Flertallet av sameierne kan i en viss utstrekning binde mindretallet, jf. sameieloven §§ 4 til 7. Reglene i § 14 om bruksdeling kan etter omstendighetene overflødiggjøre flertallsvedtak.

De materielle vilkår for flertallsvedtak

Hovedregelen etter sameieloven § 4 er at flertallet kan binde mindretallet gjennom vedtak om ”styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til”. Avgjørelser om vedlikehold av sameietingen vil gå under betegnelsen styring. Det kan for eksempel være å bestemme at en bygning skal males. ”Utnytting” vil si hvordan tingen skal brukes, for eksempel om en hytte skal leies ut. Et flertallsvedtak må være i samsvar med det sameietingen er ”etla eller skikka til”, dvs. ikke stride med formålet for sameiet, eller hva sameiegjenstanden etter alminnelig oppfatning er egnet til basert på forholdene på den tiden beslutningen treffes. Et lovlig besluttet flertallsvedtak er bindende for mindretallet.

Mindretallet må finne seg i det som besluttes om faktisk utnyttelse og om rettslig rådighet. I forarbeidene sies det at når det er inngått avtale med tredjeperson ”i samsvar med eit lovleg fleirtalsvedtak, har tredjemann etter framlegget same vern for retten sin som om det var gjort avtale med kvar av sameigarane”. Men Høyestrett modifiserer dette noe i Rt. 1999 s. 146 (Strøm Skog) når det gjelder: ”virkninger for mindretallssameierne av en kontrakt som måtte være inngått av flertallssameieren, oppfatter jeg sameieloven § 4 første ledd og lovforarbeidene slik at kontrakten ikke ville stifte personlige rettigheter og forpliktelser for mindretallssameierne. Flertallssameieren ville måtte handle i eget navn og for egen regning i forhold til medkontrahenten, og han kunne ikke pådra mindretallssameierne vanlig kontraktsansvar. Kontrakten ville imidlertid stifte rettigheter og forpliktelser for mindretallssameierne knyttet til sameieeiendommen. Sagt på en annen måte ville kontrakten i forhold til mindretallssameierne stifte reelle rettigheter og forpliktelser knyttet til deres andeler i sameieeiendommen. Forpliktelser ville altså ha karakter av heftelser på sameieandelene, og mindretallssameierne kunne være forpliktet til å medvirke til tinglysning o.l. De ville derimot ikke hefte personlig for forpliktelsene.”

Sameieloven § 4 annet ledd sier at en flertallsavgjørelse ikke må være i strid med sameieloven (eller annen lov). Et flertallsvedtak i strid med loven, vil være ugyldig. Et flertallsvedtak kan heller ikke innebære en ”urimeleg kostnad”, jf. sameieloven § 4 annet ledd annet alternativ. En omkostning kan være urimelig ved at det er en dårlig investering som skal gjøres, eller fordi en god investering innebærer store utgifter. Det fremgår av forarbeidene at det ikke skal være avgjørende hva den enkelte subjektivt sett mener, men at det gjelder ”å hindra ovkostning og uvitug spekulasjon”, jf. Rådsegn 4 s. 24. Av § 4 annet ledd tredje alternativ følger at et flertallsvedtak ikke må innebære at tingen blir gjort til noe annet.

En flertallsavgjørelse må ikke gå ut på hel eller delvis avhendelse, herunder pantsettelse. Dersom det blir tatt en avgjørelse om å leie ut tingen, kan dette ikke gjøres for mer enn 10 år med mindre det foreligger enstemmighet ved avgjørelsen. Flertallet kan heller ikke bestemme at en ting skal leies ut for en kortere periode dersom det ”vert til urimeleg fortrengsle” for en av sameierne som samtidig trenger å bruke tingen på den måten den er ” etla eller vanleg brukt til”. Medfører et flertallsvedtak at en sameier ikke får brukt eller utnyttet sameietingen, slik han har krav på, skal han ha erstatning for tapet.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)