Etter husstandsfellesskapsloven § 3 kan en samboer ved samlivsbrudd ”når sterke grunner taler for det”, få rett til å overta boligeiendom eller andel av boligeiendom som tilhører en annen av partene som er brukt som felles bolig, eller få rett til å tre inn i husleiekontrakt eller opsjon på leiekontrakt til felles bolig, eller få rette til å løse inn andel, aksje eller obligasjon som retten til felles bolig er knyttet til. Bestemmelsen gjelder ikke for eiendom som kan overtas på odel og for eiendom som er gitt som arv eller gave. I en kjennelse i Rt. 1999 s. 849 som gjaldt rettslig interesse, ble det sagt følgende om bestemmelsen:

”Etter denne bestemmelse kan en deltaker i et husstandsfellesskap i tilfeller hvor husstandsfellesskapet opphører på annen måte enn ved død, få bruksrett til bolig når "særlige grunner taler for det". Hvorvidt en deltaker i et husstandsfellesskap skal tilkjennes bruksrett etter denne bestemmelse, beror på en konkret vurdering”.

Som nevnt vil utlegg av eiendommen ved overtakelse av felles bolig eller andel til felles bolig måtte skje til skiftetakst, jf. skifteloven § 125. Husstandsfellesskapsloven § 3 har slikt innhold:

”§ 3. Dersom husstandsfellesskapet oppløses på annen måte enn ved død, kan én av partene, når sterke grunner taler for det, få følgende rettigheter til deres felles hjem: 1. rett til å tre inn i husleiekontrakt eller avtale om rett til å opprette husleiekontrakt, selv om kontrakten eller avtalen er opprettet i en annen av partenes navn,

2. rett til å løse inn andel, aksje eller obligasjon som tilhører en annen av partene og som retten til felles bolig er knyttet til,

3. rett til å overta boligeiendom eller andel av boligeiendom som tilhører en annen av partene og som utelukkende eller hovedsakelig har tjent til felles bolig, hvis ikke den andre har odelsrett til eiendommen, eller den er ervervet fra hans eller hennes slekt ved arv eller gave, og

4. rett til å overta eller tre inn i andel av vanlig innbo.

Når særlige grunner taler for det, kan en av partene få bruksrett til bolig som er nevnt i første ledd nr. 2 eller 3. Dette gjelder selv om den andre parten har odelsrett til eiendommen, eller den er ervervet fra hans eller hennes slekt ved arv eller gave.

Var det flere enn to som bodde sammen, kan rett etter første eller annet ledd gis til én eller til flere sammen.

Om oppgjør og skiftetakst gjelder ekteskapsloven §§ 69 første ledd og annet ledd annet punktum og 70 annet og fjerde ledd og skifteloven § 125 tilsvarende”.

Det sentrale for å få rettigheter, ved siden av kravet om 2 års sambotid eller felles barn etter § 1, er at det foreligger ”sterke grunner”. Sterke grunner er et strengt krav, som bygger på en helhetlig vurdering av blant annet den økonomiske stillingen mellom partene, felles barn, innrettelse under samboerskap og mulighetene for partene til å klare seg selv uten boligen mv. Retten må her avveie partenes interesser mot hverandre, og avgjøre om det med klar overvekt er rimelig at den ene samboer skal fortrenge den andres rettigheter til felles bolig basert på en konkret skjønnsmessig vurdering av partenes jevnbyrdighet, behov, familiesituasjon i forhold til barn mv. og økonomiske stilling. En nærmere gjennomgang av vurderingskriteriene ”sterke grunner” er gitt i forarbeidene til husstandsfellesskapsloven Ot.prp.nr.52 (1990-1991) side 23 og 24:

”Første ledd fastslår som et grunnleggende vilkår for at et husstandsmedlem skal få rettigheter etter paragrafens første ledd, at « sterke grunner taler for det ». Det er det samme krav som ekteskapsloven §55 a stiller opp for ektefeller med særeie. Kravet foreslås opprettholdt i utkastet til ny ekteskapslov §74. Vurderingen av om det foreligger « sterke grunner », vil på samme måte som når det gjelder « særlige grunner » i §2, måtte foretas ut fra en avveining av de ulike husstandsmedlemmers interesser og behov. En del av de momenter som er angitt i merknadene til §2, vil også få betydning i relasjon til overtakelsesspørsmålet ved brudd. Bl.a. vil omsorg for eventuelle barn være et argument som sterkt kan tale for å tilkjenne rett til å overta boligen eller innbo. Videre skal man legge vekt på eventuelle avtaler som måtte være inngått mellom partene, jf §4. Situasjonen vil gjerne være en noe annen enn ved oppløsning som følge av død, idet man ved brudd ofte vil stå overfor mer jevnbyrdige parter der behovene for å få overta boligen og innbo kan være tilnærmelsesvis like sterke. At man i disse tilfellene generelt bør være noe mer tilbakeholden med å tilkjenne et husstandsmedlem rettigheter på bekostning av interessene til et annet medlem, gjenspeiles i kravet om « sterke grunner ». Det bør derfor som en veiledende norm være en klar overvekt av hensyn som taler for å tilkjenne et husstandsmedlem rett til å overta en bolig som eies av et annet husstandsmedlem. Departementet vil likevel understreke at man må være varsom med å stille for strenge krav, f.eks. når hensynet til et husstandsmedlem med barn kommer inn. Kravet om « sterke grunner » vil føre til at et medlem av et bokollektiv sjelden vil vinne fram med krav om rettigheter til boligen etter §3. Nr 2 gjelder retten til å løse inn andel, aksje eller obligasjon som retten til felles bolig er knyttet til”.

Utgangspunktet etter husstandsfellesskapsloven er likevel som ellers at samboerskap ikke uten videre gir rettsvirkninger (skaper rettigheter og plikter). Det skal således rimelig klar overvelt av sterke grunner for at den andre samboers rettigheter skal fortrenges. I LB 2001 s. 2176 (Borgarting lagmannsrett) forelå ikke tilstrekkelig sterke grunner:

”Noe grunnlag for Bs krav om å overta eiendommen etter husstandfelleskapsloven § 3 nr 3 foreligger ikke. Det kreves « sterke grunner ». Ved vurderingen er det av vesentlig betydning at A er å anse som eneeier av bygningene. Ønsket om overtakelse er særskilt begrunnet i hensynet til at barna kan vokse opp i sitt nærmiljø, som anføres å være på --øya. B bor i dag med ny samboer, som selv har to barn, i en attraktiv bolig på --øya som samboeren eier. Hun har sin gamle bolig i Oslo i behold, og har tilbudt som et forlik i saken her å betale A 6 millioner kroner for bygningene, noe hun har karakterisert som absolutt maksimum av hva hun kan klare av økonomisk belastning knyttet til boligkjøp. Lagmannsretten finner det samlet sett klart at det ikke foreligger sterke grunner til at hun skal overta akkurat denne eiendommen på --øya: Hun må antas å være i stand til å skaffe seg annen og rimeligere bolig der for seg og barna”.

Tilsvarende ble lagt til grunn om at det ikke forelå sterke grunner i LH 2006 s. 13629 (Hålogaland lagmannsrett):

”Lagmannsretten har kome til same konklusjon som tingretten, og kan i det store og heile visa til grunngjevinga der. Lagmannsretten har lagt vekt på at sambuarskapet har vara i relativt kort tid, 6 ½ år, at sambuarane ikkje hadde felles born, at A har ein god økonomi og sjølv eig eit hus på --nes i Hedmark, og at ho ikkje har vore med å byggja huset. Eine arvingen etter B, broren E, har derimot vore med på å byggja huset, og han budde der i ti år sjølv. Det er i alle høve tvilsamt om eigedommen kan reknast som ein bustadeigedom når han har tent som næringsgrunnlag for sauedrift med over 250 sauer på beite. Ut frå dette finn lagmannsretten at vilkåra i husstandsfellesskapslova § 2 nr 2 og 3 ikkje er oppfylte”.

Det er likevel alminnelig antatt at kravene blir noe lempeligere når den felles bolig skal benyttes av samboer med omsorg for felles barn, jf. LB 2006 s. 163840 (Borgarting lagmannsrett):

”Etter husstandsfellesskapsloven § 3 kan en av partene, « når sterke grunner taler for det », få rett til å overta boligeiendom eller andel av boligeiendom som tilhører en annen av partene og som hovedsakelig eller utelukkende har tjent som felles bolig. Lovens krav om « sterke grunner » tilsier at det skal foretas en konkret skjønnsmessig vurdering av partenes interesser og behov. Det fremgår av forarbeidene at det som en veiledende norm bør « være klar overvekt av hensyn som taler for å tilkjenne et husstandsmedlem rett til å overta en bolig som eies av et annet husstandsmedlem », jf. Ot.prp.nr.52 (1990-1991) s. 24. Det fremgår også at omsorg for barn vil være et argument som sterkt kan tale for å tilkjenne overtakelsesrett. Det uttales videre i samme Ot.prp. på side 25 at « det bør derfor som en veiledende norm være en klar overvekt av hensyn som taler for å tilkjenne et husstandsmedlem rett til å overta en bolig som eies av et annet husstandsmedlem. Departementet vil likevel understreke at man må være varsom med å stille for strenge krav, f.eks. når hensynet til et husstandsmedlem med barn kommer inn »”.

Momentet med daglig omsorg for felles barn ble også vektlagt sammen økonomisk innsats som begrunnelse for at vilkårene sterke grunner var oppfylt i LB 2009 s. 95731 (Borgarting lagmannsrett):

”Lagmannsretten finner det klart at sterke grunner taler for at B skal få overta eiendommen. Retten har lagt vesentlig vekt på at dette vil sikre at de mindreårige fellesbarna fortsatt får bo i boligen sammen med sin mor. Barna er født i 2001 og 2004 og har alltid bodd i huset. Barna har nå en nær tilknytning til boligen og nærmiljøet, og dette taler sterkt for at hun skal overta boligen. Lagmannsretten vil for øvrig peke på den økonomiske innsats hun har gjort for å sikre boligen for familien under hele samboertiden og etterpå. Dette taler også - sammen med hensynet til barna - for at hun bør få overta eiendommen. Lagmannsretten kan ikke finne at As interesser som sameier bør tilsi en annen vurdering”.

I Ot.prp.nr.52 (1990-1991) side 24 er det sagt en del om at eiendom ikke kan overtas etter loven når eiendommen skal overtas på odel, og når eiendommen er gitt som arv eller gave:

”Et hovedvilkår for at et husstandsmedlem skal få rettigheter etter paragrafen, er som nevnt at « sterke grunner taler for det ». Også i forhold til bestemmelsen i nr 2 må det derfor legges vesentlig vekt på om boligen er ervervet ved arv eller gave. Nr 3 i første ledd er nytt i forhold til Husstandsfellesskapets forslag og gir rett til å overta boligeiendom eller andel av boligeiendom som tilhører en annen av partene. Regelen er tatt inn som følge av at en tilsvarende bestemmelse er foreslått for skifte mellom ektefeller med særeie i utkastet til ny ekteskapslov §67 jf §74, jf nærmere i punkt 6.3 foran. Bestemmelsen omfatter i første rekke eneboliger og eierseksjoner. På samme måte som i utkastet til ny ekteskapslov, gjøres det unntak fra uttaksretten i de tilfeller hvor det husstandsmedlem som eier eiendommen, har odelsrett til eiendommen eller har ervervet den som arv eller gave fra sin slekt. I slike tilfeller har eieren en så nær tilknytning til eiendommen at andre husstandsmedlemmer ikke bør kunne få den utlagt til seg etter en skjønnsmessig vurdering”.

Samboer som oppfyller vilkårene i husstandsfellesskapsloven § 1, har også rett til å tre inn i leieavtalen i et husleieforhold etter husleieloven § 8-3:

”§ 8-3. Samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse og opphør av husstandsfellesskap

Forlater leieren ektefellenes felles bolig, har den andre ektefellen rett til å tre inn i leieavtalen.

Den ordning av bruksretten til ektefellenes felles bolig som blir fastsatt eller avtalt ved separasjon eller skilsmisse, er bindende for utleieren.

Husstandsmedlem har rett til å tre inn i leieavtalen dersom vilkårene i § 3 første ledd nr. 1, jf. § 1 i lov av 4. juli 1991 nr. 45 om rett til felles bolig og innbo når husstandsfellesskap opphører, er oppfylt. Ektefellenes slektninger i rett nedstigende linje har tilsvarende rett til å tre inn leieavtalen som et husstandsmedlem, dersom begge ektefellene forlater den felles boligen”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)