Et tingsrettslig sameie kan som hovedregel ikke ansees som en ”juridisk person”, for rettigheter og plikter er knyttet direkte til den enkelte sameier, og det er den enkelte sameier som eventuelt vil være saksøker eller saksøkte i en prosess, jf. Rt. 1999 s. 146; ”Etter gammel og sikker lære kan et alminnelig sameie ikke som sådant være part i en sivil tvist, jf Hov: Rettergang i sivile saker, 2 utg 1994 side 214-15, Skoghøy: Tvistemål, 1998 side 162 og Schei: Tvistemålsloven med kommentarer I, 2 utg 1998 side 202. Det er sameierne som må være parter”.

Det finnes dog unntak som tillegger rettsfellesskap en begrenset partsevne. Det kan følge av en særlig lovbestemmelse eller for eksempel rettspraksis hvor det under særlige omstendigheter er tillagt sameier partsevne på grunnlag av at det forelå tettere fellesskap enn i vanlig sameier, jf. Rt. 1988 s. 1161 og Rt. 1992 s. 1668.

Ansvaret ovenfor tredje person

Et hovedproblem er å avgjøre hvem tredjemann kan holde seg til og hvilken heftelsesform som gjelder?

Dersom tredjeperson bygger sitt krav på en kontrakt, vil det være tolkningen av denne som er det sentrale for å fastlegge hvem som er forpliktet. Det kan ikke gis et generelt svar på om en sameier kan binde de andre uten særlig fullmakt. Man finner ingen løsning i lovteksten og i forarbeidene (Ot.prp. nr. 13 1964-65 s.10 note 1) sies det kun at hvor det er truffet lovlig flertallsvedtak, vil tredjeperson ha ”same vern for retten sin som om det kvar gjort avtale med kvar av sameigarane”. Det er ennå ikke blitt avklart om det stilles opp et prinsipp om at sameierne har et solidarisk ansvar ovenfor tredjeperson. Dersom sameiet har et styre, kan dette binde samtlige sameiere ved inngåelse av kontrakter. Styret kan bare binde sameierne innenfor rammen av fullmakten, altså i samsvar med de vedtekter som skal foreligge før et styre velges, jf. sameieloven § 6. Overtrer styret fullmaktens grenser, vil styrets medlemmer kunne bli direkte ansvarlig ovenfor tredjeperson.

Når det gjelder sameiernes krav ovenfor tredjeperson er det i utgangspunktet sameiets styre eller forretningsfører som kan kreve inn betaling, og tredjemann (debitor) vil kunne betale til styret eller forretningsfører med befriende virkning. Har ikke sameiet styre, er det sameierne i fellesskap som er kreditor.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)