Det offentlige har gitt en rekke regler som regulerer både hvordan fast eiendom skal utnyttes og erverves. Som hovedregel griper ikke disse reguleringene direkte inn i det privatrettslige forholdet, da dette som oftest vil være regulert av avtalerettslige regler. Til eksempel vil en avtale om kjøp av en eiendom fortsatt være gyldig, selv om en konsesjonssøknad blir avslått. De eventuelle problemene avslaget medfører for de berørte parter må løses gjennom vanlige kontraktsrettslige regler. Slik jeg var inne på tidligere i fremstillingen vil ikke en servitutt automatisk falle bort som en følge av at den blir ulovlig. En gammel hoggsrett i en skog som fredes faller ikke bort, selv om det blir ulovlig å utnytte retten. Skulle undertiden fredningsvedtaket senere bli opphevet, vil servitutthaverens rett til hogst bestå, innenfor grensene av de offentligrettslige reguleringer som gjelder for skogsdriften.

Det er begrenset hvor mye man kan behandle innenfor en slik begrenset ramme som denne oppgaven gir. Jeg vil derfor i det følgende kun gå nærmere inn på forholdet mellom reguleringsplaner og negative servitutter. Det interessante spørsmålet som gjør seg gjeldende i denne sammenheng; er hvorvidt en reguleringsplan kan utslette negative servitutter i det området den er satt til å regulere?

I praksis oppstår det ofte rettslige konflikter mellom negative servitutter og reguleringsplaner, eksempelvis forbud mot å bygge hytter osv. Med ”reguleringsplan” forstås en detaljplan som regulerer utnytting av arealbruk i bestemte områder innenfor en kommune. På 1900-1950 tallet ble mange eiendommer påheftet såkalte ”strøkservitutter”. Disse er en type negative servitutt, som legger restriksjoner på eierens rett til å bebygge eiendommen. Adgangen til å stifte strøkservitutter er hjemlet i servituttlovens § 4 og innebærer at det foretas klausulering av eiendommer for å bevare en bo- eller byggeskikk i et område. Negative servitutter blir gjerne omtalt som strøkservitutter når den samme klausulen er påheftet mange eiendommer innenfor et område.

Både i teori og rettspraksis har spørsmålet om forholdet mellom private servitutter og offentlige reguleringsplaner vært drøftet. De ulike teorietikerne kan deles inn i to hovedgrupper: de som mente at reguleringsplanen i seg selv ikke fører til bortfall av servitutter, og de som mente det motsatte. Det finnes en rekke rettspraksis om denne problemstillingen, som jeg vil behandle kronologisk nedenfor.

I Rt. 1900 s. 147 og Rt. 1903 s. 417 kom Høyesterett til at negative servitutter som var til hinder for utbygging i samsvar med arealplan, måtte vike for denne og anses bortfalt. Disse dommene kan ikke anses for å ha spikret rettstilstanden, da det er usikkert om de kun ble basert på forholdet til reguleringsplanen alene, eller om det ble lagt vekt på tolkingen av de avtalene som lå til grunn for servituttene.

I Rt. 1953 s. 1360 var en boligtomt belagt med en klausul om at den bare kunne bebygges villamessig og med enebolig. Eieren hevdet at klausulen var falt bort som en følge av utviklingen på stedet, og at han derfor var berettiget til å oppføre et mølleanlegg. Verken i herredsretten eller lagmannsretten fikk han medhold, men Høyesterett stadfestet reguleringsplanen for området og tomten ble reservert for industrianlegg. Førstvoterende uttale; ”I den kollisjon som således er til stede mellom den offentlige regulering og den private servitutt antar jeg at servitutten må vike.”

De to mest sentrale høyesterettsdommer om emnet fra nyere tid er Gjensidige-dommen i Rt. 1995 s. 904 og Bortelid-dommen i Rt. 2002 s. 145. I den førstnevnte dom (Rt. 1995 s. 904) gav flertallet utrykk for at det gjaldt en generell regel om at negative servitutter bortfalt i den utstrekning de stred mot bestemmelser i reguleringsplan; ”negative servitutter som hindrer utbygging i samsvar med slik [regulerings]plan, faller bort, uten at det gir grunnlag for noe erstatningskrav fra rettighetshavere”.

Dette synspunktet ble modifisert i Rt. 2002 s. 145 Bortelid-dommen. I denne saken ble en byggebegrensningsservitutt ikke ansett for å være satt ut av spill av en kommunal reguleringsplan. Konflikten omhandlet et område som var blitt lagt ut som hytteområde på 1970-tallet med punktfestekontrakter. For å unngå at det ble bygget flere hytter i området, fikk festerne inntatt en klausul om dette i festekontraktene. I 1997 ble det imidlertid vedtatt en reguleringsplan som åpnet for ytterligere hyttebebyggelse. Servituttene i denne saken var relativt unge og hadde hatt betydning for fastsettelsen av festeavgiften. Videre var det i reguleringsplanen uttalt at: ”I område som er utpeikt til fortetting skal det takast omsyn til avtalar inngått i festekontrakter.” Høyesterett uttalte at de tidligere uttalelser om bortfall: ”…passer kanskje best på byggeservitutter som har vært mer aktuelle i tidligere tider, men som nå fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov, som strøkservitutter som båndlegger areal til annet formål enn det reguleringsplanen har, deleforbud i eldre villastrøk og bestemmelser om byggegrenser mv., slik det har vært tale om i Rt.1900 s.147, Rt.1903 s.417 og Rt.1953 s.1360.”

Etter Bortelid-dommen vil negative servitutter således kunne bortfalle ”…hvor det er direkte motstrid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger.”Uttalelsen medførte muligens også til at eldre strøkservitutter og villaklausuler som førte til at eiendommer ikke kunne utnyttes etter reguleringsplanen, måtte kunne anses bortfalt uavhengig av graden av motstrid. I Rt. 2008 s. 362 Naturbetong-dommen inntok Høyesterett, et enda mer modifisert standpunkt enn i Bortelid-dommen. Denne saken gjaldt blant annet spørsmålet om en strøkservitutt om villamessig bebyggelse hadde falt bort som følge av reguleringsplan. Det hadde i 1998 blitt solgt en eiendom på Vinderen i Oslo, som var påheftet en tinglyst negativ servitutt fra 1911. I den negative servitutten var det blant annet bestemt at bebyggelsen skulle være villamessig med våningshus på høyst to etasjer, og at mønehøyden ikke måtte overstige 12,5 meter. Slike lignende servitutter var påheftet flere eiendommer i området, slik at det nærmest var en strøkservitutt. Kjøperen av eiendommen ønsket å bygge fire boligblokker på eiendommen, og utarbeidet et privat reguleringsforslag. En rekke naboer protesterte mot utbyggingen, men kommunen og fylkesmannen godkjente reguleringsplanen. En av naboene gikk så langt at han tok ut stevning hvor han krevde at kjøperen skulle nektes å foreta utbyggingen, som var i samsvar med reguleringsplanen. I tingretten ble utbyggeren fri kjent. Lagmannsretten kom til at utbyggingen var i strid med den negative servitutten. Saken ble anket videre til Høyesterett som la lagmannsrettens konklusjon til grunn; at oppføringen av blokkene ville være i strid med servitutten, og at servitutten ikke var falt bort etter tingsrettslige regler. Spørsmålet Høyesterett behandlet var om servitutten hadde falt bort som følge av at utbyggingen hadde skjedd i samsvar med reguleringsplanen for eiendommen. Høyesterett kom under dissens 3-2 til at servitutten ikke var bortfalt. Førstvoterende uttrykte at det ikke finnes noen lovfestede bestemmelser om negative servitutter skal falle bort dersom de er i strid med en reguleringsplan. Videre påpekte hun at dette motstridsspørsmålet er behandlet i liten grad i forarbeidene til plan- og bygningsloven. Førstvoterende oppfattet det slik at Høyesterett i Bortelid-dommen klart modifiserte uttalelsene fra Gjensidige-dommen, slik at den helt generelle setningen i Gjensidige-dommen om at negative servitutter falt bort i den utstrekning de stred mot bestemmelser i reguleringsplaner, ikke kunne opprettholdes. På den andre siden kunne det ikke være tvilsomt at reguleringsplaner undertiden kunne medføre at servitutter faller bort.

Reguleringsbestemmelsen i naturbetong-saken, hadde et formål som var i samsvar med servitutten, nemlig byggeområde for bolig. Det var derfor ikke en fullstendig kollisjon mellom servitutten og planen, selv om planen forutsatte en utbygging som ikke var villamessig. Førstvoterende uttrykte avslutningsvis at; ”Dersom det anses som ønskelig med den generelle ordning at strøkservitutter skal vike for reguleringsplan, anser jeg det for en lovgiveroppgave å vurdere lovendringer”.

Mindretallet anså servitutten bortfalt. De mente den måtte vurderes som en så gammel og foreldet bestemmelse at den ikke hadde gjennomslagskraft for arealutnyttelsen i dag. Skulle servitutten ha rettsvirkning, kunne ikke arealet bygges ut slik myndighetene hadde gitt tillatelse til i reguleringsplanen. Annenvoterende hevdet at slike strøkservitutter hadde utspilt sin rolle som sin tids forsøk på regulering av utnyttelsen av større områder. Videre fant hun det problematisk at denne type servitutter ofte er ukjente for eiere som kunne ha interesse for dem. Mindretallet mente at det burde eksistere en generell bortfallsregel, men utelukket ikke at det kunne være rom for unntak.

Naturbetong-dommen medførte at det kun er i de tilfeller der oppholdelse av servitutten fører til at tomten ikke kan benyttes i det hele tatt, at servitutten kan falle bort, uavhengig av om den aktuelle servitutten er en gammel strøkservitutt eller en nyere individuell negativ servitutt.

Som en følge av naturbetong-dommen sendte Miljøverndepartementet (MD) i 2008 ut et forslag til lovendring.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)