Avhendelse (salg)

Hovedregelen om avhendelse står i sameieloven § 10 første ledd; den enkelte sameier har rett til å avhende sin part. Sameieren kan avhende sin part helt eller delvis og til hvem han ønsker. En slik avhendelse vil kunne være en ulempe for de øvrige sameierne, men den enkeltes rett til å kunne selge veier tyngre enn medeiernes behov for vern mot nye sameiere. Disse interesser er ivaretatt gjennom reglene om forkjøpsrett i sameieloven § 11.

I sameieloven § 10 annet ledd finnes det et unntak fra hovedregelen om at en sameiepart kan overdras delvis; dette gjelder vanligvis ikke for en sameiepart som ligger til fast eiendom. Med sameiepart som ligger til fast eiendom, kalt realsameie som omtalt over, menes den som eier en bestemt fast eiendom og egenskap av denne har sameierett i et annet område, for eksempel i utmark. Eier man en hjullaster sammen med en annen, kan man avhende sin halvpart til hvem man vil. Eier man derimot en eiendom som igjen har en ideell andel i et beiteområde, kan man kun avhende sameiedelen sammen med eiendommen. Dersom en gård med tilliggende sameiepart i et fiskevann overdras under ett, kan ikke medeierne protestere på dette. De kan heller ikke gjøre innsigelser mot en delvis overdragelse sammen med en tilsvarende del av sameieretten. Det er særlig to hensyn bak reglen om avhendelsesinnskrenkning i realsameieforhold; hensynet til medeierne, samt hensynet til å ikke bryte opp naturlige enheter. Praktisk sett kan en delvis overdragelse av en sameieandel være problematisk for medeierne, for det medfører at det blir flere berettigete til å bruke tingen. Det vil kunne bli vanskeligere å kontrollere at den totale bruk ikke overstiger den tillatte. Rettslig sett medfører en delvis overdragelse ingen problemer, da den totale bruksretten mellom avhenderen og erververen ikke blir større enn den bruksretten avhenderen hadde før avhendelsen.

Forkjøpsrett

Når en del av et sameie skifter eier, så har medeierne forkjøpsrett, jf. sameieloven § 11. Forkjøpsretten kan hindre at fremmede kommer inn i sameie, og for å opprettholde styrkeforholdet sameierne i mellom. Sameieloven § 11 henviser til løsningsrettsloven som gjelder for fast eiendom, men dette innebærer ikke at forkjøpsretten bare gjelder ved fast eiendom. Sameieloven § 11 gjelder også forkjøpsrett til løsøre. Forkjøpsretten gjelder ikke ved realsameier, jf. § 11 tredje ledd.

Forkjøpsretten gjelder ved en eiendomsovergang. Det spiller ingen rolle om eiendomsovergangen er arv, frivillig, tvungen etc. – enhver form for eiendomsovergang utløser forkjøpsrett. Forkjøpsretten aktualiseres på forskjellige tidspunkt avhengig av hvordan eiendomsovergangen skjer; ved arv skjer det ved arvefallet, ved frivillig overdragelse er det når bindende avtale om overdragelse inngås, ved tvangssalg er det når stadfestelseskjennelse er rettskraftig.

Forkjøpsretten kan ikke påberopes ovenfor alle. Løsningsloven § 8 opererer med en beskyttet krets av ”nærstående” som forkjøpsrett ikke kan gjøres gjeldende overfor. Løsningsloven § 8 er preseptorisk hva angår part i ”bustadeigedom og fritidseigedom”, så den kan ikke fravikes i avtale mellom to eller flere parter. Forkjøpsretten gjelder således ikke ved overdragelse til vedkommende sameiers ektefelle eller livsarving. Det samme gjelder ovenfor fosterbarn som står i faktisk samme stilling som livsarving. Forkjøpsretten gjelder heller ikke hvis overdragelsen skjer til noen annen som i de siste to årene har hørt til den tidligere eierens husstand.

Forkjøpsretten kan ikke som regelen heller ikke gjøres gjeldende, dersom overdragelsen gjelder boligeiendom og det skjer ved skifte etter separasjon eller skilsmisse eller ved opphør av husstandsfellesskap etter lov om husstandsfellesskap av 4. juli 1991 nr 45. Forkjøpsretten kan i disse tilfellene likevel gjøres gjeldende der det er ”særleg om å gjere” for en forkjøpsrettshaver, og det etter forholdene ikke vil virke urimelig. Det gis med andre ord anvisning på en interesseavveining mellom forkjøpsrettshaveren og den som ønsker å overta etter et samlivsbrudd. Reglene om beskyttelse av den som overtar sameiepart etter avsluttet samliv er gjort preseptoriske, jf. løsningsrettsloven § 8 annet ledd.

Forkjøpsretten må gjøres gjeldende innen 6 måneder etter at medeieren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om at eiendomsovergang har skjedd, jf. løsningsrettsloven §§ 12 og 13. Krav om å utnytte forkjøpsretten må fremsettes skriftlig. Er overdragelsen et salg, må kravet fremsettes både for avhenderen og erververen. For den sameier som vil overdra sin del, vil inntil seks måneder med uvisshet om forkjøpsretten vil bli benyttet kunne være en ulempe. Denne perioden kan reduseres ved at den av sameierne som vil overdra sin del, gir de andre sameierne skriftlig tilbud om å overta sameieparten med to måneders akseptfrist. Aksepterer de ikke innen fristen, kan han overdra til hvem han vil uten hinder av forkjøpsretten. En sameier kan fremsette et forhåndstilbud, for å finne ut om forkjøpsretten vil bli benyttet, jf. løsningsrettsloven § 10. Sameieren kan gi de andre sameierne et konkret skriftlig tilbud, og dersom budet aksepteres er eieren bundet. Dersom budet ikke aksepteres, kan ”eigaren innan to år deretter avhende eigedomen på same eller like strenge eller strengare vilkår til kven eigaren vil utan hinder av forkjøpsretten”, jf. løsningsrettsloven § 10 fjerde ledd. Vil flere av de øvrige sameierne benytte forkjøpsretten, skal hver av dem kunne kjøpe så mye at partsforholdet dem imellom blir det samme som før. For eksempel; A, B og C eier en hytte sammen med 1/3 hver. Dersom A selger sin del i hytten til B, kan C gjøre forkjøpskrav gjeldende. As del må dermed deles, slik at B og C får 1/6 hver. Etter salget av As del eier B og C en halvpart i hytten hver.

Forkjøpsretten kan gjøres gjeldende til den prisen sameieparten er solgt for. Ved arv, gave eller salg til underpris, kan forkjøpsretten gjøres gjeldende til vanlig pris som fastsettes ved skjønn, jf. løsningsrettsloven § 19 annet ledd. For ektefeller gjelder det en særregel; Dersom overdragelsen gjelder sameieandel i eiendeler som har tjent til felles personlig bruk, har den andre ektefellen rett til å løse inn andelen til skiftetakst, jf. ekteskapsloven § 36 annet ledd. Dette må i så fall kreves uten ugrunnet opphold og senest 6 uker etter at vedkommende har fått melding om overgangen. Dersom eiendelene ikke har vært benyttet til felles bruk er det sameielovens regler som kommer til anvendelse. For eksempel; A overfører sin del av en forretningseiendom til barna sine, her vil ikke B ha noen forkjøpsrett.

Dersom en pris på løsningssummen er fastsatt i stiftelsesgrunnlaget, kan dette beløpet justeres dersom det har gått minst 10 år siden beløpet ble fastsatt, eller det har skjedd en ”særskilt stor endring i pristilhøva”, jf. løsningsrettsloven § 20. Det er eiendomsverdien på reguleringstiden som skal legges til grunn ved en eventuell prisregulering.

Den som overdrar sin sameiepart, kan skriftlig kreve at det skal gis ”fullgod trygd for oppgjeret”, dersom forkjøpsrett utøves, jf. løsningsrettsloven § 13 sjette ledd. Dette blir en form for sikkerhetsstillelse, slik at overdrageren ikke lider tap ved eventuelle problemer ved forkjøpet. Dersom sikkerhetsstillelse ikke skjer, faller forkjøpsretten bort.

Fremmer en medeier krav om forkjøpsrett, vil avhender og erverver kunne ønske å omgjøre transaksjonen. Denne omgjøringsadgang faller bort når medeieren mottar skriftlig varsel, jf. løsningsrettsloven § 12, eller når medeierens erklæring om forkjøpskrav mottas av avhenderen, jf. § løsningsrettsloven § 18. Er det medeieren som ikke ønsker å benytte seg av forkjøpsretten allikevel, vil han som utgangspunkt være bundet ved sin erklæring.

Andre juridiske disposisjoner

Andre juridiske disposisjoner kan for eksempel være utleie, bortfesting, pantsettelse og annen overføring enn avhendelse, slik som arv. Det står ikke noe utrykkelig i sameieloven om en sameier kan foreta andre disposisjoner enn salg. Utgangspunktet er at dersom man kan selge, må man kunne gjøre det mindre, for eksempel leie bort sine rettigheter til fiske i en innsjø. I forhold til delvis salg eller bortfesting av grunn må sameieren ha tilslutning fra de øvrige sameiere. En stilltiende godkjennelse vil kunne anses som en aksept, jf. Rt. 1980 s. 215. Panteloven § 2-1 gir adgang til pantsettelse av sameiepart i fast eiendom. Det antas at sameierne har fri adgang til å gjøre dette, selv om sameieloven ikke sier noe om dette. Ved overdragelse ved arv kommer begrensningene i sameieloven § 10 annet ledd til anvendelse.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)