Tinglysningsvesenet har sin basis i tinglysingsloven av 1935 med tilhørende forskrifter. Lovverket har vært endret en rekke ganger. Grunnboken er det offisielle registeret over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og andeler i borettslag. Hver matrikkelenhet har et eget grunnboksblad, som inneholder all tinglyst informasjon om juridiske og økonomiske forhold knyttet til en eiendom. Typisk vil grunnboksbladet gi opplysninger om tinglyst hjemmel, pengeheftelser, servitutter og grunndata. Betegnelsen grunnboksblad stammer fra den tiden da grunnboken ble ført manuelt, og det faktisk var et blad for hvert matrikkelnummer.

Grunnboken ble tidligere ført ved de enkelte sorenskriverkontorene i landet. Fra juni 2007 ble all tinglysing vedrørende fast eiendom lagt til Statens kartverk på Hønefoss. I dag er det én elektronisk grunnbok for hele landet. Dokumenter som ønskes tinglyst innleveres til Hønefoss. Grunnboken er nå et elektronisk edb-register som man kan bestille utskrift fra. En slik utskrift vil svare til grunnboksbladet i det manuelle systemet.

Grunnboken har stor rettslig troverdighet. Den tredjeperson som innretter seg etter det registrerte og får sin egen disposisjon registrert, vil rettslig sett stilles som om det registrerte er korrekt. I henhold til panteloven § 1-1 fjerde ledd, er et rettighetsregister som er ”ordnet etter de formuesgoder som rettigheten gjelder” betegnes som et realregister. Det finnes også andre typer realregisteret enn grunnboken. Kort nevnes kraftledningsregisteret, det norske skipsregister (NOR), det internasjonale skipsregister (NIS), luftfartøyregisteret og petroleumsregisteret. For disse registrene vil mange av de samme reglene som gjelder tinglysning i grunnboken komme til anvendelse, men en del offentligrettslige regler kommer i tillegg.

Det kan foreligge usikkerhet rundt de fysiske grensene til en registreringsenhet. Dette kan for eksempel skyldes gamle grensemerker som er slettet eller uklar delingsforretning. For tinglysningens del, vil ikke slik usikkerhet rundt de fysiske grenser få noen betydning. En panterett som skal hefte på gårdsnummer 18 med bruksnummer 32, vil bli anmerket på gjeldende eiendoms blad og det vil være irrelevant om det er usikkert om eiendommen er på 1 eller 5 mål. En panteheftelse vil registreres, selv om det er strid om eiendommens størrelse kan påvirke panterettens verdi.

Tidligere hadde den fysiske grunnbokens blad to hoveddeler, hvor den ene delen bestod av eierforhold og den andre av heftelser. Den elektroniske grunnboken har de samme grunntrekkene som det tidligere registreringssystemet, men den er organisert på en litt annen måte. I stedet for å ha to hoveddeler som før, operer nå grunnboken med fire hovedrubrikker.

Første rubrikk kalles ”Grunndata”. Her angis på hvilket grunnlag bruksnummeret er opprettet. Bruksnummer er en eiendomsbetegnelse og tar utgangspunkt i et gårdsnummer. En fast eiendom betegnes korrekt med kommunenummer (knr), gårdsnummer (gnr) og bruksnummer (bnr). I tillegg kan eiendomsbetegnelsen inneholde festenummer (fnr) eller seksjonsnummer (snr). Når en tomt er skilt ut og matrikkelført hos kommunen, vil det opprettes et nytt bruksnummer for den nye tomten. Dette gjøres som hovedregel etter en oppmålingsforretning. Når det nye bruksnummeret er ført i matrikkelen sender kommunen en melding om dette til tinglysing. Tinglysingsmyndigheten oppretter da et nytt grunnboksblad for det nye bruksnummeret. På grunnboksbladet til den eiendommen som tomten skilles ut fra, vil det bli gjort en anmerkning om fradelingen under posten ”grunndata”.

Andre rubrikk kalles ”Hjemmelsopplysninger”; her angis hvem som har hjemmel til grunnen, altså den som er eier. Deling av eiendom medfører ikke noen endring i eierforholdet, men delingen gjennomføres ofte for å kunne gjennomføre et salg. Derfor vil det gjerne tinglyses et skjøte som overfører eiendomsretten til tomten samtidig med eller straks etter opprettelsen av den nye tomten.

Den tredje rubrikk kalles ”Pengeheftelser”; dette kan være ulike typer pant som utleggspant, legalpant eller kontraktspant.

Den fjerde rubrikk kalles ”Servitutter m.v.”; her vil heftelser av ikke-pengemessig art noteres. Det finnes en rekke slike typer heftelser, for eksempel leieavtaler; festeavtaler, forkjøpsretter, negative og positive servitutter. Før når grunnboken var et fysisk eksemplar, kunne det ikke registreres detaljert informasjon om rettsstiftelsene som angikk eiendommene. Slik er det fortsatt selv om registeret er elektronisk. Det ville være for krevende tidsmessig og ville gjøre registeret uoversiktlig. Den som ønsker å finne ut av detaljene rundt en rettsstiftelse, må søke i gjenpartsarkivet.

Ved overføringen av informasjon fra den fysiske grunnboken til edb, ble ikke alle ikke-pengemessige heftelser fra moreiendommen overført. Dette kan medføre at servitutter som hviler på den utskilte parsell, ikke vil kunne lese ut fra grunnboken. Den som senere kjøper parsellen vil ikke få direkte kunnskap om klausulen, men det er gjerne inntatt et forbehold i grunnboksbladet. For eksempel vil det kunne stå noe sånt som;

”Ikke overførte dokumenter: Den manuelle grunnboken har dokumenter som antas kun å ha historisk betydning eller som er tinglyst vedrørende eiendommens grenser og areal for servitutter eldre enn fradelingsdato, som kan ha betydning for denne eiendom, henvises til hovedbruket”.

En slik advarsel som dette gir erververen en oppfordring til å undersøke moreiendommens grunnboksblad for å finne ut om det kan hvile heftelser på den utskilte delen også. Normalt vil en slik advarsel stenge for ekstinktivt erverv.

Tinglyses det nye heftelser på moreiendommen etter at en tomt er etablert og dagbokført, vil disse heftelsene ikke få noen betydning for den utskilte tomten. Skjer det endringer i heftelser fra tiden før utskillelsen, så vil det kunne påvirke begge enheter. For eksempel ved innfrielse av pantegjeld, må heftelsen slettes på begge eiendommer.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)