Rettspraksis har vektlagt et skjerpet krav til undersøkelse, dersom selgers opplysninger, forbehold eller andre omstendigheter ved avtalesituasjonen som kjøpets art tilsier at kjøper burde ha undersøkt nærmere. Ved salg av eiendom eller løsøre som er solgt ”as is” (som den er), vil ”as is”-klausuleringen rettslig sett skjerpe kravet til å foreta undersøkelse. Særlig ved levering/overtakelse vil det være et skjerpet krav til å måtte undersøke kontraktsgjenstanden nøye med tanke på å kunne reklamere så tidlig som mulig fra mangelen tidligst måtte ha vært oppdaget.

En ren aktsomhetsvurdering og vurdering av partenes interesser og fagkunnskap vil ofte etter en avveining mot i hvilke grad selgers opplysningsplikt er oppfylt, avgjøre om kjøper har vært uaktsom i sine undersøkelser. Hvis den ene part har fått opplysninger eller konkret oppfordring som gir grunn til å undersøke kontraktsgjenstanden og forholdene nærmere, eller er blitt direkte oppfordret til å undersøke forholdene nærmere selv, vil det trekke i retning av skjerpet undersøkelsesplikt, jf. Rt. 2002 s. 716 (Bukkebodommen):

”I tillegg til dette kommer at vanninntrengningen var synlig ved de to besiktigelsene kjøperne deltok i før de la inn bud, og at selgerens representanter da gjengav muntlig oppfordringen til kjøperne om å få foretatt undersøkelser”.

Hvis de konkrete omstendigheter rundt transaksjonen foranlediger en avklaring av forhold av betydning for den part som plikter å undersøke, vil det kunne foreligge et skjerpet krav til undersøkelsesplikt basert på en alminnelig aktsomhetsvurdering utfra partenes interesse og risikobetraktninger, jf. blant annet Rt. 1990 s. 538 (s. 544):

”Med de signaler og påpekninger som forelå, hadde Kristoffersen som fremtidig arbeidsgiver en oppfordring til å få avklart sine lokalers forhold til arbeidsmiljølovgivningen før han inngikk bindende kontrakt. Særlig gjelder dette når man tar hensyn til at han som lege hadde faglig innsikt i helsemessige forhold. Jeg legger også betydelig vekt på at han ikke hadde et slikt tidspress på seg i forhold til Bachke Invest A/S at dette kan bidra til å rettferdiggjøre hans unnlatelse av å få avklart forholdet til arbeidsmiljølovgivningen. At det kunne ha betydning for Kristoffersens søknader om driftstilskudd til sin praksis at han disponerte lokaler, kan heller ikke bidra til å gjøre hans handlemåte ved kontraktsslutningen forsvarlig”.

Dersom det også er tatt spesifikke og konkrete forbehold, vil det skjerpe undersøkelsesplikten. Generelt sett kan man si at jo mer konkret og spesifisert et forbehold er, jo mer bør mottaker undersøke de forholdene det er tatt forbehold mot. Jo klarere og mer konkrete forbeholdene er, jo større krav til aktsomhet stilles til kjøper for å undersøke akkurat det forbeholdet gjelder. I Rt. 1987 s. 1486 hadde selger tatt klare forbehold om en tomts beskaffenhet, spesielt at det kunne bli påkrevet med spesiell fundamentering. Høyesterett uttalte da

“Med de forbehold som her er tatt - generelt og spesielt for Kapellveien 35 - måtte tomtekjøper være forberedt på at fundamenteringen på tomta kunne reise særlige problemer, også av det omfang som realiserte seg i denne saken”.

Kjøpers faglige innsikt på området vil ha betydning for hvilke krav som stilles til en aktsom undersøkelse. Dersom kjøper er særlig profesjonell, kan det som tidligere nevnt bety at kravene til selgers opplysningsplikt svekkes, og at kravene til kjøpers undersøkelsesplikt styrkes. Det samme vil gjelde dersom kjøper har med fagperson til å foreta undersøkelser.

Oppfordring til undersøkelse eller forbehold må ikke være gitt skriftlig, men kan være gitt muntlig. Oppfordring til undersøkelse eller forbehold kan også følge implisitt av avtalesituasjonen.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)