Tinglysing er offentlig registrering av dokumenter for å sikre rettsvern for rettsstiftelser som dokumentene inneholder. Tinglysing er uten betydning for rettsstiftelsenes gyldighet mellom partene”, jf. NOU 1982: 17 § 1. Av denne sammenfatningen av hva tinglysning innebærer, kan man trekke ut to viktige poeng.

For det første har ikke tinglysningen noe å si for forholdet mellom partene. Det betyr at dersom en avtale inngått mellom A og B er ugyldig som en følge av innholds-, habilitets- eller tilblivelsesmangler, vil ikke avtalen bli gyldig inter partes som en konsekvens av tinglysningen.

For det annet gir tinglysningen rettsvern, altså beskyttelse mot at det stiftetes andre rettsstiftelser på eiendommen. Dette er formålet med tinglysningen. B som avleder rett fra A, vil gjennom tinglysningen oppnå rettsvern mot As hjemmelshaver H og/eller As suksessor S.

Ved å tinglyse en rettsstiftelse vil den oppnå notoritet og publisitet. Notoritet ved at registerføreren kontrollerer det som registreres, som gir den registrerte rettighetshaveren legitimitet. Publisitet ved at publikum har tilgang til registeret.

Det er bare rettsstiftelser i fast eiendom som kan registreres. Dette fremgår av tinglysningsloven § 12; ”Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller opheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom”.

Eiendommen, det ønskes å stifte en rettighet i, må være klart identifisert. I praksis skjer dette ved at man angir gårds- og bruksnummer for den aktuelle eiendommen. Dersom noen ønsker å tinglyse et dokument som gjelder flere eiendommer, må ”fellespantet” anmerkes som en heftelse på hvert enkelt bruksnummer.

En heftelse som ønskes tinglyst må være en rettighet tilknyttet fast eiendom. En rett av personlig art, altså som ikke skal hvile på eiendommen eller måtte respekteres av senere eiere, kan ikke tinglyses. For eksempel vil en erklæring om bortfall av en pantsetters personlige ansvar ikke tinglyses. I Rt. 1992 s. 961 ble det fastslått at heller ikke erstatningsansvar som en følge av brudd på en tinglyst negativ servitutt, skal anmerkes som en heftelse på den tjenende eiendommen. Det er mulig å tinglyse heftelser som det er meningen at også fremtidige eiere skal respektere, for eksempel en forpliktelse til å ikke drive handelsvirksomhet på eiendommen.

De rettighetene som ønskes tinglyst må være endelige. Retten må altså være definitiv, men den kan være betinget. Et illustrerende eksempel vil her være testamenter. Et testament vil kunne inneholde en klausul om betinget overføring av eiendomsrett, men da et testament ikke er endelig – det vil kunne endres av testator – kan det ikke tinglyses. Hadde testator inngått en arvepakt, altså inngått en kontrakt hvor han forplikter seg til å ikke endre testamentet, ville dette kunne tinglyses. Et vanlig testament vil kunne registreres etter testator er død, for da vil de siste testamentet være endelig.

Tinglysning kan bare skje for rettsstiftelser som er knyttet til et dokument. Det er dokumentets rettsstiftelser som får rettsvern ved tinglysning. For å sikre at de dokumentene som registreres er korrekte, så er det oppstilt formelle kriterier til dokumentet som skal tinglyses, men registerføreren kan også til en viss grad prøve den materielle gyldigheten av dokumentet. Noen av hovedhensynene bak dokumentkravene, er at grunnboken selvsagt burde gi riktig informasjon, være oversiktlig, tinglysningen skal kunne skje raskt og ikke være for dyr å gjennomføre.

Det materielle innholdet kan, som nevnt, i en viss grad kontrolleres av registerfører. Det finnes direkte tinglysningssperrer og mer generelle prinsipper som kan lede til tinglysningsnektelse. Det følger en del regler av tinglysningsloven selv, se; tinglysningsloven § 12 a, § 13 femte ledd og konsesjonsloven § 15. Generelle regler om kontrollplikter følger av tinglysningsloven § 7 og 8. Registerføreren skal hovedsakelig forhindre at åpenbare feil eller uklarheter blir registret i grunnboken. Det fremgår av lagmannsrettsdommen RG 1975 s. 460, at det er domstolenes oppgave å ta stilling til tvilsomme spørsmål etter en saksbehandling som adskiller seg vesentlig fra den registerføreren utfører.

Det er partene selv som bærer risikoen for hvorvidt en rettsstiftelse står seg. Registerføreren kan ta standpunkt i tvilsomme spørsmål i noe større utstrekning enn han har plikt til det. Det er disse retningslinjene som legges til grunn og som medfører konsekvenser ved spørsmål om det foreligger tinglysningsfeil, som vil kunne innbærere erstatningskrav mot det offentlige, jf. tinglysingsloven § 35.

Dokumentet som ønskes tinglyst må være klart og tydelig. Det fremgår av tinglysingsloven § 8 at dokumentet kan nektes tinglyst dersom ”det er utydelig eller uklart så det er tvilsomt hvordan det skal føres inn i grunnbok”. Utydelig vil si vanskelig å lese som en følge av skriften, mens uklart går på det innholdsmessige.

En nærmere presisering av dette fremgår av tinglysingsforskriften § 4 første ledd;

”Et dokument til tinglysing skal ha tydelig skrift. Det skal dessuten være så klart formulert at det er utvilsomt hva rettsstiftelsen omfatter, hvor den skal innføres og hvem som kan kreve den slettet dersom den ikke er ment å være evigvarende. … Inneholder dokumentet bestemmelser som ikke kan tinglyses, skal disse stå samlet for seg til slutt i dokumentet. Tinglysing kan i særlige tilfeller tillates selv om påbudet i forrige punktum ikke er fulgt.”

Tinglysningsloven oppstiller en rekke formkrav for å sikre en entydig og korrekt tinglysning, samt at saksbehandlingen blir enklest mulig. Det er original dokumentet som skal tinglyses, og det må være underskrevet av den forpliktede. Underskriverens identitet må være klar, og kan angis ved fødselsnummer eller ved organisasjonsnummer. I enkelte tilfeller må underskriften bekreftes av vitner, jf. tinglysingsloven § 17.

For at grunnboken skal være troverdig, er det viktig at ikke hvem som helst skal kunne kreve tinglyst hva som helst, på en hvilken som helst eiendom. For at målet om en troverdig grunnbok skal kunne gjennomføres, oppstilles det krav om at visse rettsstiftelser bare kan tinglyses dersom dokumentet er undertegnet av grunnbokshaveren, dvs. den som grunnboken utpeker som rettighetshaver.

Tinglysingsloven § 13 angir når grunnbokshjemmel er en forutsetning for at tinglysning skal kunne gjennomføres. Bestemmelsen angir en rekke rettstiftelser der dette er tilfellet. Det viktigste er ved avtalestiftelser. Her må hjemmelshaveren ha undertegnet som part, eller han må i egenskap av å være hjemmelshaver ha akseptert at rettstiftelsen tinglyses på eiendommen.

Hovedregelen som altså angir at hjemmelshaveren er den som grunnboken utpeker som eier, medfører at en kjøpekontrakt for eksempel må være underskrevet av hjemmelshaveren for å kunne tinglyses.

Grunnboken skal til enhver tid gi et riktigst mulig uttrykk for rettsforholdene. Ideelt sett burde derfor et eierskifte av en eiendom tinglyses, men det er ingen plikt til å tinglyse et eierskifte. Tinglysningsloven § 14 annet ledd stiller strenge krav for at hjemmelsforholdet skal kunne endres i grunnboken; ”For at et dokument skal gi grunnbokshjemmel med hensyn til eiendomsretten, må det enten gi uttrykk for et ubetinget eiendomserhverv, eller det må være tinglyst bevis for eller være en vitterlig kjensgjerning at den betingelse som erhvervet er gjort avhengig av, er opfylt.”

Det må tinglyses informasjon som kan dokumentere at det har skjedd et ubetinget eiendomserverv. Skulle eiendomservervet være betinget, må det også tinglyses bevis for at betingelsen har falt bort eller har inntrådt, eller det må være ubestridelig at betingelsen er oppfylt.

For at grunnboken skal fungere slik hensynene tilsier, altså gi notoritet og publisitet til rettsstiftelser, må informasjonen i tinglysningsregisteret være tilgjengelig. Det som er registrert er tilgjengelig for enhver. Alle kan kreve å få en bekreftet grunnboksutskrift vedrørende en eller flere registreringsenheter. Det samme gjelder for panteattester, som er en mer begrenset utskrift av grunnboken. Enhver kan kreve kopi av ethvert registrert dokument, for eksempel en kopi av en festekontrakt eller et pantedokument.

Den som ønsker å få informasjon fra grunnboken, må betale for det. Det må betales gebyr både for å tinglyse og for å få utskrifter av det som er tinglyst.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)