Tomtefeste vil si leie av grunn til bebyggelse. Lov om tomtefeste nr 106 1996 kommer til anvendelse ved ”feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta” jf. tomtefesteloven § 1. Denne fremstillingen vil begrense seg til de tilfelle som faller inn under loven. Det vanlige er at grunneieren fester bort et areal som festeren ønsker å bygge på. Det vanligste er feste av grunn for å bygge bolighus, men også andre former for bebyggelse faller innenfor; industri-, lager-, kontorbygg og fritidshus etc. Leie av grunnen faller utenfor loven med mindre den som leier tomten selv skal bygge på tomta. For eksempel; Grunneier A leier bort en tomt til B, og B leier den videre ut til C som skal bygge en hytte på tomten. Forholdet mellom A og B er ikke tomtefeste, siden B ikke skal bygge på tomten selv. Mellom B og C blir B bortfester og C fremfester. Forholdet mellom A og C er ikke noe kontraktsforhold.

Loven gjelder ikke for andre formål enn hus. Det avgjørende er da hovedformålet for å feste en tomt. Dersom bortfesteren også overfører bruksrett til arealer som ikke skal brukes til hus faller dette inn under tomtefesteloven jf. tomtefesteloven § 1 annet ledd ”inn under lova går òg bruksrett til grunn som skal nyttast til veg, bilplass, hage eller liknande i samband med hus på festetomta”.

Agder lagmannsrett avgjorde etter skjønn i sak 05-112431SKJ-ALAG, at tomtefesteloven kom til anvendelse på en avtale om leie av en skjærgård på opprinnelig 300 dekar; ”Avtalen legger opp til at festeren kan drive campingplass, bygge hytter og drive fritt etter behov og ønske. Hvilken vekt festeren skal tillegge de ulike elementer, er det således i utgangspunktet opp til han å bestemme. Videre nevner avtalen uttrykkelig « salgssteder og toalettanlegg med kloakker » i tillegg til hytter. Den disposisjonsplanen som festeren lot utarbeide samme år som festekontrakten ble inngått, viser både sanitærbygg, en rekke hytter og kafeteria. Veier og plasser på området og faste innretninger for øvrig, var også ment å skulle betjene husene, ikke bare campingdelen. Overskjønnsretten legger derfor til grunn at hovedformålet var hus og bruk i samband med hus, se tomtefesteloven § 1 tredje ledd. Det legges også vekt på at fellesbyggene i minst like stor grad skulle betjene campinggjestene som de skulle betjene de som leide hytter.”

Tomtefeste kan betraktes som en kontraktsform, siden denne rettighetstypen som oftest stiftes ved kontrakt. Tomtefeste har forekommet og forekommer stadig, i betydelig grad i Norge. Dette gjelder særlig for bolighus og fritidseiendom, men også for næringsbygg. Historisk sett har tomtefesteinstituttet vært en fordelaktig ordning for så vel festeren som bortfesteren. Ved å kunne leie en tomt vil festeren på en rimelig måte få tilgang til en tomt å føre opp bebyggelse på. Så i stedet for å legge ut et engangsbeløp i form av kjøpesum for tomt, kan fester betale en årlig festeavgift i festeperioden for bruk av tomten. Det kan være en rekke grunner for grunneier til å bortfeste grunn. Kanskje bortfester verken ønsker eller kan benytte eiendommen til dyrehold eller gårdsbruk, og finner at bortfeste mer lønnsomt. Feste vil være et godt alternativ til annen drift på grunnen. Festeavgift i evig tid sikrer en årlig og sikker inntekt for grunneieren.

Utviklingen i tomtefesteforhold har innebåret et stadig sterkere vern av festersiden. Det er gitt preseptorisk lovgivning ved festeforhold til bolig- og fritidsformål. Det har vært diskutert om ikke tomtefeste burde forbys, særlig hvis det gjelder grunn som det er bygget bolig eller fritidshus på. Det har bl.a. vært hevdet at ved å bygge på festet tomt, investerer festeren betydelige midler i bebyggelsen som knyttes til grunnen på en slik måte at grunneieren ikke burde ha rett til å legge bånd på utnyttelsen så lenge festeforholdet varer, og heller ikke kunne bringe festeforholdet til opphør. Men på den annen side er feste en god løsning for dem som ikke har midler til å kjøpe en tomt. Festeavgiften er en beskjeden årlig betalingsforpliktelse som innebærer en klar fordel for disse. I Ot.prp. nr. 41 (2003-2004) s. 11 omtales antallet og formålet med festeforholdene i Norge. Justis og politidepartementet innhentet i 2002 noe statistisk materiale om tomtefeste; ”I grunnbøkene var det pr. juli 2002 registrert noe over 265 000 eiendommer med festere og framfestere. I følge Statens kartverk var det til samme tid registrert 352 773 festeforhold. Dette tallet er noe høyere enn det reelle, i det hver enkelt fester registreres som å ha et festeforhold også når det er flere personer på festersiden. Basert på disse tallene er det grunn til å anta at det er mellom 300 000 og 350 000 festeforhold i Norge. I 2001 var det 137 067 registrerte hjemmelsoverføringer i Norge. Til sammenligning forelå 16 067 overføringer av festeforhold. Det ble etablert 2648 nye festeforhold. Av disse var 352 for boligformål og 1806 for fritidsformål. Dette tyder på at de aller fleste nye festekontrakter knytter seg til fritidseiendommer. Av de 352 773 registrerte festeforholdene pr. juli 2002 står privatpersoner som festere i 295 277 tilfeller. Dette utgjør 84 % av det samlede antall festeforhold.”

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)