Reglene om innløsning i tomtefesteforhold har vært uklare etter at Høyesterett i plenumssaken Rt. 2007 s. 1308 Sørheimsaken kom til at bestemmelsene i enkelte tilfeller var grunnlovsstridige. Saken gjaldt fastsettelse av prisen for innløsning av en festetomt, jf tomtefesteloven § 37 første ledd 2. og 3. punktum. Det sentrale spørsmål i saken var om regelen som ga rett til innløsning til 40 prosent av tomteverdien var i strid med kravet om ”fuld Erstatning” ved ekspropriasjon i Grunnloven § 105. Flertallet fant at innløsning av en festetomt utgjorde et ekspropriasjonsinngrep, siden fester kan kjøpe tomten selv om bortfesteren ikke ønsker dette, og kom til at innløsning til 40 prosent av tomteverdien i denne saken ikke utgjorde ”fuld Erstatning”. Videre viste flertallet til Rt. 2007 s.1281 og fant at lovgiver ikke på en klar nok måte hadde vurdert og bygget på at tomtefesteloven var i samsvar med Grunnloven. Bestemmelsen om innløsning til 40 prosent av tomteverdien kunne derfor ikke få anvendelse og innløsningssummen måtte fastsettes ved vanlig kapitalisering av festeavgiften oppregulert etter konsumprisindeksen frem til innløsningstidspunktet.

I tomtefesteloven § 37 ble det gjort en lovendring i 2009, og det nå fastslått at fester av tomt til bolig eller fritidshus som hovedregel kan kreve innløsning etter 30 år. Ved slik innløsning skal innløsningssummen settes til 25 ganger festeavgiften etter regulering på innløsningstiden. Tidligere skulle festeavgiften ganges med 30. Det kan avtales en mindre innløsningssum. For det annet har tomtefesteloven § 37 blitt endret slik at det bare er bortfesteren som kan kreve innløsning til 40 % av tomteverdien på innløsningstiden, jf. annet punktum. Fester kan ikke lenger kreve innløsning etter 40 % regelen. Lovendringen medfører at bortfesteren alltid vil være sikret et innløsningsvederlag som minst tilsvarer 25 ganger den oppregulerte festavgiften.

Bortfesteren kan kreve innløsning etter 40 % reglen for de tomtene som er tidsbegrensede. Avgjørende for om festeforholdet er tidsbegrenset eller ikke, er hva som fremgår av selve kontrakten. I relasjon til tomtefesteloven § 37 er det irrelevant at alle festeavtaler etter loven er gjort tidsubegrensede, jf. Rt. 2007 s. 1308 Sørheimdommen avsnitt 48. Det gjøres fradrag i innløsningssummen for ”verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak”, typisk hvor fester har sørget for vann, kloakk og elektrisitet på tomten, eller ved ” tilskott til tiltak som er gjort av andre”.

I følge tomtefesteloven § 37 tredje ledd kan ikke tomteverdien settes høyere enn det tomten kan selges for, dersom det bare er tillatt å sette opp det eller de husene som er på tomten. Kan ikke partene bli enige om en innløsningspris, gjennomføring av innløsningen eller innløsningsvilkårene ellers, kan retten ved skjønn avgjøre disse spørsmålene for partene. Skjønnsretten fikk en utvidet kompetanse ved lov 42/2006. I forarbeidene Ot.prp. nr. 78 (2005-2006) s. 37 fremgår det; ”ikkje berre innløysingssummen og innløysingsvilkåra elles, men også retten til innløysing i det konkrete høvet og alle spørsmål som gjeld gjennomføringa av skjønnet. Med at retten ”avgjer” dette, er det her meint at dei aktuelle tvistespørsmåla blir rettskraftig avgjort ved skjønnet”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)