremgår av grunnboken, og ugyldigheten senere faller bort, er tinglysing av den stiftede rett unødvendig, idet retten regnes som tinglyst samtidig med at ugyldigheten falt bort.

Ugyldighet etter avtaleloven § 28 om grov tvang medfører at godtroende H må vike. Det er bare i de tilfellene hvor tvangen kan anses for å ha vært ”grov” at H beholder muligheten for å stoppe Bs ekstinksjon.

Det at godtroende B taper rett i forhold til H i disse tre ovenfor omtalte tilfellene, altså ved falsk/forfalskning, mindreårighet og grov tvang, kan man si at reduserer grunnbokens positive troverdighet. Konsekvensene av dette reduseres noe ved at man har tinglysningsloven § 35 om offentlig erstatningsansvar.

Tinglysingsfeil:

Tinglysingsfeil, dvs. feil fra tinglysningsdommerens side, er også et eksempel på at legitimasjon og rett ikke behøver å falle sammen. Slike feil kan bestå i at grunnboken utpeker A til å være hjemmelshaver av eiendommen med bnr. 21, mens han egentlig eier bnr. 31. A kan ha blitt registrert som eier, mens han egentlig kun er servitutthaver. I de to nevnte tilfellene er det snakk om klare tinglysningsfeil, altså egentlige tinglysningsfeil. I forhold til de egentlige tinglysningsfeilene, er hovedregelen at dokumentet ansees tinglyst på riktig måte. En tinglysningsfeil kan også bestå i at A har blitt registrert som eier til tross for et lovforbud mot det, for eksempel at As erverv er tinglyst uten at nødvendig konsesjon foreligger. I denne undergruppen er det oftest tinglysningsrekvirentens feil at tinglysning har skjedd: typisk vil dette være at han har gitt gale eller ufullstendige opplysninger i egenmeldingen.

I forhold til tinglysningsfeilene kan man spørre om hvordan Bs stilling vil bli? Der B inngår en avtale om erverv av bnr. 31, dreier det seg om erverv av en eiendom som A fremstår å ha ervervet av H. For at B skal kunne ekstingvere Hs rett, må B kunne bygge på As legitimasjon. Men i dette tilfellet vil ikke A fremstå som legitimert, siden grunnboken ikke utpeker A som eier av bnr. 31; B er derfor ikke beskyttet av tinglysningsloven § 27.

I den andre situasjonen beskrevet ovenfor hvor A står som hjemmelshaver, uten å egentlig være eier, vil heller ikke B være beskyttet mot Hs innsigelser. Grunnen til at B ikke beskyttes skyldes at As hjemmel beror på en tinglysningsfeil og ikke ”et ugyldig dokument”. For B som er i god tro om at A er rette hjemmelshaver kan det virke tungt å ikke vinne frem, men på den annen side veier hensynet til H tyngre. Den rette eier H vil kun ha begrenset mulighet til å beskytte seg, da det vil kunne være helt tilfeldig om han får vite om tinglysningsfeilen og kunne gripe inn før godtroende B tinglyser sitt erverv.

Det offentliges erstatningsansvar:

I mange tilfeller vil B som er i god tro og som lider et tap ved å stole på grunnboken, eller den H som taper sin rett i medhold av tinglysningsloven § 25, kunne få erstatning av staten. Hjemmelen for et slikt erstatningsansvar er tinglysningsloven § 35, men staten kan også bli ansvarlig etter andre erstatningsregler.

Det fremgår av § 35 første ledd at uforskyldt tap som skyldes tinglysningsfeil, erstattes av staten dersom tapet skyldes; ”a. at han har stolt på en tinglysingsattest eller pantattest,

b. at et dokument ikke er blitt tinglyst eller er blitt tinglyst for sent,

c. at et dokument efter § 25 må stå tilbake for et senere tinglyst dokument,

d. at et dokument som nevnt i § 27 annet ledd er blitt tinglyst og noen i god tro har fått dagbokført en rett han har ervervet ved avtale i tillit til at det tinglyste dokument var gyldig.”

I annet ledd fremgår det at en heftelse som er unnlatt i en panteattest knyttet til et tinglyst dokument, anses som en tinglysingsfeil slik som i første ledd bokstav a.

Den godtroende B må ha bestilt opplysninger altså en attest av grunnboken, dvs. betalt for opplysningene for å være beskyttet etter § 35 og i tillegg må B ha tinglyst ervervet sitt. For eksempel; B har undersøkt grunnboken selv og konstatert at A står som hjemmelshaver. Han føler derfor at det er trygt å inngå avtale med A om erverv av eiendommen. Dersom A står anført som hjemmelshaver, som følge av en tinglysningsfeil og ikke som en følge av et ”ugyldig dokument”, vil ikke B ha krav på erstatning etter a, b eller c.

For at B skal kunne få erstatning må B ha lidt et tap som skyldes attesten. Betaler B kjøpesummen før han har fått tinglysningsattest er han ikke erstatningsvernet. I de tilfellene der H må vike etter § 25, vil han ha krav på erstatning for tapet så lenge tapet kan anses som ”uforskyldt”. Dersom H ikke kan vinne frem med en ugyldighetsinnsigelse ovenfor B, så vil heller ikke noen som avleder rett fra H gjøre det. Det fremgår av NOU 1982: 17 s. 156 at dette omfatter så vel Hs konkursbo som den han står i kontraktsforhold til.

I noen tilfeller vil B handle med A som fremstår som rette eier, men så mangler ett eller flere vilkår for å oppfylle ekstinksjon etter tinglysningsloven § 27. Man kan da spørre om § 27 kan tolkes analogisk eller om det finnes noen andre regler som kan hjelp B i konflikten med H? Det finnes argumenter for og i mot en utvidet bruk av § 27, men det sentrale moment i vurderingen er grunnbokens troverdighet. Den som innretter seg etter det som står i grunnboken bør beskyttes. Som en generell hovedregel antas det at det skal vises varsomhet med å akseptere ekstinksjon utenfor det som følger av tinglysningsloven, jf. Sigdal-dommen og Norske Fjellhus-dommen. Disse dommene vil behandles grundig under ”ulovfestet ekstinksjon”. Høyesteretts kjæremålsutvalg aksepterte analogisk anvendelse av § 27 i Hopsdal-saken, men dette tilfelle ligger på grensen av hva som § 27 anses å regulere.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)