Hva er sameie?

Når to eller flere personer eier noe sammen foreligger sameie. Det er selve eiendomsretten som er delt, ikke bruksretten. For eksempel; en fast eiendom kan være i sameie mellom flere, men selv om hver sameier bare eier en prosent av eiendommen vil hver sameier kunne bruke hele eiendommen. Typiske eksempler på sameie er at to ektefeller eier sin felles bolig sammen, at noen venner har gått sammen for å kjøpe en gressklipper de eier sammen eller at tre søsken sammen eier en hytte som de har arvet etter foreldrene sine. Les mer...

Det frie og bundne sameie

Det frie sameie innebærer at hver råder over sin bruttopart, mens i det bundne sameie råder hver over nettoparten. Det frie sameie, kalles ofte for det tingsrettslige sameie. Dette innebærer at flere har den samme kvantitative rett over en ting, dvs. rett til å råde over den faktisk og juridisk. Rettsforholdet mellom sameierne i et tingsrettslig sameie forhold, er regulert av sameieloven av 18. juni 1965. Hver enkelt sameier kan råde over tingen som om han var eneeier, men rådigheten begrenses med hensyn til medeierne. Hvor stor andel den enkelte har i sameiet, beror på hva som er avtalt eller omstendighetene som forelå da sameiet ble stiftet. I mangel av holdepunkter for annet, følger det av sameieloven § 2 at sameierne skal anses for å ha like store andeler. Sameieloven får anvendelse for ting som eies i sameie mellom ektefeller, jf. ekteskapsloven § 31. Sameieloven er deklaratorisk, den gjelder så langt ”ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege rettshøve”, jf. § 1 annet ledd. Dersom en avtale mellom sameiere er uklar, vil sameieloven kunne supplere denne. Les mer...

Stiftelse av sameie

Et sameieforhold vil ofte bygge på en avtale. For eksempel: tre venner kjøper en seilbåt sammen og avtaler at de skal eie 1/3 hver. Testamentsarv eller gave er også viktige stiftelsesgrunnlag; foreldre gir sine to barn en bil som de skal ha sammen. Dersom det er flere arvinger, som skal arve etter loven, vil det inntre et slags midlertidig sameie. Arvingene vil etter arvefallet kunne etablere et ordinært tingsrettslig sameie ved å avtale det seg i mellom. Sameie kan oppstå tilfeldig, uten at det har vært ønskelig. Et eksempel på dette kan være at to skjøter til en fast eiendom tinglyses samme dag. Skjøteinnehaverne vil da bli sameiere, forutsatt at de har vært i god tro, jf. tinglysningsloven § 20, jf. § 21 første ledd. Sameie mellom ektefeller og samboere er meget praktisk. I henhold til ekteskapsloven § 31 annet ledd blir det ektefellene erverver sammen, sameie mellom dem. Dette sameieforholdet reguleres som nevnt av sameieloven. Det kan ofte være problematisk å ta standpunkt til om det foreligger sameie, og i så fall med hvilken brøk. Eierbrøken bestemmes ofte ut fra den enkeltes innskudd. Den ene ektefellen kan selge eller ved gave overføre en eierandel av et formuesgode til den annen ektefelle. Les mer...

Vedlikehold, utgifts- og inntektsdeling

Sameierne har krav på at gjenstanden blir holdt forsvarlig ved like jf. sameieloven § 8. Det mest praktiske er at sameierne i fellesskap treffer avgjørelse om vedlikehold, men den enkelte sameier kan opptre på egen hånd hvor noe må gjøres for å ”berga tingen frå skade eller øydelegging”. Den sameier som setter i gang arbeid på sameie tingen plikter å kontakte medeierne hvor dette kan skje ”utan berga tingen frå skade eller øydelegging”. Hvor en sameier rettmessig har handlet alene, vil utgiftene fordeles mellom proratarisk mellom sameierne. Det fremgår videre av § 8 at sameierne skal ”fara fint med tingen”, og etter bruk skal det ryddes og rengjøres. I Rådsegn 4 s. 28 fremgår det at dette ikke er ”meir enn det som høyrer med til sømd og god folkeskikk”. Les mer...

Sameiers fysiske rådighet

Utgangspunktet er at hver sameier har den samme kvalitative rett til å råde faktisk og juridisk, men med de begrensninger som følger av forholdet til medeierne. Hvilke bergrensninger som følger av forholdet kan fremkomme av stiftelsesgrunnlaget, sameiernes faktiske handlemåte og de etterfølgende omstendigheter. Les mer...

Sameiers juridiske rådighe

Avhendelse (salg) Les mer...

Misbruk av råderett

Dersom en sameier misbruker sameietingen, kan det føre til tap for de andre sameierne. De får for eksempel ikke utnyttet tingen i så stor grad som de har krav på. Den sameieren som misbruker sameietingen, kan derfor bli møtt med et krav om utløsning, jf. sameieloven § 13. Utløsing innebærer at sameieren kan bli tvunget til å oppgi sin sameiepart mot et vederlag, som settes til sameieandelens fulle verdi. For at utløsning av en medeier skal kunne skje må han misbrukt sin juridiske eller faktiske rådighet til ”ugagn eller uhugnad for nokon medeigar”. Det er ikke nødvendig at alle medeierne blir utsatt for slikt misbruk. Det er nok at det rammer en enkelt. Misbruket må ha vært varig, og det må ha fortsatt til tross for at det er gitt mer enn én advarsel, jf. sameieloven § 13. Det er retten som avgjør om en sameier skal utløses. Kommer retten frem til utløsning, skal saksøker få overta sameieandelen til saksøkte innen en frist fastsatt av domstolen. Saksøkers eierandel i sameiet øker med saksøktes andel. Er det flere saksøkere, øker eierandelene for saksøkerne i forhold til opprinnelig eierandel. Les mer...

Flertallsavgjørelser

Flertallet av sameierne kan i en viss utstrekning binde mindretallet, jf. sameieloven §§ 4 til 7. Reglene i § 14 om bruksdeling kan etter omstendighetene overflødiggjøre flertallsvedtak. Les mer...

Organisatoriske bestemmelser

I sameieloven § 5 finnes tilleggsregler om fellesdrift, for eksempel drift av pukkverk eller pensjonat. I §§ 6 og 7 finner man en rekke formregler, bl.a. reglene om beregning av flertall, avstemning og habilitet. Les mer...

Forholdet til tredjeperson

Et tingsrettslig sameie kan som hovedregel ikke ansees som en ”juridisk person”, for rettigheter og plikter er knyttet direkte til den enkelte sameier, og det er den enkelte sameier som eventuelt vil være saksøker eller saksøkte i en prosess, jf. Rt. 1999 s. 146; ”Etter gammel og sikker lære kan et alminnelig sameie ikke som sådant være part i en sivil tvist, jf Hov: Rettergang i sivile saker, 2 utg 1994 side 214-15, Skoghøy: Tvistemål, 1998 side 162 og Schei: Tvistemålsloven med kommentarer I, 2 utg 1998 side 202. Det er sameierne som må være parter”. Les mer...

Oppløsning av sameie

Det kan være mange ulike årsaker til at et sameie oppløses. Sameiet kan være tidsbegrenset, slik at ettter x antall år skal en av sameierne trekke seg ut. Dersom sameiegjenstanden går til grunne, vil sameiet opphøre. Den enkelte sameier har rett til å kreve oppløsning av sameiet, når han ønsker det, jf. sameieloven § 15. Men her som ellers i sameieloven er bestemmelsen deklaratorisk, slik at sameieloven § 15 kommer kun til anvendelse dersom ikke annet følger av ”avtale eller serlege rettshøve”. Det et ikke nødvendig å dokumentere eller sannsynliggjøre noen grunn for hvorfor man ønsker å oppløse sameiet. Medeierne må gis varsel med en rimelig frist før sameiet kan oppløses. I Rådsegn 4 s. 21 står det at et varsel og en frist vil kunne gi medeierne mulighet til å reise nødvendige midler, slik at de kan kjøpe sameietingen, og dermed hindre at for eksempel den felles traktor blir solgt midt i våronna. Les mer...

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)