Eiendomsretten gjelder ikke bare overflaten av eiendommen, men også nedover under jorda. Utgangspunktet er at dersom overflateeieren har utnyttet undergrunnen, har andre bare rett til en tilsvarende utnyttelse hvor det foreligger særskilt rettsgrunnlag som lov. Et slikt rettsgrunnlag vil kunne være avtale med overflateeieren eller ekspropriasjon. Et annet viktig unntak er at mutbare mineraler i undergrunnen er unntatt eiendomsretten etter bergverksloven, slik at grunneier kun har rett til såkalte ikke-mutbare mineraler. Mutbare mineraler er mineraler med høyere egenvekt enn 5.

Hvis grunneier ikke tar undergrunnen i bruk, vil det måtte bero på en konkret vurdering hvor langt ned grunneiers rettigheter går. Overflateeierens rett går her som et utgangspunkt så langt ned som det er rimelig at han vil utnytte undergrunnen. Under det som er rimelig for grunneier å utnytte, vil andre kunne ta i bruk området gjennom såkalt okkupasjonsrett som eier ikke kan motsette seg, dersom okkupasjonen skjer utenfor det som er rimelig for eier å ville kunne utnytte etter en konkret skjønnsmessig vurdering, jf. NOU 1988:16 side 35

”Undergrunnen har lenge vore utnytta til gruvedrift, tunnellar m.m. I våre dagar har den tekniske utviklinga ført til aukande utnytting av undergrunnen. Ved sida av at kommunikasjonsårer (vegar og jarnbaner) vert lagt i tunnel, vert det sprengt ut hallar til bruk som produksjons- og lagerlokale, bomberom m.m. Fleire større kraftverk er plasserte i fjell. Utnytting av grunnvatnet ved boring av brunnar på store djup er også blitt meir vanleg. Det same gjeld masseuttak i samband med steinknuseverk o.l. Særleg i dei største byane blir det og meir vanleg å byggja fleire etasjar under grunnen. Interessa for utnyttinga av undergrunnen har såleis auka sterkt i takt med den tekniske utviklinga. Som når det gjeld sjøgrunnen har det også når det gjeld undergrunnen vore uvisse og usemje om kor langt eigedomsretten strekkjer seg. Romarrettsjuristane på 1300-talet (postglossatorane) hevda at eigaren sin rett gjekk frå senit til avgrunns, med andre ord at det ikkje var noko avgrensing av eigaren sin rett i vertikalplanet. Seinare har det vorte framsett det synet at eigaren sin rett går så langt han har interesse i å ta undergrunnen i bruk. Til dels har dette vorte hevda i den varianten at andre enn eigaren har rett til okkupering av det som ligg så djupt at eigaren ikkje har noko reell interesse i å motsetja seg det, sjølv om eigaren i prinsippet er eigar så lenge ingen andre har teke grunnen under hans eigedom i bruk”.

Det må dog tas hensyn til den tekniske utviklingen og den påregnelige utviklingen av strøket som eiendommen ligger i, jf. NOU 1988:16 side 35 og 36:

”Vurderinga av kor grensa går må såleis ta utgangspunkt i tilhøva i det konkrete tilfellet, og kva utvikling ein kan venta framover. På den andre sida er det klårt at det ikkje skal takast omsyn til subjektive tilhøve hos den aktuelle eigaren. Det er ei objektiv vurdering av eigarens interesse i å utnytta undergrunnen som skal leggjast til grunn, Rt-1959-1198 (referert ovanfor). Det er også spørsmål om ei allmenn eigedomsgrense vil vera avgjerande i alle samanhengar. Etter bergverkslova § 2, jf. § 1, har einkvar rett til å leita etter og få utmål på forekomstar av mineral med større eigenvekt enn 5 (mutbare mineral). Desse tilhøyrer såleis ikkje grunneigaren, men tilfell finnaren dersom han får registrert utmål på forekomsten etter nærare reglar i bergverkslova. Retten til petrolumsforekomstar i undergrunnen ligg til Staten etter lov 4. mai 1973 nr. 21 § 1. Mineral og naturførekomstar som ikkje går inn under dei nemnte reglane vert etter gjeldande rett rekna for å liggja til grunneigaren, sjå NOU 1984:8 s. 148 og Rt-1987-1223 der dette synest å vera lagt til grunn. Det er eit unntak frå dette i bergverkslova § 39 som fastset at utmålshavaren har rett til å driva ut ikkje-mutbare mineral så langt dette trengst for utnyttinga av utmålet”.

I Rt. 1959 s.1198 (Askøy-dommen) ble det foretatt en vurdering av hva som var rimelig eierinteresse i undergrunnen. Under okkupasjonen sprengte tyskerne ut en tunnel på eiendom A. Den vesentligste del av tunnelen strakk seg under naboeiendommen B. Avstanden mellom dennes overflate og tunneltaket varierte fra ca 7 meter til ca 14 meter. Det oppsto tvist mellom eieren av eiendom A og eieren av naboeiendommen B. B ble kjent eiendomsberettiget til den del av tunnelen som lå under hans eiendom: ”når man skal vurdere eierinteressen, kan man etter min mening ikke bare bygge på det spesielle behov som [B] har for tunnelen eller de økonomiske muligheter som han har for å skaffe seg en atkomst til den. Det riktige vurderingsgrunnlag må etter min mening være hvilke muligheter en eier av overflateeiendommen generelt sett har når det gjelder bruken av tunnelen, og her må også kunne tas i betraktning de utnyttelsesmuligheter som sannsynligvis vil komme til å foreligge i rimelig fremtid. Jeg finner også i denne sammenheng grunn til å fremheve at selve anlegget av tunnelen slik som den nå ligger, faktisk vil legge et visst bånd på overflateeierens muligheter for å disponere over eiendommen. Han vil således måtte ta hensyn til tunnelen dersom han skal foreta sprengnings- eller boringsarbeider på eiendommen. Hva enten man bygger på den rettsoppfatning at eieren av en overflateeiendom også eier grunnen i en bestemt avstand nedover eller på den rettsoppfatning at eiendomsretten strekker seg så langt ned som eieren har interesse eller nytte av å gjøre eiendomsrett gjeldende, finner jeg etter dette at [B] i det foreliggende tilfelle må ha eiendomsrådighet over den delen av tunnelen som ligger under hans eiendom. Jeg tilføyer at det ikke for avgjørelsen av dette spørsmål er nødvendig generelt å ta standpunkt til hvor langt [B] eiendomsrett strekker seg nedover i fjellgrunnen. Det er tilstrekkelig å fastslå at tunnelen i dette tilfelle er bygget gjennom grunn som må ansees som hans eiendom.”

Grunnvann vil normalt være omfattet av eiendomsretten ned til en viss dybde., men det vil her gå en nedre grense for hvor langt ned grunneier skal ha eksklusiv råderett, jf. Rt.1958 s. 251 (Tellenes-dommen). I Tellenes-dommen boret grunneier A etter vann fra sin eiendom, vel fire meter fra grensen til naboeiendom. Vann ble funnet på 116 meters dyp. Det ble boret skrått slik at grensen mot naboeiendommen, målt i vertikalplanet, ble krysset på 13 meters dyp, og vannuttaket lå 28 meter inne på naboens eiendom. Naboens krav om erstatning førte ikke frem. Det ble fastslått at en grunneier hverken kan kreve eiendomsrett eller eksklusiv rådighetsrett til grunnvannsressurser i slik dybde som det her var tale om. ”For denne sakens avgjørelse er det ikke nødvendig å ta noe bestemt standpunkt til spørsmålet [om hvor langt ned i undergrunnen eiendomsretten strekker seg]. Jeg legger til grunn at eierrådigheten over undergrunnen - og da også til vannressursene der - iallfall ikke strekker seg ubegrenset nedover i dybden; den omfatter ikke de dypereliggende lag. Dette stemmer, så langt jeg kan se, med oppfatningen i nyere teori og praksis”. Retten til ” grunnvannet på større dyp etableres først når overflateeieren selv tar grunnvannet under eiendommen i bruk; retten oppstår altså ved tilegnelsen, ved okkupasjon. Noen eksklusiv rett blir da ikke dette for ham; grunneieren kan måtte dele den med andre som har boret eller vil bore etter vann fra sin eiendom.”

Det er således vanskelig å angi noen regel for hvor langt ned grunneiers rettigheter gjelder. Selv om hvert tilfelle alltid må vurderes konkret, kan man kanskje få en viss veiledning om regelen trukket opp i rettspraksis fra Sivillovutvalgets utkast til angivelse av yttergrense for undergrunnen i utkastet § 23 i NOU 1988:16, som ikke ble gitt som formell lov:

Ӥ 23 Grunneigaren eig 100 meter ned i undergrunnen, og lenger ned om han tek grunnen i bruk lenger nede.

Grunneigarane har retten til å utnytta grunnvatn og ikkje mutbare mineralførekomstar kvar under sin eigedom, også om det er djupare nede enn det som fylgjer av fyrste stykket. Det same gjeld retten til lovfest grunneigaravgift av gruvedrift etter bergverkslova kap. 4. Føresegna er ikkje til hinder for at det djupare nede enn 40 meter kan førast fram tunnel, når tiltaket har samtykke til å oreigna grunn eller slik oreigningsrett fylgjer av lov”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)