Innenfor jussen er eiendomsrett et viktig begrep, men det har vært betydelige uklarheter i forhold til hva begrepet skal omfatte. Eiendomsrett har et skiftende innhold avhengig av hvem som bruker det og i hvilken sammenheng dette skjer.

Man kan si at eiendomsrett innebærer retten til å eie og ha eksklusiv rådighet over eiendeler/eiendom. Eiendomsrett kan defineres som den rett som hjemler eieren av en formuesgjenstand all den rådighet over den, som ikke er særlig unntatt i lov eller andre rettsregler. Rådigheten deles gjerne i en juridisk rådighet (retten til å selge m.v.) og en fysisk rådighet (rett til å bruke, hugge, høste, kaste, ødelegge, o.s.v.). Eiendomsretten kan avgrenses positivt ved at den positivt gir et hjemmelsgrunnlag for eier til å utnytte formuesgjenstanden, så vel som negativt ved at eiendomsretten gir eier rett til å nekte andre å utnytte formuesgjenstanden i den grad han ikke må tåle innskrenkninger i eller i medhold av lov. Eiendomsretten er dermed et rettsgrunnlag i seg selv for å kunne bruke eiendeler som eies av en eier, og for å kunne nekte andre å bruke eiendelen uten samtykke.

Rådigheten og eiendomsretten er imidlertid ikke absolutt. Det finnes en rekke privatrettslige og offentligrettslige regler som under nærmere vilkår kan gripe inn og modifiserer den rådigheten en eier har, eksempelvis privatrettslig etter ekteskapsloven (ved samlivsbrudd eller pantsettelse av felles bolig), tvangsfullbyrdelsesloven (ved utleggspant og tvangsdekning) eller offentligrettslig gjennom plan- og bygningsloven (krav om tillatelse for å iverksette større byggetiltak), konsesjonsloven (bo og driveplikt mv.), vannressurslova mv.

Retten til eiendomsrett er stadfestet i menneskerettighetserklæringen art. 17, hvor det står at enhver har rett til å eie alene eller sammen med andre og at ingen vilkårlig kan fratas sin eiendom.

“Artikkel 17. 1. Enhver har rett til å eie eiendom, alene eller sammen med andre. 2. Ingen må vilkårlig fratas sin eiendom”.

Eiendomsretten er også etter norsk rett vernet etter Protokoll I til Den europeiske menneskerettighetskonvensjon art. 1 (EMK P-1-1):

”Art 1. Vern om eiendom

Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper.

Bestemmelsene ovenfor skal imidlertid ikke på noen måte svekke en stats rett til å håndheve slike lover som den anser nødvendige for å kontrollere at eiendom blir brukt i samsvar med allmennhetens interesse eller for å sikre betaling av skatter eller andre avgifter eller bøter”.

Det går et politisk skille mellom privat og kollektiv eiendomsrett. Hadde vi ikke hatt regler om privat eiendomsrett ville vi ikke kunne hatt nåtidens økonomiske liv i den vestlige verden. Stort sett all aktivitet forutsetter utnyttelse av fast eiendom på en eller annen måte, så derfor er betydningen av eiendomsretten svært viktig. Eiendomsretten rekker ikke lengre enn hva som anerkjennes av den gjeldende rettsordenen. En eiendomsrett er aldri absolutt, da det alltid finnes lover som vil kunne legge bånd på utnyttelsen. Vi har for eksempel regler om ekspropriasjon. Enkelte rettigheter som reindrift er ansett som vernet av EMK P-1-1.

Eiendomsretten redegjør for hvordan en eier kan utøve faktisk og rettslig rådighet over et formuesgode. Et av eiendomsrettens mest karakteristiske trekk er dens elastisitet: Eierens råderett kan på et gitt tidspunkt være innskrenket som følge av andres rettigheter, for eksempel panterett, leierett, servitutter, grunnbyrder osv., men når disse rettigheter bortfaller utvider også eiendomsretten seg. Både enkeltpersoner og sammenslutninger, private og offentlige kan være innehavere av faktisk og rettslig råderett. Det kan være en eller flere eiere, og det finnes enkelte spesielle eierformer som bygdeallmenninger og statsallmenninger.

Eiendomsretten kan betegnes som en sum av funksjoner, og kan derfor kalles et funksjonelt eiendomsrettsbegrep. Det vil si at eiendomsretten består av en rekke beføyelser, som den som innehar eiendomsretten har rådigheten over. Disse beføyelsene er det vanlig å gruppere i faktisk og rettslig rådighet, og derunder i positiv og negativ forstand. Eiendomsretten innebærer altså summen av alle disse positive og negative beføyelsene.

Faktisk rådighet betyr retten til utnyttelse og bruk av fast eiendom, løsøre og fordringer. Den positive siden av dette er at eieren kan utnytte for eksempel sin faste eiendom. Han kan dyrke jorden, høste fruktene av den, bygge hus på eiendommen osv. En eier har også rett til å forbruke naturressursene på sin eiendom. Den som har faktisk rådighet har også rett til å ødelegge det han eier. Den negative siden av den faktiske rådigheten, er at en eier kan hindre andres fysiske rådighet. Eieren har således en eksklusiv råderett som innebærer at andre ikke kan utøve noen rett over hans gode, selv om de andres bruk ikke er til fortrengsel for hans egen bruk. Selv aktivitet på en naboeiendom vil kunne være underlagt begrensninger, hvis denne aktiviteten innvirker på tilliggende eiendommer. Naboloven regulerer en rekke konflikter som kan oppstå mellom naboeiendommer. En eier av en eiendom kan i visse tilfeller nekte svært støy- eller luktfremkallende aktivitet på naboeiendommen.

Rettslig rådighet innebærer retten til å selge, pantsette, stifte bruksrettigheter, leie bort osv. Den negative siden av den rettslige rådigheten, er at eieren kan nekte andre å råde slik over eiendommen. Eieren kan altså nekte andre å selge eller å pantsette eiendommen, og han kan nekte andre å stifte bruks- eller forkjøpsrettigheter i den.

Eiendomsrett kan stiftes ved originære (opprinnelige), derivative (avledede) og ekstinktive (utslettende) erverv. Et originært erverv kan skje ved okkupasjon, men denne måten å stifte eiendomsrett på er ikke særlig praktisk nå lenger. Typisk for de derivative erverv er at den opprinnelige eiendomsretten overføres fra en person til en annen. Dette kan skje på ulike måter, for eksempel ved arv eller avtale, men også ved utnyttelse av forkjøpsrett eller i kraft av ekspropriasjon der eieren mot sin vilje må oppgi sin eiendomsrett fordi staten krever det. De ekstinktive erverv kjennetegnes ved at den opprinnelige eiers rett blir utslettet. Ekstinksjon kan skje dersom en erverver kjøper et objekt av en person som ikke har rett til å selge det, men likevel vinner rett fordi vedkommende hverken visste eller burde ha visst om selgerens manglende rett. Eiendomsretten kan opphøre ved at tidligere eier oppgir sin eiendomsrett, ved at hans rett utslettes ved ekstinktivt erverv, eller ved at hans ting går til grunne.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)