Hva er en servitutt?

En servitutt er en begrenset rett til faktisk rådighet på en annens eiendom. Servitutten kan være tidsbegrenset eller evigvarende. Dersom det ikke er sikkert hva som er tilfellet, beror det på en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. En servitutt kalles ofte for en heftelse på den eiendom den hviler. For servitutter som påhviler eiendom gjelder reglene i lov 29. november 1968 um særlege råderettar over framand eigedom av 1968 (servituttloven). Servituttloven var en kodifisering av tidligere gjeldende rett, slik at eldre rettspraksis fortsatt kan være relevant. Loven gjelder bare servitutter i fast eiendom. En servitutt er en særrett, slik at rettigheter som tilkommer enhver typisk allemannsrettigheter faller utenfor. Grunnbyrder faller også utenfor servituttbegrepet. En grunnbyrde gir rett til en ytelse, ikke til ”bruk eller anna utnyttingsrådvelde”. Servituttloven er deklaratorisk, ”når ikkje anna er sagt” jf. servituttloven § 1 annet ledd, slik at for eksempel en avtale kan føre til andre resultater enn de som følger av loven. Les mer...

Typer av servitutter

Det er to hovedtyper av servitutter; reelle eller personlige. I juridisk teori er det vanlig å sondre mellom reelle og personlige servitutter. En reell servitutt er tilknyttet eierskapet av en eiendom, i motsetning til de personlige servitutter som er tilknyttet fysiske eller juridiske personer. Et typisk eksempel på en reell servitutt er veirett til en hytte. Ved et salg vil veiretten medfølge hytten, slik at også den neste eieren vil ha en slik rett. Som en naturlig følge av definisjonen, er de reelle servitutter som oftest stedbundne. Den eiendom som innehar rettigheten kalles for ”den herskende eiendom”, mens den eiendom rettigheten hviler på kalles ”den tjenende eiendom”. I praksis er det vanlig at reelle servitutter avhjelper mangler ved den herskende eiendom, for eksempel vil en rett til å parkere bilen på naboens tomt avhjelpe manglende parkeringsplass. Les mer...

Stiftelse av servitutter

Den viktigste måten servitutter etableres på er ved avtale. Det er de vanlige avtalerettslige regler som kommer til anvendelse på servituttavtalen, slik at den kan inngås formløst og muntlig. Det må inngås en skriftlig avtale for at rettsvern skal oppnås gjennom tinglysning. Det vil kunne være særlige omstendigheter som begrenser mulighetene for å stifte en servitutt. Slike begrensninger finnes det en rekke av i lovverket, bl.a. servituttloven §§ 11-16. Les mer...

Overskridelse av retten

Gjør eieren av grunneiendommen det vanskelig for servitutthaveren å utnytte sin rett, eller dersom servitutthaveren overskrider den retten han har er det flere alternative løsninger for å rette problemene. For det første kan det nedlegges rettslig forbud mot at den rettstridige opptredenen fortsetter, jf. tvangsfullbyrdelsesloven kap. 15 og tvisteloven kap 34. Den krenkede kan få en fastsettelsesdom for at det for eksempel ikke er adgang til å bruke en vei. Rene fastsettelsesdommer kan defineres som dom for at ”et rettsforhold eller en rettighet er til eller ikke til” og disse kan ikke fullbyrdes. Slike dommer fastslår bare hvordan rettsstillingen mellom partene er. Det kan også gis fullbyrdelsesdom for at noe skal rives eller endres. Fullbyrdelsessøksmål foreligger der saksøker nedlegger en påstand som, hvis den gis medhold, skal kunne tvangsfullbyrdes. Påstanden må gå ut på at motparten skal ”foreta, unnlate eller tåle en handling”, jf. tvisteloven § 19-13. Den krenkede vil kunne kreve erstatning etter alminnelige erstatningsregler, og i noen tilfelle også kunne bli straffet, jf. Rt. 1969 s. 705. Les mer...

Om- og avskipning

Med hjemmel i servituttloven §§ 5 og 6, kan en servitutt endres dersom det kreves av eier eller servitutthaver. Kravet avgjøres ved skjønn jf. servituttloven § 18. Etter servituttloven § 5 kan det kreves å få bruken flyttet, få bruken nærmere fastlagt eller få rettsforholdet ”omskipa på annan måte”. Endringen må ikke medføre at retten ”vert av eit anna slag enn før”, jf. tredje ledd. Det er flere betingelser for å kreve endring. For det første må den nye ordningen være minst like god som den tidligere for motparten. Vil for eksempel en flytting av vei fra en del av eiendommen til en annen, innebære en ikke ubetydelig omvei for servitutthaveren, vil ikke flytte alternativet være like godt. For det annet må eventuelle omkostninger ved endringen dekkes av den som krever den. Det er imidlertid et unntak fra dette hvor endringen klart er til begges fordel; her kan omkostningene deles. For det tredje må det ikke være noen et tungtveiende argument imot endringen. Dette innebærer at kravet om omskiping bør imøtekommes med mindre det foreligger en god grunn til å ikke gi medhold, jf. Justiskomiteens uttalelse Innst.O.XII (1967-68) s. 8. Les mer...

Bortfall av servitutter alminnelige opphørsgrunner

Servitutter stiftes som oftest gjennom avtale. En servitutthaver kan selvsagt gi avkall på sin rett, dersom han ikke lenger ønsker å ha denne fordelen. Det kan avtales at servitutten kun skal gjelde for en tidsbegrenset periode, når denne perioden er over faller servitutten bort. En personlig servitutt opphører ofte med servitutthavernes død, med mindre denne retten kan og er overdratt til en arving. En eldre kvinne som er dårlig til beins har for eksempel fått lov til å ta en snarvei gjennom hagen til naboen. Når hun dør faller servitutten bort med henne. Les mer...

Bortfall av servitutter ekstinktive opphørsgrunner

Som nevnt vil en servitutt som ikke er tidsbegrenset eller personlig, i utgangspunktet være evigvarende. ”En tinglig rett bortfaller aldri ved at den berettigede ikke bruker den”, jf. Brækhus og Hærem, Norsk Tingsrett s. 620. Non usus, dvs. ikke-bruk, er ingen bortfallsgrunn. På den andre siden har flere jurister blant annet Ragnar Knoph og Kristian Hårberg vært kritiske til at retter som ikke blir benyttet fortsatt står seg. Det finnes flere eksempler fra eldre rettspraksis som bekrefter regelen om at non-usus ikke er noen bortfallsgrunn. I en høyesterettsdom fra 1897 ble en seterett som ikke hadde vært utnyttet på over 100 år og hvor seterhusene var råtnet bort, ansett for å fortsatt bestå. Det samme resultat kom høyesterett til i en dom fra 1938. Her var spørsmålet om en seterrett som var stiftet i 1780-årene og som aldri hadde vært brukt før, fortsatt sto ved lag. Dette svarte høyesterett bekreftende på. Les mer...

Offentligrettslige rådighetsinnskrenkninger

Det offentlige har gitt en rekke regler som regulerer både hvordan fast eiendom skal utnyttes og erverves. Som hovedregel griper ikke disse reguleringene direkte inn i det privatrettslige forholdet, da dette som oftest vil være regulert av avtalerettslige regler. Til eksempel vil en avtale om kjøp av en eiendom fortsatt være gyldig, selv om en konsesjonssøknad blir avslått. De eventuelle problemene avslaget medfører for de berørte parter må løses gjennom vanlige kontraktsrettslige regler. Slik jeg var inne på tidligere i fremstillingen vil ikke en servitutt automatisk falle bort som en følge av at den blir ulovlig. En gammel hoggsrett i en skog som fredes faller ikke bort, selv om det blir ulovlig å utnytte retten. Skulle undertiden fredningsvedtaket senere bli opphevet, vil servitutthaverens rett til hogst bestå, innenfor grensene av de offentligrettslige reguleringer som gjelder for skogsdriften. Les mer...

Opphør av servitutter mot kompensasjon

Ekspropriasjon Les mer...

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)