Sameie kan for det første oppstå ved inngåelse av sameieavtale, og det bør som nevnt da inngås skriftlig samboeravtale om fordelingen. Er det snakk om sameie i fast eiendom eller løsøre som kan registreres (som motorvogn) bør man også tinglyse sameiet. Siden det ikke er formkrav til en avtale om sameie, kan avtalen være muntlig eller følge implisitt av situasjonen, men det kan som et utgangspunkt være vanskelig å bevise at sameie er avtalt, og man bør derfor ikke slå seg til med at man har en muntlig avtale om sameie. Som regel har det formodningen mot seg at det er inngått muntlig avtale om fast eiendom, selv om det bare er en sameieandel i boligen. I LB 2003 s. 7890 ble det uttalt ”Det må stilles strenge krav til bevisene for at det er inngått en muntlig avtale om et så vesentlig forhold som et boligkjøp, jf Tone Sverdrup, Stiftelse av sameie i ekteskap og ugift samliv side 193, med henvisninger til rettspraksis”.

Sameie kan videre etableres gjennom såkalt felles erverv, det vil si at tingen eller eiendommen anskaffes i fellesskap gjennom faktisk betaling/økonomisk utlegg. Ved lånefinansiering er det normalt samsvar mellom ansvar innad for gjeld og eiendomsrett, selv om lånet ennå ikke er nedbetalt ved vurderingen av hva hver samboer har ”ervervet”. En oppsummering av utgangspunktet for etablering av sameie gjennom felles erverv er gitt i LB 2000 s. 2415 (Borgarting lagmannsrett):

”Det rettslige utgangspunkt er at etablering av ugift samliv ikke medfører sameie av det partene ved etableringen eier eller senere blir eiere av. « Sameie krever avtale eller et annet rettsstiftende moment », jf dom i Rt-1999-177 hvor det vises til uttalelser i Rt-1984-497 (på side 503) der det som eksempel på det siste nevnes « .. at enkelte eiendeler er innbrakt på en slik måte at man etter en konkret vurdering kommer til at de tilhører partene i fellesskap ». Etter rettspraksis kan medeiendomsrett stiftes ved partenes direkte eller indirekte bidrag til ervervet. Det siteres fra Tone Sverdrup: Stiftelse av sameie i ekteskap og ugift samliv (1997, 1. utgave ), side 142: Utgangspunktet om at den som er part i kjøpsavtalen blir eier, gjelder også i dag. Men dersom vederlaget helt eller delvis skriver seg fra den andre er det, i mangel av andre holdepunkter, naturlig å gå ut fra at den som har ytet vederlaget er eier. Når begge har ytet vederlaget er derfor utgangspunktet at eierdelen er i sameie, selv om bare den ene står som kjøper utad. Ved vurderingen av eierforholdet må det tas utgangspunkt i situasjonen på ervervstidspunktet for den faste eiendom. Faktiske forhold som har skjedd etter ervervstidspunktet får kun betydning i den utstrekning de belyser spørsmålet om eierforholdet på ervervstidspunktet”.

Her er det i rettspraksis lagt til grunn at innsatsen må være av et visst omfang i forhold til en nedre grense for erverv, såkalt økonomisk minsteinnsats, for at det overhodet skal kunne anses etablert sameie gjennom felles erverv, jf. LB 2008 s. 142992 (Borgarting lagmannsrett):

”Etter ervervssynspunktet er spørsmålet om Bs innskudd på om lag 4,2 prosent av eiendommens verdi er tilstrekkelig til å oppnå en tilsvarende eierandel. Lagmannsretten er kommet til at det ikke er tilfellet. Etter teori og rettspraksis, jf. Rt-1982-1269 og Lødrup og Sverdrup, Familieretten, 5. utgave s 138, går det en nedre grense for hvor lite bidraget kan være, og likevel gi medeiendomsrett. Et bidrag på maksimalt 4,2 prosent av kjøpesummen kan etter lagmannsrettens syn ikke gi medeiendomsrett med de eierbeføyelser som oppnås ved en sameieløsning. En annen sak er at dette beløpet vil få betydning ved vurderingen av et eventuelt vederlagskrav, se også her Rt-1982-1269”.

Og LH 2008 s. 96447 (Hålogaland lagmannsrett):

”Samlet er det dermed tale om et økonomisk bidrag på om lag kr 68 000. Av en verdi på kr 2 200 000, som var salgssummen i 2006, utgjør dette bare om lag 3 %. Det er i rettspraksis og teori lagt til grunn at det er en nedre grense for hvor lite et bidrag til ervervet kan være for å medføre medeiendomsrett, jf. bl.a. Lødrup, Familieretten, 5. utgave 2004 s. 138 (for sameie mellom ektefeller), og Sverdrup, Stiftelse av sameie i ekteskap og ugift samliv, 1997 s. 182 flg. Etter lagmannsrettens syn er det direkte bidraget på 3 % for lite til å etablere medeierskap”.

I tillegg til at den økonomiske innsatsen av den som krever sameieandel må være av en viss minstestørrelse, må også anskaffelsen ha karakter av å være et felles prosjekt. Det betyr at anskaffelsen, bruk og utnyttelse også må ha vært forutsatt å være noe som begge parter planla og tok del i sammen for å nyte godt av i fellesskap, jf. LB 2001 s. 2176 (Borgarting lagmannsrett):

”Bs økonomiske bidrag til samlivet kan ikke medføre noen sameierett til --veien. Hennes inntekter må anses knapt nok tilstrekkelige til et alminnelig underhold for henne selv og hennes to særkullsbarn. Det ble fra 1991 til --veien ble solgt i 1996 ikke nedbetalt på lånene på eiendommen. Partenes samlede inntekter er gått med til alminnelig underhold, herunder til løpende renter på lånene på boligen, altså det man kan kalle en løpende husleie. Rentene er betalt fra As konto. Det er ikke skjedd noen økning av As boligformue gjennom avdragsbetaling eller på annen måte, ut over den alminnelige prisstigningen som har skjedd uavhengig av partenes samliv. B har ikke investert sin boligformue eller annen formue i --veien, tvert om har hun sin egen bolig fra før samlivet i behold. Situasjonen mangler dermed den karakter av felles prosjekt for anskaffelse av bolig, som ellers har vært karakteristisk for tilfeller der det har vært konstatert sameie i bolig”.

Betydningen av at ervervet var et felles prosjekt ble også vektlagt i LB 2002 s. 1689 (Borgarting lagmannsrett): ”Etter rettspraksis skal det legges vekt på at leiligheten ble anskaffet til felles bolig og at det var et felles prosjekt, jf Tone Sverdrup op.cit. side 404 - 405. Det må likevel foretas en samlet vurdering, der et vilkår er at vedkommende har medvirket til anskaffelsen. A har ikke ydet tilstrekkelig bidrag til ervervet”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)