Det kan til en viss grad avtales at den ene part har mindre opplysningsplikt enn ellers. Avgrensning mot opplysningsplikt gjøres gjerne gjennom forbehold. Man kan ved kjøp avtale at tingen er ”solgt som den er”, eller gjennom å avtale at man ikke har ansvar for eventuelle skjulte mangler o.l. Imidlertid fratar ikke et forbehold om ”as is” debitor (selger eller tjenesteyter) enhver opplysningsplikt overfor kreditor, jf. Rt. 2002 s. 692 s. 702:

”Selv om en eiendom er solgt « som den er », anses den etter avhendingslova § 3-9, jf. § 3-7 å ha en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved eiendommen som selgeren « kjente eller måtte kjenne til », og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, forutsatt at en kan gå ut fra at det har hatt innvirkning på avtalen at opplysningene ikke ble gitt”.

Ved forbehold som ”solgt som den er (as is)” vil det altså ikke være enhver manglende eller uriktig opplysning anses som opplysningssvikt. Det vil da generelt sett foreligge opplysningssvikt, dersom opplysningene er så sentrale at kjøper må ha grunn til å regne med å få slike opplysninger, slik at det vil oppfattes som svikaktig eller grovt uaktsomt å tie om opplysningene. Videre vil det også være mangel dersom den manglende eller uriktige opplysningen må gjelde ”vesentlige” forhold for kjøper og er av stor økonomisk verdi. Dersom det er tatt generelle forbehold, vil man likevel kunne bli ansvarlig dersom den som skal levere ”har forsømt å gi opplysning om vesentlige forhold ved tingen eller dens bruk som han måtte kjenne til og som kjøperen hadde grunn til å rekne med å få, såframt unnlatelsen kan antas å ha innvirket på kjøpet”, jf. kjøpsloven § 19 bokstav b.

Tar man spesielle forbehold, må misligholdet eller mangelen være svært vesentlig eller opptredenen være meget svikaktig for at man skal kunne hevde at opplysningsplikten er misligholdt. I Rt. 1987 s. 1486 hadde selger tatt klare forbehold om en tomts beskaffenhet, spesielt at det kunne bli påkrevet med spesiell fundamentering. Høyesterett uttalte da

“Med de forbehold som her er tatt - generelt og spesielt for Kapellveien 35 - måtte tomtekjøper være forberedt på at fundamenteringen på tomta kunne reise særlige problemer, også av det omfang som realiserte seg i denne saken. Den ankende part hevder imidlertid at det senere er gitt opplysninger fra kommunens side som endret dette”.

Ved forbrukerkjøp vil avtale som innskrenker profesjonell parts opplysningsplikt måtte antas å få noe mindre gjennomslagskraft, enn i forhold mellom likestilte kontraktspartnere. Dersom den annen er profesjonell og særlig dreven kan man anta at det ikke er tilsvarende behov for å opplyse, som med en fersk kjøper.

Dersom den ene part har vært uaktsom i sine undersøkelser, vil det slå igjennom overfor eventuell opplysningsplikt hos den annen part. Man kan således si at opplysningsplikten svekkes dersom den andre part er uaktsom. I Rt. 1990 s. 538 hevet en fremleietager en leiekontrakten under henvisning til at hans bruk av de fremleide lokaler var hindret av arbeidsmiljø- og bygningslovgivningen. Høyesterett la likevel til grunn at fremleietakeren hadde opptrådt uaktsomt ved kontraktslutningen, og han ble tilpliktet å betale husleie for hele den avtalte fremleieperiode:

“Med de signaler og påpekninger som forelå, hadde Kristoffersen som fremtidig arbeidsgiver en oppfordring til å få avklart sine lokalers forhold til arbeidsmiljølovgivningen før han inngikk bindende kontrakt. Særlig gjelder dette når man tar hensyn til at han som lege hadde faglig innsikt i helsemessige forhold. Jeg legger også betydelig vekt på at han ikke hadde et slikt tidspress på seg i forhold til Bachke Invest A/S at dette kan bidra til å rettferdiggjøre hans unnlatelse av å få avklart forholdet til arbeidsmiljølovgivningen. At det kunne ha betydning for Kristoffersens søknader om driftstilskudd til sin praksis at han disponerte lokaler, kan heller ikke bidra til å gjøre hans handlemåte ved kontraktsslutningen forsvarlig”.

Et særlig område hvor feilopplysningen skal være særlig stor for at det skal være mangel, er innendørs arealsvikt ved salg av fast eiendom. Avviket må der være av en viss størrelse for at det skal kunne gi rett til erstatning/prisavslag.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)